为啥美国人欠了那么多房贷不着急还？

　　当前似乎每个地方的纸媒、金融网络或信息媒体都在报道当前的(美国)利率处于历史低位，它接近于零或负利率，另外还报道了当前美国的经济增长。这意味着什么？或者更为重要的是，这对你意味着什么？

　　处于历史低位的美国抵押贷款利率

　　当前的低利率使得过去对于抵押贷款的老套看法不再适用。过去，消费者的财务目标是拥有住房和还清抵押贷款。但我们进入了一个新时代，因此建议你在人生的剩余阶段进行再贷款和维持现有的贷款，或者至少拖到30年的抵押贷款期限。我们都同意，如此低的抵押贷款利率对持有抵押贷款并能够享受该利率的房主有利。如果你觉得我们在胡扯，并认为自己无法维持长期的抵押贷款，那让我们来看看持有抵押贷款拥有哪些好处。

　　为什么我们认为自己应该(尽早)还清抵押贷款？

　　首先，我们需要了解这种需要尽早还清抵押贷款的想法是怎么来的，以及为什么会有这种想法。如果我们回顾20世纪20年代和30年代末的历史，我们就会想到有一大批家庭失去了自己的家园。这种恐惧在当今的美国人身上根深蒂固，以至于购买和维持一间住房的愿望就成为了我们财务成功的决定性目标。让我们把时间快进到20世纪70年代末和80年代初，我们看到抵押贷款利率高达15%至20%。出于这些经济和情感上的经验，我们的父母和长辈就告诫子孙：尽快还清抵押贷款是确保住房所有权的必要条件。

　　减少每月还款额

　　虽然尽快还清抵押贷款在理论上非常合理，但到今天它仍然适用吗？坦白讲，答案是它显然行不通了。人们想要还清抵押贷款的主要原因是觉得每月都要还款太麻烦。假设你用30年期的抵押贷款购买了一间房子，并在没有重新按揭的情况下每月还款。在你还完抵押贷款后的第一个月，你仍然需要为你的住房支付费用。这一次你要缴纳税款和保险。之前你的银行和贷款公司每月为你承担的责任现在需要你自行担负。因此，令你感到厌烦的每月还款仍在继续。经过证实，经济实惠的抵押贷款可以帮助个人及家庭更好地运作和维持财务预算。它可以帮助每个人进行财务规划和保持财务健康的心态。

　　抵押税减免

　　除了仍然要继续每月还款以外，你实际上在缴税方面得到了好处。有一件事你要记住，你还抵押贷款时是免税的。这意味着你每月拿来还款的钱会从你的应纳税所得中扣除。这就是你终身维持抵押贷款所带来的最大好处之一。

　　维持可供投资的流动性

　　持有抵押贷款也能带来流动性和投资方面的好处。最为有利的是，抵押贷款是你能够持有的最为廉价的贷款之一。与大多数其他形式的债务相比，抵押贷款能让你用最低的利率获得最大额度的资金。当你重新按揭或者购买新房时，这笔廉价得来的钱可以提供一些好处。你可以通过出售房屋或者再按揭一套房子来赚取收益，这些收益可以用来投资你的退休金或其他账户。这将使你快速积累个人财务，并只需要极小的成本。由此省下的精力以及房子带来的收益都可以用于你生活的下一个阶段，提高你资金的流动性。

　　让我们来看个例子。假设你以20万美元的价格买下了第一套房，你支付了20%的首付(4万美元)并以4%的利率获得了16万美元的30年期抵押贷款。十年后，你要结婚了，为了容纳更多的家庭成员，你和配偶决定出售这套房子，搬入一套更大的房子。你这间房子现在的价值为30万美元，你获得了18万美元的收益。你以40万美元的价格买了一套新房子。你需要支付多少首付款？我们建议你把20%的首付比例下调，拿省下的10万美元用作投资。省下来的这笔钱可以纳入到你的紧急储备金和你的退休资产，并提高你的整体财务安全。如果你是以这些目的来使用这些款项，那么只要你愿意，你就有能力在未来随时还清你的抵押贷款。你通过此举创造了流动性和可支配现金(例如，如果你投资10万美元，20年的平均年化收益率为8%，尽管这要低于标普500指数20年平均年化收益率10%，但届时你的投资账户余额将达到492680.28美元，而你的抵押贷款待偿余额为132958.72美元)。

　　相反如果你把钱投资在你的房子上，变现的唯一办法就是把你的房子卖掉。这意味着如果你拥有一套价值40万美元的房子，那么你能够让这份价值变现的唯一办法就是卖掉你的房子。如果把房子卖了，你要去哪里住？通常，房主可以通过购买更小面积的新房来取得现有住房的收益，但这绝不是取得房屋收益最有利和最能够获得税收优惠的方式。

　　结论

　　由于当前的低利率环境，买房后尽快还清抵押贷款的想法已经成为一种老旧的思维方式。为了享受到处于历史低位的利率，你应该试着对现有住房再按揭。采取每月偿还按揭贷款的方式可以长期增加你的储蓄、资金流动性和退休金，这样一来你就能够尽早退休，并降低你向美国政府缴纳的税款。

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