上次见完Mike后，我们对美国的经济增长动力充满了信心(和mike聊美国经济复苏见这里)。但在国界线以北，加拿大的情况却颇让人琢磨不透。
几个月前，加拿大最大的房贷供应商Home Capital Group一度流动性告急，濒临倒闭，单日股价狂泻65%。市场惊呼，美国的次贷危机又要再现。
可上个月事情迎来神转折，股神巴菲特雪中送炭，收购了HCG 38%的股份，一举将加拿大房产泡沫要破裂的传闻压了下来。
HCG今年以来股价走势图
也许是嫌转折还不够多，加拿大央行在这个月月中又宣布了7年以来的第一次加息，调高基准利率25个基点至0.75%，成为继美国之后首个加息的七国集团成员。市场纷纷猜测，开启加息周期，是否又会成为压倒加拿大房地产市场的最后一根稻草？
加拿大的经济究竟是好还是不好？如果不好，央行为什么要加息？如果很好，那投资者又为什么如此忧虑房地产泡沫呢？
我们找来了老朋友Matthew，进行了年中访谈的第二弹。
石油是真的重要
要说加拿大的经济情况，就必须说到能源行业。而正好，Matthew在一家石油公司上班。
自从加拿大发现了油砂 (Oil Sand) 这一“宝藏”之后，越来越多的人进入了能源行业工作。
世界上85%的油砂集中在加拿大阿尔伯塔省北部地区，在已探明石油储量的国家中，加拿大以1729亿桶排名第三，仅次于OPEC老大哥沙特，这其中绝大部分都是油砂。
根据EIA的数据，2016年加拿大的原油产量已经达到了460万桶/天，其中油砂占比超过一半。
2000年至2020年的加拿大油砂产量及前景预测
注：In Situ Bitumen和Mined Bitumen分别代表油砂的两种开采方式——合成原油和直接开采
资料来源：加拿大能源管理局
而油砂的一个特点，就是开采成本特别高。根据Matthew的介绍，开采油砂的运营成本在6—14美元/桶，合成原油的运营成本在18—22美元/桶。但加上资金成本、税费、土地使用费和资本回报率后，这一成本分别上升到了14—24美元/桶和36—40美元/桶。而如果要新建项目，全生命周期成本更高达80-95美元/桶。
与之相对比的，是OPEC国家平均15美元/桶的开采成本；即便是美国页岩油，经过近几年的技术发展后，不考虑前期勘探的话，运营成本也大幅下降至30美元/桶附近。
Matthew对前两年油价暴跌印象极深。因为就在美国的Mike为汽车加油省了一大笔钱欢呼雀跃的时候，Matthew所在的公司却差点倒闭。
幸好，加拿大拥有独立的货币，可以用汇率贬值的方式进行价格调节。于是从14年底到16年初，加元兑美元的汇率一路贬值，幅度将近40%。
美元兑加元2014年5月-2016年2月走势图
Matthew说起贬值只有一声苦笑：虽然公司是活下来了，可自己却再也没法考虑出国旅游了——在2013年的时候，1加元比1美元还要值钱；而现在，1加元只相当于0.7美元了。
经济是真好了
寒冬之后，便是暖春。
Matthew说，今年去商场的时候，明显感觉人多了很多，公司也开始重新招聘了，之前油砂停工的重灾区Alberta and Saskatchewan甚至又出现了招不到工人的情况。
今年以来，加拿大经济出现了明显的回暖迹象。一季度的实际消费者开支同比增长从2.7%上升至3.1%，消费者信心指数也重新回到了100以上。
从就业端来看，弹性最大的能源行业火力全开，加大了招聘力度，其他行业的就业情况也十分良好，回到了金融危机以来的高位。
加拿大油砂产区和其他地区的就业人数增长趋势
资料来源：BCA研究
这其中有货币贬值的功劳，也有能源价格探底回升的缘故，更是海外资金大量涌入的结果。
这也是为什么市场对加拿大央行这次的加息并不意外。毕竟从中期来看，OPEC仍在减产中，原油的供需关系已经得到了极大的修复，油价再次出现暴跌的可能性不大，加拿大的经济增长势头也可以持续一段时光。
房价是真贵了
然而让Matthew连连抱怨的是，加拿大的房价涨势实在是太凶猛了。
根据加拿大政府的统计，全国的名义房价在过去一年涨了13%，而从2000年以来翻了两倍。在这其中，温哥华和多伦多的房价在一年内都大涨30%以上，在温吞水般的发达国家房地产市场中可谓涨幅惊人。
1990年以来加拿大和美国房价对比
资料来源：高盛
这其中的驱动因素，除了加拿大央行为了应对低油价而采取的货币宽松政策之外，海外买家“功不可没”。
Matthew无不嫉妒的说起了自己的邻居——一户来自中国的中产阶级家庭。他们去年卖掉了在北京的一套两居室，搬来加拿大便直接全款买下了一栋大house.
而加元的持续贬值无疑是送给这些海外购房者的一个大礼包。过去两年中，来自中国的游客数量和多伦多温哥华的房价，组成了漂亮而同步的上升弧线。
资料来源：BCA研究
明年是真的堪忧了
能源市场和房地产市场共同支撑起了最近的加拿大经济，甚至支持了央行的加息。但放眼明年，Matthew忧虑重重。
原因很简单，绝大部分加拿大人的房贷，虽然总期限一般长达25年，但每五年就需要重新与银行签订一次利率协议。
拿Matthew自己为例，他在2013年贷款30万加元买了现在的住宅，贷款利率4%，总期限25年，每5年重订利率。目前他每个月连本付息需要还将近1600加元。而明年的时候，他需要为剩下的26万本金重新签署贷款合同，估计到时候银行的贷款利率会上涨到6%。这样算下来的话，他每个月需要多还300加元贷款，增加了接近20%！
对于Matthew来说，这还不至于无法接受，但对于更多的加拿大人来说，这无疑会带来沉重的房贷负担，让消费和经济都会受到影响。
根据加拿大统计局的数据，居民的债务占收入比例在今年首次超过100%，而居民债务占GDP比例也突破了100%大关。这两个指标双双突破美国次贷危机前的高点。
注：蓝色实线为美国数据，黑色虚线为加拿大数据
资料来源：加拿大统计局，世界清算银行
尽管市场为加拿大的房地产市场找出了种种理由，例如银行放贷标准严等等，高盛还专门撰文，声称2017年的加拿大不等于2007年的美国。
但事实上，一旦贷款利率随着加息周期开始抬升，如山般的债务就会压在加拿大人的肩上，而明年又正好是房贷利率调整的大年……
总结
和Matthew的对话戛然而止，因为当我们翻出最后两张图的时候，他慌张地起身，决定和家人去讨论一下是否要提前还贷。
作为一个没有在金融危机中真正去杠杆，却在极度宽松的利率环境和油砂行业崛起周期的共同作用下享受了美好时光的加拿大，接下来的，才是真正的考验。
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