导读

　　2016年底，在市场对2017年房地产投资一片悲观之时，我们旗帜鲜明提出“2017 年房地产投资不悲观、三四线足以支撑全国销售投资” (详见深度报告《为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观》)。促使我们做出判断的核心原因，是对棚改货币化持续推进的力度和一二线城市向周边的外溢效应。2017年以来，三四线房地产销售超预期、房地产投资超预期，均验证我们判断。在地产销售投资的强劲增速中，地产上下游持续受益，家电、消费领域牛股辈出。

　　行至年中，市场对房地产投资开始出现分歧，当前我们依然相对市场偏乐观，虽然由于调控下半年会边际走弱。核心仍基于去库存充分后的市场自身补库需求，政府持续大力推动的棚户区改造，以及棚改货币化产生的巨大销售、投资增量。在城镇化快速推进的历史大潮中，棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一。

　　本报告旨在全面系统教科书式地研究棚改现状、未来空间、对地产销售投资拉动效应、投放货币等，并结合案例和测算分析。

　　摘要

　　1.棚改历程、现状和未来空间。

　　棚户区分为五大类，分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。截止2012年末，全国城市和建制镇中，各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。棚改任务艰巨，在“去库存”的大背景下，2015年起，棚改货币化安置大力推广，2015-2017年棚改任务1800万套，货币化比例从2014年的9%快速提高到2016年48.5%，保守估计2017年50%，2018-2020年达到60%。2017年5月24日的国务院常务会议，提出2018-2020年三年1500万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下，全国各省市棚改完成进度推进顺利，实现了对房地产行业稳消费、拉投资、去库存的目的。

　　2.棚改具有一石三鸟的经济意义。

　　1）拉动近20%商品住房销售：2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平，占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平，占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

　　2）创造13万亿投资：棚改通过三个渠道稳投资，一是直接增加房地产投资，包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资；二是棚改配套的基建投资；三是拉动房地产40多个关联产业的投资。我们测算，2017年-2020年，棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产(000736,股吧)投资4.7万亿（安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿）、棚改配套基建投资1.6万亿，房地产上下游产业投资6.6万亿。

　　3）投放2万亿基础货币：央行运用PSL向政策性银行投放基础货币，实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。

　　3.投资建议：棚改货币化持续推动三四线去库存，利好布局三四线的龙头；棚改拉动投资13万亿，利好棚改优势显著的公司。

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