从3月17日开始，到4月28日结束，北京楼市经历了13次大大小小的调整。终于，效果在近期显现，虽然纷繁杂乱，但总体上仍能看出，市场有了明显的变化，购房者越来越淡定，开发商越来越急躁，中介开始介绍非北京的项目以维持收入。
楼市真的要往下走了吗？
是否全面下行仍然有待观察，但楼市的的确确出现了比较明显的变化。这些变化源于三大点：
1、房地产所依赖的高增长环境没有了
这一点是根本原因。房地产虽然强势，屡次充当救火先锋，但它终究属于整个经济的一份子，整体都在由高速向中高速、中速换挡，房地产如果再保持高增长，那就不是小麻烦了，而是大麻烦。
因为这种高增长必须依赖强刺激，也就是增加负债，而我们现在是一直在强调降低负债，特别是房地产。
2、货币开始换挡，流动性变差
自2015年330开始，货币开始了开闸大放水，但从2016年下半年开始，这种趋势已经在变化，而到了2017年一季度，银行动作越来越积极，房贷门槛越来越高，这也很简单，央行通过SLF、MLF、TLF等方式逐步抬高了商业银行的资金成本，银行放出去的资金成本也必然要更高，虽然现在名义利率还没有调整，但从2016年3月到现在，购房者的买房成本已经整体上升了20%左右，流动性已经变差了。
3、国际资本回流
国际资本一直以来是十分重要的因素，热钱的逆流最直接的体现是人民币对美元汇率。虽然现在人民币对美元汇率还算稳定，但人民币这一年来的表现并不好，持续贬值的压力仍然存在。在强势美元和川普减税的夹击下，国际资本回流的动力不断加强。
4、人口因素
人口流动的高峰在2015年出现逆转，当年流动人口减少500万，2016年又减少200万。而购房人口方面，万科给出的数据是2011年到2015年达到顶峰，是4300万人，2016-2020年则只有1300万人，2020年后仍然会继续下降。虽然目前部分二线省份人口有了些许回流，但人口和城镇化对楼市的利好已经逐渐被释放完。
除了上述几大宏观层面的因素，具体近期被调整的一线城市来说，当前一个十分明确的信号是：高压将保持常态，冒尖就打的玩法让资本失去了耐心。这种高压表现为两种，今年新出现的：
其一、房子两年后才能卖
这实际上等同于遏制了快进快出的玩法，这种玩法追求的是利润空间，必然要求楼市在短期内有明显拉升。现在必须持有两年以上时间。如果是新房，从预售到领证再到证满两年，实际上从你交钱那一刻起，你必须等待5-7年左右，这不是在开玩笑，不是刚需，现在进去就是给自己找不痛快。
其二、二手房环节，流动性急剧下降
这一点可能不少朋友没关注到，目前的情况是，中介不得在12个月内接受同一套房的两次委托。这样一来，以往流动性更佳的二手房也已经完全限流了。
抛弃幻想，以往判断楼市走向的套路行不通
以往历次调整，最后的结果都是再次上行，但现在基本上不可能了，宏观层面见效慢，但微观层面会接二连三的出台新措施，就好比北京，一个月内十几次调整，已经足够能说明态度的坚决性了。
以往历次像是等红灯踩刹车，但这一次则更像是逐渐减档降速，等红灯踩刹车的目的是再次发挥房地产的拉动作用，但这种模式只能玩几次，玩多了就等于玩火，迟早还是要慢下来的。
这一次是不是人造房地产周期，是不是真正的顶点，还不好说，但总体来看，这一次肯定是阶段性顶点。
分城市来看，深圳已经是往下走了，上海也不会有什么大的动作，外来人口都停止流入了，而北京作为最难啃的骨头，也已经被拿下，至于广州，它一直是个特例，不温不火，还不需要额外被照顾。
未来需要关注“量”和“价”的对比
这几天的报道的确有点让人害怕，但也需仔细甄别。降温是降温，但所谓“降价业主占比上升66.9%”，则有点虚了。更确切的情况是购房者变成了观众，部分愿意卖房的人愿意谈价格，仅此而已。占主体的换房群体，他们实际上还没有松动。
类似这种略显夸张的这种表述倒是有点诉苦的意思，希望给楼市松松绑。有点一厢情愿。
一厢情愿的建议，购房者接下来唯一需要做的就是观望，同时关注“量”和“价”的此消彼长。量跌价涨是明显的顶部信号，而价跌量涨则是底部信号，前提是，你拿到的数据是确切的，不经粉饰的数据，才有参考价值。