昨天上午，国土资源部和住房城乡建设部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京（楼盘）、上海（楼盘）等13个城市将试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。
在上午的时候，【京房字】就已经通过微博、头条号等推送了这个消息。但随后发现一些媒体和网络上的解读可能角度和观点有值得商榷的地方，所以觉得有必要通过微信公号再详细的解读一下这件事。
这次两部委表示，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、厦门（楼盘）、郑州（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、佛山（楼盘）、肇庆（楼盘）、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
其实，在此之前，《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中就提出：“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，按照"严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控"的要求，由省级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”
北京、上海成为首批试点城市，国土部认为，几年来试点项目运行取得了良好的效果。
此前，【京房字】也推送过未来5年 北京将提供数十万套这样的租赁房！ 京房字出品，北京的多个试点项目已经开始选房入住。
此次两部委可以说是将北京、上海此前的试点扩大。
两部委希望通过改革试点，到2021年年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
接下来就是要重点解读的内容了。
我们发现，今天的试点方案公布之后，一些媒体尤其是自媒体，就出现了一些“抓人眼球”的标题，将集体建设用地建设租赁房联想到是否会成为变相的“小产权房”上。
其实从这次的试点方案来分析，有关部门就已经注意到要杜绝这样的行为。
试点方案要求，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。
也就是说，不得打着长租的旗号，变相的将租赁房“卖”出。不得转租的要求，针对的也是防范这种打着租赁的旗号进行变相买卖。
两部委明确的是大原则，具体实施，如何防范，还是要看试点城市的措施。
说说大家最关心的北京。
北京市集体建设用地建设租赁房的相关政策正在研究制定，【京房字】的专家也参与了政策的研究制定。
如何建立一套完善的机制，防范变相“小产权房”，也是北京市在制定政策中一个重点研究的内容，并正在研究制定严格的监管措施。
而从北京目前试点的项目看，也针对这一问题采取了多项有效措施。
比如位于海淀区唐家岭的项目，就是由区住房保障事务中心整体趸租，租期十年，统一进行出租、运营和管理。
再比如朝阳区平房乡的试点项目，其集体土地所有权、集体土地使用权和房屋所有权归平房乡经济合作社所有，房屋所有权证只按整幢建筑核发，均不予分割办理单元产权证，并注明“租赁住房，只作为短期出租使用，不得出售、转让和抵押，不得转租，不得改变租赁用途。
其房源则将由朝阳区房管局公开摇号，房地产公司不参与房屋分配，实现建设和分配的分离。公租房租住资格将每年一审。
根据今年4月份公布的北京市今后5年住宅供地计划，今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。
这个数字很大，所以更加需要一套完善的管理政策，引导集体建设用地租赁房走合规合法的正途。
此外，大家普遍关心的还有，将来如果租赁这类租赁房，是否能获得教育等配套服务？
此次两部委还特别强调要探索保障承租人获得基本公共服务的权利。
试点项目区域基础设施要完备，医疗、教育等公共设施配套齐全。
承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
最近，北京市住建委、市发改委等部门今天联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿，其中实实在在地赋权给租房户。
如符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育；非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续等等。
而合法合规的租住集体建设用地租赁房的家庭，也是在这个赋权的覆盖范围内的。如果符合条件，一样可以享受到这些社会公共服务。
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