产业立镇考验资本现金流

“去地产化”为大势所趋

　　2017年5月26日，住建部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成。这是既去年10月公布了首批127个全国特色小镇名单后，住建部再次在全国范围内启动特色小镇的推荐工作。

　　这份通知中明确要求，对存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

　　这表明特色小镇的建设的房地产化倾向引起了政府部门的警惕。自去年自国家三部委公布特色小镇名单和发布相关政策后，不到半年时间内，已有多家房企发布了小镇战略，旅游小镇、科技小镇、农业小镇、未来小镇等等各种小镇纷纷涌现。一些地区不乏存在以特色小镇之名行房地产开发之实的现象，这背离了特色小镇的初衷。

　　此次住建部要求推荐特色小镇需满足的六项条件中，特色和产业位列前两位，首先要求具备良好的发展基础、区位优势和特色资源，能较快发展起来，其次要求实施并储备了一批质量高、带动效应强的产业项目。

  特色小镇开发首先面临就是定模式的问题，需选择房地产模式还是金融资产模式。北京清华同衡规划设计研究院详细规划研究中心三所所长杨军表示，这两种模式是截然不同的，都存在风险。

　　杨军说，从市场角度来看，政府要求产业投资比一定要占所有投资比的60%以上，但有大量的小镇是不合格的，而且在第一批名单已经功成名就的小镇，他们投资比是最低的，很核心的原因就是过度房地产化。

　　杨军认为，房地产对特色小镇最开始是必须的，但是后期应该逐步退出，全程重资产对特色小镇风险是很大的。在传统的金融资产模式当中，政府加资本双主体的模式在特色小镇也存在风险，因为资本天生是快速逐利的，在特色小镇的逐利当中产业和运营方更具有主体价值，应该让资本做投资的属性进入特色小镇的建设。

　　相伟认为，与过去推进城镇化的政策相比，这一轮特色小镇的政策是以规范引导为主，而不是以支持性政策为主，大部分省里政策的核心是创建制，即不再是基层有个想法就台支持政策而是事后奖补为主，这是一个很大的创造。

　　袁昕表示，总结国内现阶段成功经验，特色小镇要想发展，至少要具备产业升级、科技创新与植入或者消费带动这三种基础条件之一。同时，特色小镇的建设要具备完整的产业链条，必须明确政府、社会资本、运营与开发企业等各领域之间的有效衔接与高效互动。

　　国家发改委实施 “千企千镇工程” 的工作思路提出特色小镇下一步的工作方向，强调规范引导、市场主体、健全机制、文化传承和防范房地产。希望通过搭建一个“一网一库（物联网和信息库）”的新平台，来实现企业和城镇的对接。

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