炒港股很简单

刘銮鸿作为香港知名富豪之一，一向有无宝不落的作风，更因海啸期间成功运作中核国际，股价逆势大涨6倍而备受投资者追捧。

最近旗下的利福地产(2183)宣布易手，股份随即出现不错的炒作。然而，借用丘吉尔的话，这不是结束，这甚至不是结束的开始，利福地产的炒作刚刚拉开帷幕。

香港最优秀的地产壳之一。

股份于4月13日宣布易手，刘銮鸿将以每股5.18元的价钱，出售利福国际所持有的59.56%股份。今次的买家为福州地产商，三盛投资的创始人及总裁林荣滨。

要分析今次交易，可以从多方面入手，首先是利福地产本身的历史。利福是于2013年9月12日从利福国际分拆上市。当时的招股价为每股1.98元，发行8，360万股，集资约1亿6千万元。

当时这个分拆在财技上十分高技术。因为利福地产当时的主要资产是内地的几块地皮，而且大部分地都未开始开发，也甚少正常的卖地或租金收入。所以当时联交所也曾经拒绝这个分拆上市。但背后的团队花了不少时间去说服联交所，最终也得到联交所的批准，由此可见刘銮鸿背后有财技高手。

根据利福地产上市时的招股文件显示，集团主要资产是内地的几块未发展地皮，甚少收入，也没有甚么负债，可见利福地产在分拆上市时已经天然地具备成为一只绝佳质地壳股的条件。根据利福地产最新的年报，其总资产为18.3亿港元，其中大部份为物业，现金、存款和流动金融资产加起来则有5.06亿元。负债方面，只有3.5亿元的税务负债及6百万的应付款，没有其他负债。利福地产是一只十分干净的股票。

变相封盘惜售，散户手中只有5%的筹码

由于利福地产是分拆上市的关系，所以在刚刚上市时会较多街货。这显然不是大股东想看到的，于是一轮震荡过后，股价很快就跌穿招股价，并一度低见0.9元，跌穿1元的水平，较招股价有55%的跌幅。但经过长时间低位的收集，现在利福地产的街货几乎是绝无仅有，股价亦拾级而上。

在2016年12月，利福地产就发表过股权集中报告，指有17名股东持有17.5%的股份，连同大股东及一致行动人士持有的74.91%股份，相当于已发行股本的92.4%。投资日报研究部更估计，这只股票实际上的街货可能少于5%！

而从股份交易的质地来看，在股权结构上，由母公司利福国际持有约60%，刘銮鸿及其家属则私人地持有约15%。今次出售的，是利福国际持有那手约60%的股份，作价是12.93亿港元，相等于利福地产每股5.18元。新主亦会以相同的价格去和其他股东作全面收购。

以12.93亿除60%，利福地产在今次卖壳中的整体估值大约是22亿元。根据2016年报，利福地产的资产净值是14.77亿元，今次卖壳的壳价大约是7亿元左右，属合理水平。

新主林荣滨肯用超过20亿元去作全购，也是大气魄的表现。在这次收购之中，林荣滨有部份资金从东兴证券融资回来。

具体操作是林荣滨透过MegaRegalLimited这间公司去收购利福地产，而MegaRegalLimited则会发行优先股给东兴证券以获得11.5亿元资金去收购利福地产，同时抵押了MegaRegalLimited和利福地产给东兴证券。值得留意的是部份优先股可以在全购完成6个月后兑换为17，236，625股利福地产股份，相当于利福地产已发行股本约4.1%。

卖壳留一手！后市可憧憬

今次卖壳交易中出售的只有利福地产约60%股份，那么刘銮鸿私人持有的约15%股份会如何处理呢？

这其中隐含着不少学问。在通告中，刘銮鸿表示拟提呈5%股份接纳全购要约，自己则保留约9.97%股份。刘銮鸿私人保留9.97%股份，究竟有甚么意义呢？

首先，从财技上来说，根据《上市规则》定义，持有上市公司超过10%股份，便是该公司的「主要股东」及「核心关连人士」。而根据《上市规则》第8.24条，联交所不会视「核心关连人士」为「公众人士」，因此不会把「核心关连人士」的持股视为「公众持股量」。反向推理，假如持有低于10%股份，便有可能被视为「公众持股」。

现在假设利福地产新主林荣滨在全购后持有75%股份，加上刘銮鸿保留的9.97%股份，他们加起来明手便可以持有约85%股份，也不用向其他人配售股份以维持公众持股量。因为刘銮鸿的股份可以计入「公众持股」。所以这个安排使得新主和旧主可以在全购后明手持有最多的股票，是十分高明的财技，确保货源绝对归边！

而从心理上分析，刘銮鸿留有一手股票，可能是看好利福地产全购后的走势。对于刘銮鸿这些超一线富豪而言，几亿元的壳价根本不足以满足他们的胃口，反而在运作之中，如何将利润最大化，如何能够令同行眼前一亮，也是他们要考虑的问题。所以今次刘銮鸿决定保留股份，无疑就是很好利福地产未来的股价走势，希望留有的这一手股份，可以为他带来额外的利润。

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