北京8万以上楼盘放行是取消限价了？圈内人说出内幕

　　今天很多人问我，对北京取消限价怎么看？怎么回事？我第一反应是，不可能啊。据说，今年北京发预售证，有个不成文的规定，商品住宅预售价格每平米不得超过8万元，高于此价一律不发预售证。而现在北京住建委放行了三个超过8万的项目，具体分别为丰台中国玺住宅预售价格最高为96023元/㎡、金茂府住宅预售价格95000元/㎡、昆仑域住宅预售价格最高为95705元/㎡。就因为这事，导致很多人恐慌，以为政府放松调控，房价又要涨了，然后其他城市的中介就跟抓到了救命稻草一样，大肆宣扬当地调控即将放松。樱桃小房子担心大家被误导，所以就跟北京的地产圈内人士了解了情况，以正视听。

　　1、三个项目为什么拿到了9万多的预售证？

　　第一，项目位置比较好，有两个位于北京南二环边上，都是三环内，周边二手房价格目前都是10万以上，按道理，新盘价格比二手房是要高的，现在的价格比二手房低了，也低于市场预期价，其实已经是限价了。第二，中国玺两个月前发过一期预售证，7万9，因为比周边二手房便宜两三万，结果一抢而空，托人才能买到，都是“关系户”买，这次过了8万，价格相比前一期确实是高了些，但是，因为这次项目开盘的位置也比较好，上次卖的都是边角户，靠近医院、靠近市政建设的地方，价格自然会便宜些，同一个小区，楼王位置，与临街和路边的价格肯定不同。第三，三个项目的拿地价格比较高，是2015年的地，分别是4万、5万、5.2万，加上建筑成本，财务成本，如果卖8万多，开发商也没钱赚，而且都是比较高端的项目。第四、三个项目都是由央企开发的，招商地产、华润、金茂，央企反正也是国家的，总不能让他们亏本，央企亏了，就相当于政府自己亏了嘛。第五、北京之前没有让8万以上的项目开盘，是因为北京调控需要考虑马上给市场价格降温，但不代表未来一直不会让高于8万的楼盘卖，因为事实上不可能，中心区的楼盘，不可能按照郊区的价格卖，现在行情稳定了，房价已经稳中有降，市场恐慌情绪平息了，那就可以慢慢放行高价楼盘，只要能够从均价上控制房价环比不上涨，那调控的目的也就达到了，但不代表限价放松了。补充，北京房协秘书长陈志说，这三个项目以单价9.5万元获批预售证，更多带有个案性质，因为项目本身的土地、资金成本较高，而且三个项目均有国资介入，给予放行也是考虑到其运营压力及国有资产增值保值的需求。但这并不意味着所有项目都会无限制放行，北京限价政策不会全面松动。

　　2、限价会取消吗？

　　限价在目前的调控期，是不可能取消的。北京这个情况，在深圳已经有了，我再拿深圳解释下，大家就明白了。深圳新房均价去年最高是超过6万，目前是5.5万/平米，今年前面几个月为了完成均价环比稳中有降的任务，关内也没有让超过5万多的楼盘入市。但后来就批了几个八万十万的项目，为什么？是不限价了吗？绝对不是，限价依然存在，但是对高价盘慢慢放行了。随着楼市降温，限价的原则，从一开始一律不允许高价盘开盘，变为具体楼盘按不同区域具体来定指导价。这说明调控放松了吗？真的不是，你想，一个城市不同区域不同价格肯定不一样对吧，拿的土地价格都不一样，核心区域，土地价格都超过5万了，难道你不让它以七万八万开盘吗？不可能吧，除非你政府暗中返地价，或者开发商囤地，过几年再开发，但一线城市还是比较透明的，政府返地价，现在是不存在了。如果一刀切，一直卡着不让所有高价盘开盘肯定不可能，只是刚开始为了给市场立刻降温，不得已而采取的一刀切，不同区域限制价格不同，才是回归正常的限价政策。而且政府的调控目标是均价稳中有降，在批一个核心区域的高价楼盘时，就会测算，需要在郊区开几个低价楼盘，才能使均价处于什么价位，只要均价环比不涨就可以。樱桃小房子以深圳湾的华润悦府二期为例，备案均价12万/平米，最低9万3，最高备案价约16.3万，同一个盘，最高价和最低价，每平米可以相差7万！这个价格，在我们普通人看来好贵，但跟前期价格比，却便宜了不少，2015年12月，悦府一期开盘，创下均价14万/平米，销售8成的神话，最便宜的一套也接近3千万，现在批的价格比2015年还便宜，可见政府依然是限价了。

　　北京是首都，调控更加具有全国指导意义，政府一定会考虑政策放松的负面效果，所以大家放心吧，调控不是儿戏，在房价没有稳定前，至少两三年内，政策是不会放松的，政府要考虑舆情，考虑民心。

　　上一轮调控从2010年开始，也是直到2014年才放松吧，中间好几次，有地方政府都想偷偷放松，但被曝光后，都立刻收回了。

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