宝万之争后，万科正在遭遇后王石时代最大的危机。它们曾经引以为傲甚至称为情怀的现金流和回款率正在被颠覆。

今年中报显示，万科的现金流为负42.55亿元，而去年同期是218.5亿元，同比减少191%。曾经销售回款率也是万科最为看重的，万科的销售回款率为93%，相比去年同期下降了1.6%。与此同时，万科的存货金额同比增长28.7%，应收账款金额同比增长4.9%。万科开始亮起了红灯。

有意思的是，万科曾经不是说更在乎现金流以及销售回款的速度吗？现实是综合销售回款率正在下降，现金流已经“变脸”，这不是与万科的理念相背离么？

那么在郁亮主导的新万科时代，究竟是什么原因让万科的现金流陷入如此境地呢？当仔细分析了万科与同行业的经营之后，你会发现万科陷入今天的境地有它的必然性。

（表1）2018上半年“碧万恒”三大房企销售数据

（数据来源于网络）

一直以来，地产界三大民营企业角逐巅峰，非恒大、万科、碧桂园莫属。今年上半年的数据显示，碧桂园4124.9亿元、万科3046.6亿元、恒大3041.8亿元占据前三甲。碧桂园依旧稳坐销冠，业绩领先万科、恒大达千亿。因6月销售额较高，万科仅仅以5亿元微弱优势领先恒大居第二。万科在销售上已经被碧桂园挤下第一的宝座。

（表2） 2017-2018年四大房企中报披露净利润率及同比增长率

注：暂未找到中国恒大2018年中报净利率数据，但知其为正增长

另外，万科的净利润增长率与其它几大房企有较大差距。在四大房企2018年中报数据中，唯有万科的净利润率处于负增长状态。其利润率降低主要因为管理费用、财务费用、资产减值损失的大幅增加，我们关注到万科给予的解释是因为经营规模扩大、利息支出增加以及预付款项减值的增加，那么这就意味着万科正在加大杠杆大肆扩张。

除此之外，在衡量地产企业实力的土地储备上，万科也大幅落后恒大和碧桂园。以2017年为例，万科新增土地储备为0.46亿平方米，而大地主恒大新增土地储备1.26亿平方米，囤地大户碧桂园，新增土地储备1.01亿平方米。

若想重新夺回昔日的荣光，万科必须跑步前进，进行大肆的扩张。对于地产业而言，杠杆无疑是扩张的利器。在今年半年报中，万科的长期借款达到1283亿元，而2017年二季度为547.4亿元，相比去年同期增长234%左右。

我们知道最近两年国家不断严调控房地产，在各行业进行去杠杆之际，万科选择逆周期加杠杆的行为，明显与行业的步调不太一致。那么背离了现金管理金科玉律后的万科，又会产生哪些问题呢？

（表3）2015-2017年四大房企资产负债率

（表4）2015-2017年四大房企流动比率

万科的逆周期行为，自然会反应到财务报表上，中报的财务费用为23.32亿元，短期偿债能力以及流动比率也达到上市以来的最低水平，中报数据为1.18，远低于保利和中国恒大。即使万科货币资金依旧充足，随着存在不断上升的债务，也需要引起警惕。

（表5）2018年二季度相对于2017年二季度经营活动现金流同比增幅

同样要关注的是，在扩张过程中，万科的现金收入增长的速度却低于成本支出的速度，在一定程度上意味着万科对外议价能力和销售能力正在减弱。值得注意的是今年上半年房地产行业土地购置费增速高达 74.4%，与此同时万科的各项税费同比增加了46.77%，说明万科在取得土地使用权的过程支付了更多的费用。

（数据来源于东方财富网）

更为雪上加霜的是，万科尚有26亿元职工薪酬待支付，这表明万科的现金流进一步吃紧。

新的万科，已经将目光瞄准租赁市场。有数据显示万科今年上半年新增了6万间左右的租赁房间。可租赁市场真的是一片蓝海吗？况且租赁项目需要大笔资金投入，况且租赁市场回款慢，所以现金流管理尤为重要。

只是，这样的万科还是原来的万科吗？姚老板已经慢慢地卖掉万科的股份，王石也开创了自己的新事业，在后王石时代，万科又能否扭转势头呢？我们将拭目以待！