定向售楼就是特权买房？低价房被谁买去了

　　“定向销售的低价房，到底被谁买去了?”这是社会对楼市议论比较多的一个话题。半月谈记者调查发现，定向销售价普遍大幅低于市场价，每平方米差价少则数千多则上万，一套房差价十几万到超百万，定向销售对象中有政府机关、企事业单位等。

　　专家认为，与已被明令禁止的政府机关集资建房相比，部分针对公权部门的“定向销售”性质类似，是权力攫取优质资源的隐蔽手段，明显有悖社会公平。

　　一套房差价可达上百万
　　所谓定向销售，是指该房源专门锁定某一个群体向其销售，不向社会普通购房者开放销售，而且普遍比市场价低。近日，半月谈记者走访合肥楼市发现，“同房不同价”现象较为常见。

　　半月谈记者调查获悉，合肥市滨湖新区阳光里小区，经济开发区的金屿海岸、铜冠花园、玖珑公馆，政务区安粮云水居，新站区昊天园等楼盘均有定向销售房源。

　　通过合肥市物价局商品住宅明码标价查询网站，半月谈记者发现阳光里楼盘有数百套定向销售房源。同一单元、同一楼层的房源，单价悬殊巨大。比如9栋3301号房源为定向销售，备案单价每平方米6850元;9栋3302号房为市场销售，单价每平方米10840元。在该楼盘的9栋、10栋等房源中，几乎每一层都有标明为定价销售的房源，有的一栋楼几乎全部是定向销售。在铜冠花园小区，定向销售的12栋2402号房，单价每平方米4732元;而市场销售的12栋2401号房，单价每平方米14033元，两者悬殊巨大，一套房差价百万元以上。

　　据阳光里小区开发商包河房地产开发有限责任公司负责人介绍，该地块是2014年5月拿到的。2015年年初，考虑到当时有的楼盘销售难问题突出，公司决定对阳光里楼盘提前开展针对政府机关的营销活动，只要预付15万元，即可享受单价6280元的优惠，当时预计市场价单价为6500元，而且15万元可抵充16万元购房款，当时有400多人进行团购交了预付款。等到2016年楼盘开盘，合肥房价暴涨，致使此前团购价格与市场价差距较大。由于当时楼盘还没办理预售证，收取预付款存在违规风险，因此公司只对政府机关进行团购，未向社会公开团购。

　　据房地产专家分析介绍，定向销售大致可分为两类：一是市场机制决定，比如某部门与开发商议价，通过批量购房争取降价优惠，这是正常的。第二类是权力与资本结合，比如某部门利用特权拿到某个地块，再与开发商合作开发，商品房建成后可以远低于市场的价格购买。前者属于市场行为，后者则是权力资本结合，但在现实操作中，两者有时会同时存在，很难区隔，不是内部人士难以察觉。

　　定向销售对象不少为“关系户”
　　通过查询多个有定向销售房源的楼盘备案信息，半月谈记者发现，获得定向销售的低价商品房的购房者中，不少是政府官员、国企职工以及事业单位、龙头企业员工。

　　除了以安徽省有关党政部门为定向销售对象的阳光里小区，半月谈记者对其他有定向销售房源的楼盘进行调查发现，新站区当代MOMΛ未来城定向对象是京东方职工，铜冠花园定向对象是国企职工，金屿海岸的定向群体是经开区管委会人员等。合肥市经开区、政务区、滨湖区、新站区等均有定向销售商品房。

　　半月谈记者调查发现，经开区铜冠花园的开发商安徽铜冠房地产开发有限公司是安徽省知名大型国企下属公司;金屿海岸小区开发商合肥海恒发展股份有限公司是合肥经开区管委会下属国企，所开发地块系合肥经开区管委会辖区范围内土地，定向销售对象是经开区管委会人员。另一有定向销售房源的玖珑公馆的开发商为合肥葛洲坝置业有限公司，该公司法人股东为中国能源建设集团安徽省电力设计院和中国葛洲坝集团置业有限公司，而电力设计院正是该楼盘的定向销售对象。

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌说，集资建房被中央明令禁止后，定向销售方式成为一些政府机关和国企事业单位解决职工住房问题的常见方式。在城市高房价压力下，还有一些地方政府需要建设人才公寓，以吸引高科技人才，这也是定向销售的一种运作模式。

　　定向售楼亟待前瞻调研、完善制度
　　在高房价背景下，定向销售被民众质疑为特权买房，“同房不同价”深深刺痛民众神经。半月谈记者采访时遇到的购房者普遍表示，价差如此巨大，其中是否有腐败发生?哪些特权人士在买低价房?低价房的成本是否转嫁给了普通购房者……
　　尽管民众对“同房不同价”现象表示质疑，但地方房地产监管部门与民众态度存在较大差异。半月谈记者采访到的房地产监管部门负责人中，认可支持定向销售的理由主要有三点：一是定向销售楼盘都是经过政府有关部门审批许可的;二是定向销售多是团购，团购价低于散客价是市场经济的常态，也是作为市场主体的房地产开发商自由定价权的体现;三是定向销售的购买对象普遍存在早期交纳预付认筹款。当时认筹价与市场价相差不大，只是由于房价暴涨，开盘时市场价大幅高于定向销售价。

　　但是不少专家并不这样认为。凌斌说，定向销售很不公平。这类低价房拉低了楼市均价，在一定程度上扭曲了房地产统计数据的真实意义，使得公众对房价的直观感受与政府房价统计数据差距很大。

　　专家认为，与多年前被中央明令禁止的政府机关集资建房相比，定向销售的本质类似，都是政府利用行政权力为特殊群体配置资源的一种方式，不过由于是通过商品房渠道进行变现，形式更为隐蔽。

　　具体来说，有的楼盘是在开发商通过正常的招拍挂拿到地块后，向部分定向销售对象开展营销，然后定向销售对象通过团购购买。有的楼盘是在土地拍卖出让之初的环节，由某个政府部门或企事业单位等凭借自身特殊资源对地块初步锁定，随后交给某个房地产开发商进行开发，并约定优惠对象、优惠范围，最后开发商用低价房作为回报。

　　半月谈记者在采访金屿海岸、阳光里等楼盘定向销售情况时，问及楼盘开发商土地竞拍等情况，有的开发商坦诚告知，有的开发商则避而不谈，并想方设法阻挠记者对此进行调查发稿。

　　随着高房价时代到来，这种“同房不同价”现象受到的关注度必然会越来越高。专家建议，应对定向销售全面调研，尤其是面向政府部门、事业单位、司法机关等部门的定向销售行为，如果存在特权寻租现象，应该严格查处。同时，要尽快建立完善定向销售的相关制度，维护党委政府公信力和廉洁性，防止定向销售的低价商品房成为腐败暗道。  

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