今天很高兴与大家交流下香港内房股上涨后我们对于内房股及A股地产股的一些看法。我们在今天发了一篇报告，报告题为“地产蓝筹股，起舞弄清影”，这个标题的意思就是我们看好内房股和A股地产股的机会，但未来的机会可能是一个阶段性的机会，时间上我们认为可能能够持续2个月左右。同时，这种机会存在一定的博弈性，地产板块的持久性在年内来看会有反复。

　　首先我讲下过去一周港股发生的情况。过去一周表现最好的内房股是恒大，过去一周涨幅54%，其他龙头公司碧桂园、融创和龙湖表现也比较好，涨幅在20%左右。大家需要注意，这次内房股的表现是在其年初以来股价已经接近翻番的基础上发生的，恒大年内涨幅104%、碧桂园年内涨幅90%、融创年内涨幅82%。我们认为周一内房股板块的上涨与恒大的带动有关，同时地产销售数据的转好将会给内房股和A股地产股带来一定的机会。

　　我们认为内房股大涨的主要原因有三点：

　　第一，财务数据的改善比较明显。这种改善除了销售的快速增长外，更大程度上是由于房价的上涨。我们认为未来房价上涨的趋势尤其是三四线城市的上涨还是会持续的，恒大4月份的销售均价较去年年底已经上涨了15%，与全年的销售均价同比已经上涨了20%。因此以三四线城市为主要布局城市的公司的财务数据无论从负债率还是盈利情况来看，改善都是比较明显的。

　　第二，集中度的提升非常明显。集中度提升主要是两类公司：第一类公司是以三四线城市为主要布局区域的公司，以碧桂园和恒大为代表公司，碧桂园前4月的销售增速达214%。第二类是龙头公司，以万科、新城、招商蛇口（001979）为代表增速在70%左右。全国的销售增速数据在20%左右，这两类公司的销售增速是远远高于全国增速的。考虑全国的数据可能比实际偏低，但即使考虑采用与开发商同样口径来看增速也在30%左右，可见集中度提升的情况是非常明显的。

　　第三，未来2个月同比销售数据将明显改善，这是导致内房股上涨的核心逻辑。可以观察到，内房股走势更像是销售数据的同步指标，所以5~7月在基数下降的情况下，销售同比增长将非常明显，我们预测未来3个月全国房地产销售面积的增长在10~15%之间，4月的8%的增长应该会是较低的单月增长。

　　短期内，以上3个因素无法逆转，因此内房股包括A股地产股的机会将会是比较明确的。

　　接下来讲下内房股大涨对A股的影响。

　　首先我们看到A股地产股与内房股的年度表现是同步的。港股中我们选取中海，A股中选取保利，与申万一级房地产指数来比较，观察09年~16年的股价表现可以发现，两者的走势趋势是一致的。中海和保利今年都有正的收益，而房地产指数由于受到较多小地产公司的影响，今年的表现为-5%。所以未来来看，整体板块的表现相对会比较好，表现的重点还是以蓝筹公司为主。

　　第二以年内走势来看，内房股的走势更像是销售数据的同步指标，当公司及行业销售数据转好，股价会有明显的上扬，港股投资人对政策的评估比较中性。A股的投资人更看重政策的走向和对政策影响的评估，对销售数据本身变化的评估是相对中性的。我们以10~11年的房地产调控周期为例，当时10年的4月历史上首次出现限购政策，是北京出台的，整个市场在11年的6月销售数据见顶。同时10年加息5次，11年加息3次，所以A股地产股的反应比较激烈，我们看到A股地产指数在2011年3月见顶的，比销售数据见顶早了3个月。而内房股是在7月份见顶的，也就是说内房股的表现更基于销售数据，2011年7月份销售数据开始下滑，内房股的表现才告一段落。

　　根据我们刚才的分析，可以得出以下几个结论：

　　第一，港股内房股的表现还没有结束，碧桂园、融创、龙湖这样的公司还有比较大的机会。

　　第二，A股地产公司目前的情况与11年、14年的情况不太一样，板块出现大幅度调整的可能性比较小。目前一季度地产股的配置已经下降到了2.7%，下降了0.8%，做空的力量比较少。另外可能还有部分保险资金进一步增持地产股。所以从结构上来看，A股地产蓝筹股依然有比较大的投资价值。

　　第三，从分红率的角度来看，例如招商蛇口这类公司，目前的分红率要好于碧桂园，A股地产的价值正在进一步凸显。从PE的角度来看，碧桂园目前是11倍，恒大是16倍，融创是15倍，龙湖是8倍。再看A股，很多高成长的地产公司PE并不高，作为周转型公司地产公司还是应该更关注PE。所以我们觉得A股中500~1500亿销售规模的蓝筹还是存在机会的，包括招商蛇口、华夏幸福（600340）、新城控股（601155）、保利地产（600048）等。

　　因此未来2个月地产板块存在比较明确的相对收益，也存在绝对收益。总的来说未来2个月对地产股比较乐观，内房股的行情将会延续，A股地产的蓝筹公司也会有明确的上涨，幅度上我们预计可能会有20%左右的上涨空间。以上是我们的观点。

　　Q&A

　　Q1：影响A股地产股的主要因素是对政策的判断，那未来预计调控政策不会有明显的放松，为什么认为A股地产股会有20%左右的幅度的空间？

　　A1：首先从A&H的比价效应来看，我们认为A股的价值相较某些内房股更有优势，内房股的上涨可能会进一步推动A股的上涨。第二，从筹码的角度来看，目前地产股的仓位普遍较低，做空的力量有限。第三，目前A股地产板块的核心投资机会还是在蓝筹公司，尤其是增长比较快的，例如招商、华夏幸福、新城，表现可能会相对更好一些。第四，未来A股地产股的博弈性将更强，表现将会是阶段性的。总的来说A股地产板块不存在普涨的机会，但蓝筹将走出分化行情，我们认为这些公司可能会有20%左右的上涨空间。 

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