融创百亿并购烂尾项目 诸多难题遇盘活瓶颈

资料图。

5月12日晚，融创中国发布公告称，公司间接全资附属天津融创作为买方，拟向昆明星耀收购天津星耀80%股权及债权，总价合计人民币约102.54亿元。其中，股权代价约38.77亿元，天津星耀欠付第三方未偿还借款约54.83亿元，及应计未付利息8.95亿元。

据了解，天津星耀主要负责开发位于天津市津南区的星耀五洲项目，该项目是当年天津的双料地王，但因开发商资金链断裂而成为京津冀最知名的烂尾大盘之一。

有业内分析认为，融创拿下烂尾盘星耀五洲的手笔不可谓不大，不过融创要想在后续盘活这一超级烂尾项目仍然要面临诸多不利因素。

百亿元级并购

公告显示，天津星耀主要从事位于天津津南区星耀五洲项目的开发，该项目主要用作住宅及商业的开发，总占地面积约263万平方米，总建筑面积约412万平方米，计容建筑面积约为300万平方米，容积率为1.1，其中已售计容面积约为65万平方米，未售计容面积约235万平方米。

收购事项完成后，融创将持有天津星耀80%的股权，昆明星耀持有余下20%的股权。天津星耀将成为融创的非全资附属公司。

在收购完成后的管理方面，公告显示，天津星耀的董事会将由五名董事组成，其中4名将由天津融创提名，一名将由昆明星耀提名。天津融创提名的其中一名董事将担任天津星耀的董事长。天津融创有权提名天津星耀的一名总经理及法定代表。

“公司一直坚持在中国市场的区域深耕战略，已经布局中国一线、环一线及核心城市。收购事项将有助于进一步增加公司在天津的土地储备和市场份额，并进一步巩固集团在天津市场的领先地位及品牌影响力。”融创方面在公司公告中称。

而这次与融创以往的收购不同之处在于，这一次收购目标是当年天津的双料地王，也是后来天津最大烂尾楼盘星耀五洲。

事实上，融创拿下这一烂尾项目似乎也是意料之中。自去年年底以来，融创在天津、河北频频落子，每每都是大手笔。2016年12月，融创在廊坊永清县收购一项目，约600亩，项目现改名为融创城。今年2月，融创旗下子公司拿下石家庄一低密度住宅用地。此外，融创还在张家口拿下一京北融创城项目，占地超过1000亩。

易居智库研究总监严跃进对法治周末记者表示：“从此类项目的收购成本来看，大体上在百亿元的水平，类似的收购实际上说明了一点，即房企对于大城市的地产项目扩张，会通过类似的并购来实现，这是对冲招拍挂土地市场上各类风险的一个关键领域。”

项目被疑处境困难

在融创大手笔接盘后，破败的烂尾项目星耀五洲是否能就此来命运的转机呢？对此，业内存在不同的声音。

一位熟悉融创的业内人士分析称，市场上有一些暂时烂尾项目后续盘活的机会很大，尤其是天津房地产市场被认为是一个被普遍低估的区域，当前很多房企目前还在加快进入天津市场。融创凭借对天津和华北市场的熟悉，收购此类项目，可以看出定位比较清晰，另外对此类项目的并购，也使得后续可以获得较为稳定的现金流，符合融创当前战略扩张的导向。

不过，也有人认为星耀五洲以其过于庞大的体量，或将成为拖累融创的包袱。

公开资料显示，2007年10月，云南地产商星耀集团旗下天津星耀投资有限公司以62.9亿元的总价拿下项目所在的天津津南区八里台镇天嘉湖地块，成为当年全国成交总价地王，项目建筑总占地面积为4100亩，堪称超级大盘。

然而星耀五洲在开建后不到五年的时间内就中断，其后负面新闻不断，被外界猜测资金链断裂。网上流传的一封“尽快彻查星耀五洲存在问题的请愿函”似乎能从侧面印证项目当时存在问题的原因。其中提到，该项目已连续停工多年，至今没有复工迹象，拖欠施工费、配套费、当地村民集资款本息、融资本息、应该赔付买房人的延期交付房屋违约金达几十亿元。

此外，融创公告中还提及天津星耀目前欠付三家信托公司未偿还债务，这些债务及未兑付利息将悉数由融创来偿还。除了烂尾项目可能遗留的历史问题外，星耀五洲的债务问题或将成为被收购后融创要面对的首要问题。

“从实际情况看，对于并购此类项目来说，短期内资金方面会有困难。而融创的并购魅力在于，其善于发现此类项目，通过收购也能够实现此类项目经营款速起色。”严跃进认为。

行业竞争下并购或成趋势

在地产界普遍看来，融创扩张最主要的方式就是并购。公开资料显示，2016年，融创总土地储备约为7291万平方米，权益土地储备约为4973万平方米，整体布局44个城市，共计239个项目。2016年至今，融创新增土地储备5394万平方米，其中三分之二为收并购拿地。

频繁的大手笔并购扩张，所有人都不禁要问，融创的钱从何而来。公开资料显示，银行成为其融资的主要渠道。

法治周末记者查询融创年报了解到，2016年，融创中国全年实现营收353.4亿元，同比增长54%；净利润24.78亿元，同比减少24.85%。然而，截至2016年年底，在非即期借贷中，融创中国有抵押的银行借款311.78亿元，其他借贷357.32亿元，优先票据27.58亿元，资产支持证券31.71亿元。

有业内分析指出，在一季度多个城市密集出台调控新政的环境下，房企规模门槛和行业集中度已进一步提升，规模房企的优势愈加凸显，万科、碧桂园、恒大三家龙头房企的销售规模均已超过千亿元。

无独有偶，在融创发布公告的同一天，中国恒大也发布公告称，公司附属恒大地产集团、各项目公司与信银（深圳）股权投资基金管理有限公司（信银深圳）签订10份项目协议。信银深圳将投资合共约108.5亿元于恒大各项目公司，并与恒大共同开发各相关项目。

在龙头房企频频收购融资的同时，中小房企的日子就并没有那么好过。据公开资料显示， 京汉股份 、 中房地产 、 绿景控股 等上市房企净利润已出现亏损，有些房企甚至长期处于亏损状态。

业内人士认为，房地产仍是一个规模制胜的行业，未来大房企之间的竞争将更加激烈，并购整合已成为大趋势。企业兼并重组，对于整个行业来说属于资源的优化配置。

严跃进对法治周末记者表示：“类似融创并购行为的出现也说明当前房地产市场的一个特点，即行业调整以后会有越来越多的并购机会产生，这也是当前此类并购企业后续值得关注的一个内容，预计下半年开始部分房企可以积极通过并购来模仿融创类似策略。”

免责声明：本网站所有信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责，投资者据此操作，风险请自担。