长期以来，说到中国的城市大多数人都会将目光聚焦于房地产，无论是房价高企还是买房的不易，甚至是被房地产剥夺几代人的积蓄，这些都是我们不得不面对的经济问题。早在去年年初，瀚哥的几个朋友在一起讨论中国房地产问题的时候，瀚哥就一直持有一个观点，房地产只是现阶段所谓火烧眉毛的问题，但却不是最值得担忧的问题，正如同美国、日本、韩国等国经历过的房地产周期一样，中国的房地产在经过几轮涨跌起伏之后，必然会回归合理的市场估值。中国城市最让人担忧的问题却是城市的贫困化、空心化，而我们今天就来讨论一下这个问题。

回顾中国五千年的历史发展历程，我们可以看到这样的一个现象，相比于欧洲的通过城市争取城市自由乃至摆脱封建领主的事情在中国并没有发生，中国的城镇化具有着显著的自然发展特征，在客观经济规律的作用下，中国早在一千多年前就形成了譬如长安、南京、开封、成都、扬州这样的特大城市，但是中国的城市人口依然在总人口的比重中占据少数，几乎没有出现过像当年的荷兰（尼德兰）地区整个地区几乎都在从商，城镇人口占总人口的比重较大的情况。

建国之后，相当长的时间范围之内，受到当时政策的影响，中国的城乡之间处于一种绝对化的分割状态，你出生在农村除非是升学参军招工等少数的机会，几乎大部分的时候都只能在农村，人口被牢牢地树立在土地之上。直到改革开放之后，中国人口才终于出现了大规模的人口流动。按照著名发展经济学家阿瑟·刘易斯的观点，正是从农村被挤出的劳动力形成了城市发展的人口红利，这个人口红利在中国就是大家耳熟能详的“农民工“，正是大量的农民工通过自己辛勤地劳动成就了城市的大发展，而这个时间的区间并不太长，可以说中国的城市化加速也就是最近一二十年才有的事情。

在某种意义上来说，中国的城镇化道路还有着很长的道路要走，对比于世界其他国家城镇化的发展历程，中国需要做的事情还有很多，在中国城镇化过程中出现的房地产问题，在相当程度上可以说是一个发展中的问题。所以，当前中国经济尤其是中国城市出现的这样或者那样的房地产问题，在大的范围来看都是中国城市化发展过程中出现的短期问题，无论怎么样的一种价格机制的扭曲，最终都会回归到经济规律所确定的原点上来。但是，随着中国城市的不断发展壮大，一些世界经济历史上的共性问题已经开始露出了苗头。

相信几年前有一部很有名的电影叫《贫民窟的百万富翁》我们惊叹于印度在如此繁华的城市另一侧怎么会有这么贫穷的一个贫民窟的时候，却不知道像孟买、里约热内卢等等著名的世界级城市中贫民窟已经成为了一种让人忧虑的现实。而即使是我们认为经济最为发达的西方老大美国也有着让人惊叹的城市贫困化问题，近年来关于芝加哥、底特律等美国著名城市的贫困化问题经常见诸于报端，让大家能够从一个侧面窥探到一些城市贫困化的问题。

我们就以美国的芝加哥为例来说说城市贫困化的发展历程。第二次世界大战之后，美国经济经历了一场可谓是前所未有的经济发展良机，当时由于布雷顿森林体系的优势，美国的美元成为了当之无愧的世界货币，美国的舰队游弋于世界各地，美国的产品倾销到世界的几乎每个角落。借助经济发展千载难逢的良机，美国的城市开始了空前的大发展，在东部纽约、芝加哥、费城都、底特律都成为了著名的超级都市，在西部洛杉矶、旧金山也是超级城市的代表。但是，随着城市规模的不断扩大，城市内部的生活成本不断提升，用工难度不断加大，久而久之很多的企业都开始难以承受这种高昂的负担，于是产业转移开始了。

从上个世纪60年代开始到90年代，在近乎三十年的时间内，美国将大量的劳动密集型产业从自己的大城市转移到了东亚、东南亚等国家，从而带动了日本、韩国、亚洲四小龙、亚洲四小虎的崛起，以芝加哥为例，在城市内部，一方面大量的劳动密集型产业转移到了其他的国家和地区，另一方面处于产业发展高级区域的工作则随着企业向城郊转移，紧接着就是大量的富裕阶层为了更好的生存环境，开始了郊区城市化的浪潮，有钱人和工作机会都在向郊区迁移。形成了一个个以远郊为核心的发展聚落，这里聚集着企业与有钱人。

但是反观城市内部却是另外一番景色，像芝加哥这样的城市，内城区出现了让人恐怖的现象，由于企业迁出，大量的白人富裕家庭感觉到了城市的拥挤、堵车、污染最终离开了城市，而中高级工薪阶层也跟着企业一起离开，导致了城市资源的大规模流失，最终在城市中心形成了以穷人、黑人以及其他有色种族人群组成的连片的贫困区乃至贫民窟。城内的居民几乎无法找到工作，并且因为拆迁成本高企，大量的房地产开发商都放弃了这片昂贵的市中心贫民区，转向了开发更为价格低廉的远郊地区，放任所谓的贫困者们自生自灭。由于缺乏足够的技能和高昂的通勤成本，这些穷人们即使愿意去郊区寻求工作往往也是无功而返。市中心反而成为了城市最没有希望的地区，不仅成年人如此，孩子的教育质量也在不断下滑，而优质的教育资源都在往城郊迁移。最终工作机会的消失，教育环境的恶化，城市基础设施与住宅的老化最终共同导致了贫困者生活状况的改写。他们在失去工作的同时，失去了相应的社会福利和社会休假，从而让治安进一步恶化，影子经济与黑社会盛行，从而形成了恐怖的空心城市和城市贫民区。

与此同时，由于产业的转型与升级，低门槛的工作被转移到了东亚及东南亚地区，新兴的金融、科技类的职位却不是原先这些被淘汰的人群所能够从事的行业，这些被科技创造出来的专业、技术和管理岗位都无法使用原先被产业转移淘汰下来的人。最终的结果是：大量的穷人被困于这些所谓的城市中心之中，他们的亲朋好友、社交人脉都集中于这些贫困区中，最终上演了一场城市中心的贫困阶层固定化，最终导致了持续多年的连续性贫穷。

这就是美国的故事，不仅美国如此，英国的伦敦，包括我们前文说的孟买、里约都在上演这样的故事，在世界有名的大城市都会或多或少存在相似的问题，瀚哥总结了一个规律，扣除掉种族、肤色这些特殊因素的影响，我们可以总结下述的大城市贫困化发展脉络：经济逐渐发展，城市的规模逐步扩大，城市的房价逐渐升高，高房价逼走了城市中心的大多数企业，糟糕的交通环境、空气质量、拥堵状况逼走了原先的富裕阶层，最终在城市中形成了以低收入人群为核心的低收入者，或者人烟稀少的空心城市，乃至成为城市贫困化的恶疾。

通过上述的分析可以发现，中国也正在走上相似的道路，已经到了高房价逼走赚钱的企业，较差的环境逼走富裕人群的阶段，至于会不会形成类似的空心城市或者贫困城市，虽然还没有到这一步，但是风险依然存在，值得我们高度关注。

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