上周，其实在房地产市场上有个重要消息，有数据显示4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率，在全国35个城市的533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。

利率的上调属于温水煮青蛙，并不会马上引起躁动，但是却能起到长远的效果，比如这里面银行对于二套房的态度，12家银行停贷也许只是开始，虽然很多银行没有明确停贷，但也基本上不再暧昧，采用了能拖就拖，能不批就不批的战术。这说明什么？

第一，银行拒绝当接盘侠，已经受到了某种指导，否则不会齐刷刷的对房贷特别是二套房贷款动手。

其次，在市场利率大幅提升的背景下，房贷利率加上资金占用成本已经很不划算，还不如直接去买债券更安全，更快捷，流动性也更强，所以部分银行采用了更为激进的手段收紧房贷。

第三，二套房购房者再难申请到贷款，也就意味着先买房再卖房的换房模式彻底破产。而经过了长期的房价上涨刺激，在老百姓的神经里，先卖房再买房，无疑是风险巨大的。所以通常大家都不愿意这么干。那么换房的改善需求将被严重抑制。

第四，在重点城市，房地产交易将大幅下降，中介将陷入关店潮。

前两天，九州智库（jiuzhouzk）报道过链家已在北京关闭门店87家，未来中介关店潮将进一步发生。生意有多难做可以从数据看出来，昨天链家多个门店表示，中介费已经从2.7%降到了2.2%。我爱我家门店透露，中介费则由2.5%降至2.0%。房天下门店则表示，中介费已经降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半，虽然链家说这是各个门店的个人行为，但价格反映市场，如果生意好做，他也不会降低中介费，房子最火的时候，中介费都是要加价的。

其实我们可以算一笔账，你就知道银行如果停贷二套房意味着什么。现在我国自有住房率是9成，也就是说9成人都有自己的房子，只有10%的人是没有房子的，这其中简单按照8-2法则区分，80%是太穷，20%有点钱，也就是说全国只有2%的人是一套房的，绝大部分要买都是换房或者买二套房的。

那么就按现在的房地产存量房市值270万亿计算，比货币供应量160万亿超出了70%，是GDP的4倍。但要知道货币供应量都是被货币创造出来的，是通过货币乘数一轮一轮乘出来的，央行手里根本没那么多钱，在央行的资产负债表上，储备货币只有30万亿左右，这才是基础货币。如果拿基础货币来比较只有房地产市值的九分之一，换句话说如果拿央行的基础货币全去买房子，房子的价格要跌88%。还可以比喻为房子根本不需要挤兑，只要有10分之一的房子持有者套现离场，也就意味着我们将耗干所有货币。27万亿基础货币，对应的是差不多4万亿美元，现在的外汇储备根本支撑不了10分之一的房子持有者套现离场。

这么算，您是不是就清楚了？银行为什么要停止贷款了，说白了就是不能让你们离场，你们互相之间接盘我们不管，反正不能让银行变成接盘侠，因为这个盘子根本就接不起。如果按照破产清算的平均算法，你扔到房子里的钱，只能够拿回差不多10分之一，这跟你买一个即将跑路的P2P差不多了。那么现在的事情就变得有意思了，早跑的就是富豪，等里面10分之一的人跑掉的时候，你的房子就彻底不值钱了。而去年外汇储备下降了1万亿，意味着什么呢？7万亿人民币没有了，2.5%的人已经套现离场了。想到这怕不怕呢！现在你知道为什么要限制交易了吧，我相信未来进一步停贷是非常有可能的。甚至会直接用行政手段限制房子买卖，总之就是买到房子里的钱，尽可能的不让你再出来。

55城调控160多次

今年以来，房地产调控政策出台的次数之多、力度之大，超过了以往。截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。在密集的调控下，多地楼市成交出现新一轮降温行情。易居房地产研究院4日发布的一份住宅成交报告显示，4月份，受监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进指出，其研究院的报告中受监测的50个城市中，3-4月份，至少有30个城市出台过包括限购在内的各类政策。4月份，这30个城市新建商品住宅成交面积为1832万平方米，环比减少14%，同比减少20%，均超过50个城市的总体成交跌幅。

中国指数研究院和中原地产5月2日先后发布的统计数据也显示， 4月楼市成交整体下行，一二线城市均不同程度地下降，三线城市同环比略有增长。

中国指数研究院的数据显示，4月一线城市环比降幅为30.50%，同比降幅为34.57%；二线城市环比下降16.02%，同比下降35.45%；三线城市成交量环同比双双上涨，幅度分别为9.39%和11.10%。

退潮了

现在就是退潮了，谁能带着自己的钱撤退，谁就是上轮经济周期的大赢家，然后负债的那部分人，就是这个周期的牺牲品，他们来负责买单。每个周期都会有牺牲品，还记得当年的下岗吗，就是那样的。所以现在的主题就是看好你自己的钱。

投资的楼盘都是要有资金成本的，时间长了负担不起，没有资金滚进来，这个旁氏骗局就继续不下去。

所以你要是自住的比较多的城市我认为反而抛压不大，但是一二线这些热炒的不行，就是因为这些城市全是热钱滚动的重灾区，所以到时候这些城市的抛压会非常大，而且杠杆加的多，那时候肯定刷新你的三观。

中国的这一波房产潮，大体上和香港是差不多的，他们从来没有经历过楼灾，不懂得什么叫敬畏，香港人是不幸的又是幸运的，上次香港房产泡沫破裂，给无数人上了一课，后来得益于中国大陆楼市带动，无数眼看着要被坑一辈子的人又解套了，你看看后来香港房产再次飙升，多少本地人去买？都是大陆人在买，因为本地人已经懂得敬畏，而大陆人不知道，他们没上过这一课，所以香港人是不幸的又是幸运的，而以中国的体量，一旦房产套牢了，不会有人给他们解套了，这辈子咬牙还贷吧。

中国房价——史上最大的庞氏骗局

庞氏骗局是对无限发展下线的骗局的称呼，这种骗术是一个名叫查尔斯·庞兹的投机商人发明的。庞氏骗局在中国又称“拆东墙补西墙”，“空手套白狼”。简言之就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。

庞氏骗局中主要有三种角色——肇始者、助推者和受骗者，简单地说，就是地方政府、开发商和老百姓。

我们现在来了解一下现在的楼市是一个怎样的病态结构：一方面一线城市确实有需求，但高房价已经远远脱离了这些需求，北上广深的房价收入比已经超过25，换句话说一个家庭可能近30年的收入都不够买房了，那么他们该怎么贷款？另一方面，二三线城市房价收入比只有7-15，这个还算是合理，但二三线城市却爆发出了更加严重的危机，楼价已经根本涨不了了，因为没人买了，都好几套了。所以根本就没这个需求，产能严重过剩，需求不足。这就是实体经济危机。不用再遮遮掩掩了。

那为什么不降价呢，因为金融成本，很多人买房根本不是自己赚钱去买，而是在银行串通一气，然后倒贷款。开发商内部预售的时候，基本上就都卖给了身份证的复印件，只要每年房价保持上涨，并涨过了贷款利息，那么年末的时候，把房子再重新抵押，然后接着还能贷款，这样房子从来就没卖出去，但房价确实每年都涨，银行账面上很赚钱，而且很安全，都是足额的资产抵押，地方政府很兴奋，因为土地也涨价了，自己也赚的很多。

还一个劲的配合银行开发商玩这种游戏，开发商早就把银行的钱套出来拿走了，苦逼的是真正需要房子的老百姓，你不得不以一个傻逼的价格，去买人家倒贷款的工具。本质上这就是一种庞氏骗局，只要房价每年的涨幅都超过贷款利率，这种游戏就能一直玩下去。

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