在零售商业的历史里，百货业曾经站在辉煌的顶尖。然而经历了数十年的风雨飘摇之后，在购物中心大量崛起，电商购物陷入狂欢的年月里，这个行业似乎到了举步维艰的地步。

　　如今的百货行业中，或许还将再添一名转型新兵。6月16日，岁宝百货发布公告，与盒马科技战略合作框架协议，将位于深圳的12间岁宝超市租赁予盒马科技，用作经营盒马鲜生超市。

　　作为马云新零售版图的“杰出代表”，盒马鲜生可谓名副其实的“网红”企业。拉来盒马鲜生之后，借助其强大的品牌效应，岁宝百货的其他区域品牌就可与之形成协同效应。

　　而更为重要的是，岁宝百货表示，通过与盒马科技的合作，主要收入来源由直接销售转为收取租赁付款，将能以较低成本实现更稳定可靠的收入。

　　从2017年的年报可观察到，在岁宝百货的收入结构中，直接销售仍然最重要的部分。在这场合作之后，可以预见的是，在岁宝百货未来的收入曲线中，占比最大要变成物业出租而形成的租金收入了。

　　这与以往的模式似乎有些不同，它更类似于租赁中的“二房东”模式。

　　更让人浮现联翩的是，在引入盒马鲜生的两个月前，这家企业的掌舵人杨祥波才刚刚将一位千亿房企的前掌门人招揽至麾下，负责自己的“私人业务”。

　　拉来“网红”盒马鲜生

　　“转型！转型！”这是来自百货行业震耳欲聋的吼声，浪潮也早已掀起。

　　以王府井百货为例，其在2011年便已成立专职发展购物中心的事业部，迈出了传统百货转向购物中心的步伐；2013年，还以16亿元收购春天百货，涉足奥特莱斯。

　　成效显示在数据中，年报显示，2017年王府井营业收入246.52亿元，其中百货/购物中心占213.25亿元，同比增长6.82%，而奥特莱斯占33.27亿元，同比大幅上涨41.23%。

　　深圳岁宝百货近期则在酝酿“二房东”模式的改革。

　　6月19日，岁宝百货发布公告称，其与盒马科技战略合作框架协议，深圳的12间选定岁宝超市将停止业务经营，而相关区域将租赁予盒马科技，用作经营盒马鲜生超市。

　　公告显示，自生效日期起，盒马科技将每月就使用上述选定的岁宝物业内相关区域向该支付租赁付款，其金额足以偿付自独立第三方租用岁宝物业的应付租金付款。

　　根据公告，岁宝百货在深圳经营14间岁宝超市以及于广东省其他城市及湖南省经营五间岁宝超市，其中12间选定岁宝超市将于生效日期起两年内分三阶段完成改造。岁宝则将继续经营深圳的两间岁宝超市，以及中国广东省其他城市及湖南省的五间岁宝超市。

　　岁宝百货强调，尽管部分岁宝超市业务的业务模式于生效日期后将改变，但公司业务将不会受影响。其同时表示，盒马科技与深圳岁宝双方已同意，共同探索开发社区新零售解决方案。

　　对于合作原因，岁宝百货表示，尽管其在岁宝超市业务及岁宝百货业务上拥有自身竞争优势，但在快速发展的中国零售市场加上网上零售平台当中，其店铺形象及产品种类的竞争力较弱。

　　与此同时，岁宝百货还意识到，网上零售平台的快速发展为连锁店营运商带来挑战。尽管该集团拥有自身网上零售平台，惟经营规模仅限于中国深圳当地居民。此外，线上至线下业务解决方案的最新结合为零售业务创造新业。

　　因此，通过与盒马科技的合作，主要收入来源由直接销售转为收取租赁付款，将能以较低成本实现更稳定可靠的收入，且整体盈利能力将有望提升，而不受消费者喜好以及中国零售

　　业务在地方及国家层面日益激烈的竞争所影响。

　　除此以外， 通过与盒马鲜生形成协同效应，不同领域（如饮食、娱乐及年轻时尚品牌）的更多潜在时尚战略业务合作伙伴可能会与集团合作，有助该集团由传统百货业务转型为更时尚的一站式购物中心。

　　资本市场的反应或许更为真实，19日复牌之后，岁宝百货的股价曾一度上涨18.644%，截至当日下午收盘时，报0.67港元，涨13.56%。

　　岁宝的维艰岁月

　　现年65岁的杨祥波，是岁宝百货的实际掌舵人。

　　上世纪八十年代，这位从广东汕尾陆河县走出来的年轻人，来到正处于改革浪头的深圳。在那里，他从事建材贸易行业，并由此挖得了第一桶金。几年后，他移居香港。

　　在香港，杨祥波创立岁宝集团，其后又香港商人的身份再次回到深圳，并涉足百货行业，经过20多年的发展，岁宝集团的业务范围已涉及房地产、金融投资、零售百货等领域。

　　岁宝百货或许是杨祥波最为得意的“作品”，这家诞生于1996年的百货公司，曾经引领者百货行业的浪潮，深圳的第一台免费购物大巴便是由岁宝百货开出。第一个为顾客提供免费送货和上门维修服务的企业，也是岁宝。

　　在那些电商还尚处于萌芽阶段的年月里，岁宝百货度过了在这个行业里最美好的时光，2010年7月，其通过IPO成功登陆香港资本市场。那一年，它的营业额为12.8亿，拥有及经营13家百货店，其中11家位于深圳，是深圳人眼中赫赫有名的“四大百货”之一。

　　在观点地产新媒体的采访中，一位深圳地产界资深人士直接用“曾经很牛”这个词来形容这家百货企业。

　　然而毕竟只是曾经，随着各类购物中心的崛起以及电子商务浪潮的汹涌而至，传统的百货零售业态生存空间逐渐被挤压，“竞争加剧”“电商压力”成为岁宝百货年报中越来越常见的字眼。

　　为谋求新的生长空间，岁宝百货也曾做出不少改变。例如，向二三线城市拓展，砍掉营收不好的店面，引进包括餐饮、儿童游乐场、电影院等新体验元素，发展直接采购平台以及开设网上业务、设立供应链及物流网络等。

　　一系列的举措，曾在某些年份里让岁宝百货实现亏转盈，但从整体来看，自2010年上市以来，这家老牌百货的营业额始终在12亿元至14亿元之间摇摆，归属上市股东净利润更是从2010年的2亿元下滑至2017年0.46亿元。

数据来源：岁宝百货公告，观点地产新媒体整理

　　从收入结构来看，岁宝百货主要由直接销售、专营销售佣金以及租金收入组成。深圳高力国际副董事总经理袁嘉隆向观点地产新媒体介绍，在传统的百货经营中，除了通过直接销售商品获得利润，百货还会将部分商铺租给商户。

　　袁嘉隆进一步指出，这种出租主要有几种模式，一种是固定租金，一种是纯提成，也就是按照在商户销售额中提取一定的提成作为佣金，另外一种就是底租加上一定比例的提成。

数据来源：岁宝百货公告，观点地产新媒体整理

　　从岁宝百货的收入占比来看，自2010年至今，直接销售占比波动并不算大，专营销售佣金出现逐年下滑趋势，但租金收入却从2010年0.46亿元上涨至2017年1.67亿元，超过专营销售佣金。

　　如今，通过与盒马科技的合作，岁宝百货主要收入来源将由直接销售转为收取租赁付款，可以预见的是，在未来的收入曲线中，占比最大的或许已经不是直接销售，变成通过将物业出租而形成的租金收入了。

　　中海旧将的未来派

　　就在牵手盒马鲜生的两个月前，向来低调的岁宝刚刚因一场人事变动而成为媒体的追逐焦点。报道显示，曾经一手主导中海地产整合的旧将郝建民将加盟岁宝集团，主要负责将地产业务“做大做强”。

　　而岁宝百货相关人士则向观点地产新媒体确认了这一消息，并表示，“郝总负责的是老板的私人生意”。

　　杨祥波的“私人生意”并不多，金融投资算一块，另一块就是房地产业务，而结合郝建民的职场简历以及媒体释放的消息，“负责地产板块”的说法大概八九不离十了。

　　但一个明显的事实是，相对于面临行业危机但仍具有相当规模的百货业务，岁宝集团的地产业务板块几乎可以忽略不计。

　　在公开消息中，能查询到的岁宝旗下项目可谓寥寥无几，其中深圳有两个，一个是位于深圳罗湖八卦岭片区的国展中心项目，还是由世茂集团在代建，另外位于深圳宝安沙井片区的项目则是由星河湾集团代建，两个项目均处于建设施工阶段。

　　在上述人事消息传出时，市场普遍的疑惑是，挖来这位曾掌舵千亿央企的职业经理人之后，“后方土地粮草并不多”的岁宝如何在已形成万亿规模竞赛的房地产行业突围？

　　业内人士认为，从现有的举动来看，至少说明岁宝正从集团层面对业务进行梳理，但有没有郝建民的从旁辅助，可能还不太好说。

　　不过，尽管没有明显的消息指向，但12间超市的出租行为与两个月前的地产干将加盟，两者在时间点上的巧合，也不禁令人浮想联翩。

　　毕竟，通过出租商铺增加收入的商业模式，在零售行业早已不是一个新鲜的“玩意儿”，对于百货行业来说也早已是司空见惯，沃尔玛、红星美凯龙等企业的大卖场模式早在几年前就已经被行业热议。

　　不过，袁嘉隆认为，从表面来看，岁宝的出租模式和沃尔玛比较类似，但从租金收入来看，

　　两者之间还是存在些微差别，“岁宝是业主，而沃尔玛更多的时候是一个商家，在将部分商铺出租出去的时候，利用自身主力店品牌的影响，租金肯定比业主直接出租来得高。”

　　论及岁宝未来的转型方向，不少业内人士认为以搭建大卖场平台为主的红星美凯龙或许更值得借鉴。观点地产新媒体了解到，初创时期的红星美凯龙，采取同样是较为传统的商业模式，经销自己工厂生产的家具，同时代理其他家具品牌，赚取其中的差价。

　　不过，在发现这种经营模式比较容易出现亏损之后，红星美凯龙创始人车建新就开始着手将这种大卖场变成一个平台，通过收取入驻品牌商的租金来盈利，其后更开始自主拿地、自主运营商场，并且长期持有。

　　除了自建商场外，红星美凯龙还通过租用大量物业，然后再装修成自己的卖场，租给品牌商户，这种租赁模式类也俗称为“二房东”，同时还通过委托管理进行轻资产输出。2017年年报数据显示，红星美凯龙共有商场数量256个，其中自营71个，经营面积570万平方米，委托管理185个，经营面积943万平方米。

　　不过，相比起红星美凯龙来说，岁宝的规模大概要逊色不少，数据显示，岁宝目前共经营19家百货店，总建筑面积32.74万平方米。而最为重要的是，无论是自营卖场还是轻资产输出，对企业的品牌都有着较高的要求，目前来看，作为区域性百货的岁宝，似乎并不具备这种品牌效应。

　　曾经的央企掌舵人郝建民的未来将选择怎么走，乃至岁宝集团这家企业未来将走向何处，在外界看来，或许仍是一个未知数。

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