本月楼市情况不容乐观

    淮安楼市调控时隔四个月后“梅开二度”。小长假放假前一日，淮安市下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的通知》，小长假起开始执行。在此影响下，端午小长假期间的淮安市住宅日成交量跌至百套之下，比新政前日成交200套左右降幅明显。

     博弈 供求不均加剧多方拉锯

     虽然在严厉的调控下，楼市成交量大幅下滑，但是价格仍未有明显向下趋势。

     国家统计局公布的最新数据显示，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2017年4月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.73%，依然保持高位。

     其中，62个城市环比上涨，26个城市涨幅超过1%，3个城市涨幅超过2%。具体来看，唐山4月房价环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%，北海上涨1.9%，沈阳上涨1.8%，扬州、金华上涨1.7%，昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。

     杨科伟表示，在需求外溢、投机心理难平的同时，供求不均更加剧了买卖多方的拉锯战。

     以南京为例，受公证摇号新政的影响，选择在端午假期开盘的楼盘为零。热门的南京河西南板块三家即将要加推摇号的楼盘虽没有要开卖的动静，但仍然有不少购房者过来探盘、登记。有报道显示，仅上述楼盘，每位销售员基本上都有500组左右的客户，甚至有的选择通过提高首付比例至8成以筛掉一些客户。

     无锡也有类似现象，数据显示，端午假期三天无锡楼市备案成交商品房250套，面积2.61万平方米，不如2016年假期一日的成交量。但从楼盘开盘状况来看，假期期间，无锡惠山区某楼盘加推三期新品464套房源，引来3000多名客户。新吴区某盘首批仅推出高层1#、5#楼共约128套房源，但吸引了近900组客户预约选房，项目甚至选择以提高首付至50%作为“限客门槛”。有业主称，抢房十分激烈，该纯新盘置业顾问之前承诺的约13000元/平方米的价格，直接变成了14000元/平方米，甚至是达到了差不多15000元/平方米。

     对此，杨科伟表示，相对于成交量下滑明显，由于购房热情仍在，价格仍处于僵持状态，甚至部分地区存在上涨之势。

    以石家庄为例，此前石家庄市住建局发布《今年一季度房产交易季度报告》显示，今年一季度石家庄市主城区商品房共成交108万平方米、成交12253套，同比下降39%。其中，商品住房成交65万平方米、成交5089套，同比下降56%。

     但价格方面，仅5月单月，石家庄楼盘调价数量达到21盘。其中7个住宅项目进行调价，10个写字楼项目进行调价，3个别墅和1个商铺项目进行调价。住宅方面，位于新华区、桥西区、高新区等项目中，新合作城市广场、龙湾、中山尚城分别上调1000元/平方米，华丽家族楼盘上调1300元/平方米，官峰嘉邸项目上调2000元/平方米，十里逸墅项目上调60万元/套。此外，别墅项目原河名墅更是从之前的2000万元/套，上调至2366万元/套，上调366万元/套。

      蔓延 楼市限售时代开启

     杨科伟认为，在持续低供应下，楼市多方仍将处于拉锯状态，“有价无市”格局愈加明显。因此，受制于限购、限贷政策持续发力，叠加严控供应，多数城市成交持续低迷，但随着楼市持续的政策收紧，调控的延长，在房企回收资金的压力下，供应量企稳回升，成交量有望逐步回归至正常水平。而对于部分城市，房价仍面临着较大的上涨压力，后期不排除跟进落地限购、限贷新政的可能性。

     张大伟表示，从目前来看，限售时代已经开启，楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

     中原地产研究中心统计显示:成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)、珠海等超过30多个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

    “预计未来限售政策将快速向三四线蔓延，后续可能会有超过50个城市执行限售。”张大伟说。

     此外，值得注意的是，全国人大财经委副主任黄奇帆日前的演讲也透露出未来房地产长效机制的雏形。他指出，未来中国房地产长效机制将从土地、金融、税收、租赁、地票等方面入手。

     对于未来房价，张大伟说，从过去调控看，一般都需要6个月以上，价格才会出现明显的下行。目前来看，严厉调控开启仅2个月时间，买卖双方还在博弈过程中，成交下滑还需一定时间体现在房价端。以此来看，四季度房价或现松动。

     继续观望。

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