昨日，“光大证券2017年中期策略会”在北京召开。光大证券全球首席经济学家彭文生认为，现阶段中国已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期。该金融周期大约持续15年~20年，地产泡沫和信用扩张相互促进、相辅相成，一方面带来房地产及其相关行业的不可持续的高杠杆风险。另一方面导致房地产与金融行业过度扩张，对实体经济造成挤压。

　　彭文生分析称，土地作为永续资产，价格天然对利率波动敏感，土地买卖依赖外部融资，结果是地产金融化。土地财政是加剧地产金融化的一个特殊因素。另一方面，土地与房产是天然的优良抵押品，对金融资源有强大的吸引力，导致金融地产化。

　　“土地不是人造的，土地是空间上不可移动，时间上不可转换。大城市的市中心房价高，到底是市中心土地供应有限，还是市中心人口密度高？本质上还是市中心人口密度高。”彭文生表示。

　　彭文生提醒，需警惕地产金融化最新的一个发展苗头：房地产开发企业的盈利模式从“产销模式”改变为“资管模式”。原来房地产企业是买地、造房、卖房，现在是“资产整合优化运营”，不卖先租，或者进行资产证券化、金融产品开发等来实现现金回流。房地产企业正在搭建复杂结构化金融体系。近年来，越来越多的房地产企业开金融公司，越来越多的金融公司做房地产开发。

　　彭文生建议，要回归金融服务实体经济、“房子是用来住的，不是用来炒的”的初心。改进金融结构的最重要方面是将金融的公用部分和风险部分进行切割，重回某种形式的分业经营，存款归存款、投资归投资。在财政方面，引进房产税、降低增值税有助于打造更加公平的税收制度。

　　光大证券董事长、总裁薛峰也在策略会上表示，当前更加关注的仍是监管部门对金融市场的监督和管理，近年来，金融乱象已经到了非管不可的地步。薛峰表示，当前，光大证券一方面要秉持“稳中求进”的工作主基调，坚持“补短板、破瓶颈、催优势、固根基”的工作思路，讲好“稳”与“进”的辩证法；另一方面，时刻牢记国企的社会责任，将抓好合规管理和风险控制作为重中之重，同时做到“君子爱财、取之有道”，坚决杜绝把伪劣产品推向市场、推给投资者的行为。

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　　瑞穗证券沈建光：应避免主动刺破房地产泡沫

　　瑞穗证券亚洲首席经济学家 沈建光

　　自2015年“3·30”房地产政策以来，伴随着去库存调整、信贷政策放松，以及契税政策调整等，中国房地产市场发生颠覆性反转，从前两年库存积压一举进入一轮快速的上升通道。房价涨幅之大，涨速之快前所未有。根据国家统计局发布的70大中城市房价数据，2016年末，北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅都超过20%。即便如此，一线城市也并非领涨，合肥房价同比涨幅46.3%、厦门同比涨幅41.5%，一、二线涨幅也向三线城市蔓延，全面的涨幅态势已然成行。中国一二线城市用两年时间即完成了发达国家用数十年完成的房价翻倍。中国房地产是否出现泡沫，泡沫又能维持多久成为了国内外市场关心的焦点。

　　螺旋式上升的“房价—收入”周期

　　不难发现，过去十几年中国房地产市场涨多跌少，且每次下跌都是在政策调控下的短期回落，其后由于政策由紧转松，报复性反弹后，房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期，且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位，但这种情况得以长久持续，并未出现房地产危机。

　　在笔者看来，之所以中国房价屡控屡涨，泡沫不曾爆破，最主要的原因是中国独有的房地产“螺旋式上升”模式。在泡沫积聚之际，监管者并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法，反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大，再推动收入的改善在发展中化解泡沫。具体来看，过去历次中国房地产周期均显示，中国房价先是一段时间的快速增长，其后引致严厉的政策调控措施，调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变，再通过经济增长带动收入提升，为高企的房价提供了支撑。

　　这种“螺旋式上升”房地产泡沫的特殊模式之所以能在中国得以实现，主要得益于中国过去三十年前所未有的高增长。改革开放以来，中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利，经济增速整体上保持了高速增长，收入增速多年来保持两位数。2013年以来，收入增速回落至10%以内，但整体上也保持了8%-9%的较高水平，不低于GDP名义增速。这就使得，即便中国房地产泡沫短期出现，高速发展的基本面也能消化泡沫，进而降低房地产危机的风险。

　　与以往不同的是，由于中国已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长，甚至可能由于转型，出现短期的结构性失业。虽然2016年下半年开始中国经济出现反弹，但长期来看，中国已经进入“三期叠加”时期，即增长速度换挡、结构调整阵痛、前期刺激政策消化时期。

　　近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠，说明市场未对收入放缓有充分预期，相反，凭借以往房价只涨不跌的经验，仍有人认为中国房地产市场具备独特性、相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。

　　中国房地产市场的独特之处

　　试将中国的房地产市场特殊情况与日本当年房地产泡沫时期进行对比，不难发现中国房地产市场的独特之处。

　　一是中日购房者的购房资金来源与购房者结构不同。对于东京的投资者，似乎很难想象，中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象。通过父母支持购房首付、子女还贷的模式在东京投资者看来很难理解。这个背景也解释了为什么北京首次购房者年龄仅为27岁，在东京却达到了41岁。而从近年来购房者构成来看，与泡沫共舞的也并非是投资者想象中的富人。新增房屋购置者大多为首套刚需，如购置婚房。此外，购置二套改善型需求在一线城市也比较普遍，如购置学区房，或为父母购置养老住房。可以发现，这部分人以城市中产为主，并非富豪。

　　二是中国独特的土地财政。中国并未推出房产税，土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。

　　三是中国一线城市资源的集中程度难以比拟。中国一线城市拥有其他城市无可比拟的资源与就业机会，独特的户籍制度又使得要素流通并不自由。同时，中国的住房租赁市场尚不成熟，租赁市场往往缺少契约精神，诸多因素造成了一线城市新市民往往倾向于在就业几年内便购置自有住房。而城市的高速发展与人口集聚，又使得教育、医疗资源等发展显得相对滞后且不均衡，这使得改善型需求，诸如学区房需求也十分旺盛。

　　四是政府对房地产市场政策强有力的干预。

　　房地产过热的五大风险

　　房地产始终是国民经济的支柱产业，房地产业加建筑业占GDP比重超过12%。且考虑到，房地产的发展情况还直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费，并与上下游企业的发展，金融行业的风险以及地方政府收入都有着紧密联系，作用更是不容忽视。例如，在房地产税尚未进入实质性进展阶段，市政债开闸并未有所突破之时，土地收入仍旧是地方政府收入的重要来源。而一旦房地产市场崩盘，不仅影响投资与消费，也将减少财政收入，也使抵押品价格下降从而诱发银行坏账上升，无异于中国经济硬着陆。

　　但是，这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题，而是对整体经济形成了五大风险。

　　风险一是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏基本面的支撑。这样的上涨之所以值得担忧，在于其既没有经济良好的预期，也没有收入大幅上涨的支持。之前，房价与经济走势相关，经济走强，预期收入提升，购房需求增加导致房价上涨，资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济，似乎是更加良性的循环。然而，当前中国经济面临的情况恰恰并非如此，即便自2016年第三季度开始宏观经济迎来一波上升趋势，也主要靠基建和房地产支持，经济主体活力仍然较差。预计2017年第一季度经济增速已经见顶，下半年经济下行压力加大。在此背景下，房地产市场一枝独秀，高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期，一旦情况转差，金融风险必将有所增加。

　　风险二是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性，一旦预期扭转，可能加大金融风险。可以看到，当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关房地产政策的风吹草动，市场便草木皆兵。

　　风险三是住宅用地供给不足，楼市香港化趋势明显。尽管中国内地整体国土面积较大，但住宅用地整体较低，供给受到制约，这点与香港情况类似。一方面，当前中国内地主要土地是耕地，18亿亩的耕地红线不得动摇；另一方面城市大量土地又被建设用地占据，留给住宅用地的少之又少，这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。

　　风险四是房价过快上涨加大收入差距，损害社会公平。正如香港楼市所反映出的问题，一旦房价涨幅超出普通民众承受能力，也会拉大收入差距，加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计出的数据，自1971年至2011年的40年间，香港的基尼系数上涨了25%，从0.43升至0.537，接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨，2003年至2015年的13年中，香港整体房价上涨了4倍，同时香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题，都与收入差距扩大有较大关系。以此为鉴，避免楼市香港化至关重要。

　　风险五是房地产一枝独秀，或将遏制转型与创新。比居民加杠杆更加令人担忧的是，房地产利润丰厚，远超出实体行业收益，打击企业家创新的信心，不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时，创新是未来转型的关键，然而高房价无疑推高了创新的成本。

　　避免刺破房地产泡沫

　　一直以来，房价都与房地产政策密切相关。2013年以来，决策层希望通过打造房地产市场的长效机制，比如推出房产税，走出房地产市场短期调控，行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而，由于此前去库存位列五大任务，出乎意料地推升了一、二线城市房价过快上涨。此时，政策面临两难，一旦出手调控，政策力度把握困难，经济下行之下，担忧打击经济；而若不出台政策，恐慌性购房推高房价，并加大金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑，如房地产税虽然是既定改革，但在此背景下，反而怕用力过度，造成不可预期的损失。

　　在处理现下房地产风险上，笔者认为中国应避免主动刺破泡沫。1989年，日本央行强势加息，自1989年6月到1990年8月5次上调政策利率从2.5%至6.0%，主动刺破泡沫。相比之下，如今中国政府对待泡沫方面十分小心，正如上文“房价—收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式中所述，在显示出泡沫征兆时，监管层采取行政手段打压房价持续上涨的势头，但避免刺破泡沫。纵观过去十几年，每次意识到泡沫的存在，政府总会出台措施，换得其后几年房地产市场的短暂平稳，没有出现危机。

　　中国房地产市场五大风险使得调整楼市政策持续十分必要。在笔者看来，关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应、引导信贷资金合理配置、因地制宜地启动地方房地产政策、避免资金过度进入房地产市场等。而从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。要控制泡沫，短期的限购已经越来越没有效果，更多供给侧改革，特别是土地改革、户籍改革、房产税等税制改革的长效机制的建设已尤为迫切。

　　建立“购租并举”住房制度正当其时

　　近日，我国第一部规范住房租赁的法规，《住房租赁和销售管理条例》(简称《条例》)公开征求意见，这标志着我国住房进入租赁时代。据统计，目前我国约1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，未来还将新增2亿人进入租房市场。《条例》发布既是形势倒逼，也恰逢其时。《条例》近一半篇幅放在保障承租人权利上，当然也维护出租人权益，激励供应端，确保租赁责权利平衡。同时，也规定政府将监管重点从新房转向存量房，如信息披露、秩序规范、租金管理等。立法只是第一步，基础秩序的构建亟待展开。发达国家(地区)长期租赁人口占比50%左右、租赁关系稳定，租赁秩序规范，值得我们借鉴。

　　德国以居民偏好租房、秩序井然、低租金称著于世。目前，德国住房自有率仅43%，租赁占57%的份额。首先，住房供应上租赁优先。德国新建房屋必须在一定期限内让给政府出租，或按管制租金出租，过了限期才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国人口仅8100万。其次，机构租赁起到“压舱石”的作用。中低收入者租赁需求更大，租赁是公共产品。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房(450万套)占24%，私人机构房(410万套)占22%。再次，采取近乎苛刻的租金管制。一战时，德国就将租金管制写进民法典，并设单章规定住房租赁。二战后，面对住房短缺，德国每一个地区制定固定的房租价格表，禁止提高房屋租金。上世纪60年代后，房屋短缺局面缓解，缺房率3%以下城市取消房租限制。欧债危机后，发达经济体量化宽松，楼价上涨史无前例。2012年12月，德国议会通过更严格的涨租限制，各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。最后，德国租赁权益保障也很细致，如建立安全与健康标准评估体系，确保“可居性”；中介费和房屋修缮费等全部由房主承担；租房和买房享有等同的公共权益，只要居民合法纳税，就可享有本地公共服务。

　　日本与我国一样，受儒家文化熏陶，崇尚置业才能安定，人多地少，但住房问题并不突出，这与二战后开启的租赁房屋建设“三支箭”密切相关。1951年，日本发布了《公营住宅法》，由中央向地方补助，修建出租住房，覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请，租金为同区域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年，公营住宅共建设218万套。1955年，日本颁布《住宅公团法》，国家出资75%、地方出资25%设立公团，在住房严重不足的大城市兴建公寓。上世纪60年代城市化高速推进期，公团实施了两个“5年计划”，共建设了63.4万套住房，70%为出租住房。租赁房屋的最后一支箭是非营利机构住房。为稳定雇佣关系，上世纪60-70年代，很多企业开始拥有社宅和宿舍。据2007年调查，提供补贴或租金的企业占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年，日本共新建2854万套住宅，公营、公团、非盈利企业占40%。

　　自1934年《国民住宅法》出台，美国就强调租赁公平、可负担的原则。首先，租赁房源稳定可靠。2015年，全国120万户低收入家庭入住廉租公寓。租赁房源中，71%来源于个人并交于专业租赁机构管理，20%来源于公司或非政府组织。其次，住房法规定，业主不得以承租者种族、性别等而歧视，房主提供适合居住的设备，接受政府监督。只要身份合法，租房与购房在子女入学、社会福利等方面无差异。再次，规范租赁管理，租赁机构、房源、补贴标准及联系方式全部公开。最后，联邦住房与城市发展部每年对530个大城市、2045个县房价进行评估，发布租金参考价。

　　香港租赁市场的特点是中介服务和监管明晰。一方面，中介服务在前端信息匹配，供需匹配成功后，中介对物业查册，核对房屋基本信息；另一方面，签约过程中中介给业主、租客提供信用保证，如为租客出具《出租资料表》，对按揭、用途、出租限制等作背书。1997年，香港发布《地产代理条例》，规定地产中介从业资格、权利和义务。2004年，香港发布《业主与租客条例》，确保租赁双方责权利平衡，如租客未在规定期限后15天交租，擅自改变房屋结构和用途，业主有权收回房屋；2个月不交租，业主有权拍卖屋内物品；租期超过3年，须以契据订立租约，在土地注册处注册，此后业主售房，须征得租客同意。

　　发达国家和地区的经验表明，发展租赁市场，一是要将租赁作为政府供给公共服务的内容，加强公共财政建设，将新移民、新就业大学生租房需求视为公共产品，甚至是保障的一部分，纳入公共财政。这样，才能为增加租赁供应、打造低租金环境、加强中介监管，让租房享有同等公共服务创造环境；二是壮大政府公租，稳定租赁关系和市场秩序。目前，我国公租房占比太低，90%的可出租房屋来自私人住宅；三是发展机构租赁。机构租赁是长期经营，非“一锤子买卖”，机构租赁多了，秩序就规范了。我国机构租赁滞后有两大原因，公租房供应少，带头作用不足，地价和财务成本高，相比开发和销售，租赁收益的吸引力并不大；四是加强市场秩序建设。目前，政府管理重点在新房，存量房特别是租赁房一直是空白。整体来看，租赁权益保障、租赁服务标准、投诉处理、政府职责等方面的秩序还亟待规范，要以落实条例对于出租人、承租人、中介机构、地方政府等责权利，作为市场秩序建设的目标。

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