任志强又说真话了：中国房地产没有泡沫 拼命去买房吧

　　2017年8月23日，北京华远企业号，清华大学国家金融研究院副院长朱宁先生携手光大证券(15.86 +0.70%,诊股)全球首席经济学家彭文生先生做客中国金融博物馆书院第71期读书会，与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长任志强共同分享“金融与房地产的稳定发展”。

　　深圳淘房志特别从该读书会视频节目中，截取了任志强的核心观点，和大家分享。

　　中国房地产没有泡沫

　　日本出现房地产泡沫，是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓(51.10 +4.73%,诊股)房子还不起贷了，但是没看到多少地产商倒了。

　　我们看看08年之后美国出现的金融危机，很多银行不行了，很多老百姓还不上贷款了，我看中国不会出现这种情况。

　　中国的情况比较特殊，因为美国、日本大部分属于低首付或零首付，很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分，中国你们都说房地产泡沫可能出现，我们假定可能出现，会出现什么情况呢？

　　银行会因为个人信贷而垮台吗？我们个人住房用住房基金担保，会说房子我们不要了吗？

　　只要有政府信誉做担保

　　拼命去买房吧

　　当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。

　　尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整，但是从今年开始建共有产权房，多少年能建到百分之多少啊。

　　在现有住房这么大比重范围内，多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗？我估计5年达不到2%，10年达不到5%，你们不信试试看。

　　谁胆大谁赚钱

　　房子金融属性不变

　　新加坡人把数字搞得很清楚，但他是按新币计算的，我们是按人民币计算的，从现在来看，新加坡的房价每平米和厦门的房价相比，除了一个货币值以外，可能还是新加坡的贵一些。

　　新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多，而不是说他的商品房价格和厦门差不多。

　　我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了，谁胆大谁能赚钱，如果政府不改变信用和基础条件的话，金融属性是不会改变的。

　　只要用平均数去估算市场

　　都是错的

　　你们刚才说了新加坡房价，纽约房价，和各地的房价，你们查过没有，他们的房价用的中位数，只有中国用的是平均数。

　　也就是说，他们的政府只管中位数以下的房子，因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的，中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系，那都是富人的奢侈品。

　　不能和穷人的住房搁在一起去平均，然后公布一个平均数，这是一个错误的概念，只要你用平均数去做概念，基本上都是错的。

　　刚才问了一圈租金，我告诉你，中国如果计算租金回报率，大概平均在200%-300%，你们听了觉得很吓人吧？

　　如果我们用平均房价和市场平均租金去计算，那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率，大概平均1.5%-3.5%，但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%，是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。

　　房改房平均价格在北京1430块钱一平，再扣除工龄，大平均750块钱一平，60平米的房子，42000块钱一平，现在一个月租金6000块钱。

　　也就是说一年的回报率高于所有的购房成本，所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来，平均回报率有200%-300%。

　　这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金，才导致我们商品房价的高价房租，除了那些奢侈品消费以外，一般人给的租金很低。

　　绝对不能用平均数，尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一，你们知道上海的户均面积在全国排第几吗？平均66平，在全国排倒数第五。

　　反而那些村镇，尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准，到了90-110平，美国平均247平，澳大利亚最大，户均面积253平，上海和国际水平相差很远。

　　你们不要以为看见中国高楼大厦都很好，还有很多破地方，上海大概还有500多套鸽子笼，没有厨房、厕所，因此当你用平均数去讨论问题的时候，通常会犯错误。

　　如果不取消这几个税种

　　再怎么吵吵房产税也不会出台

　　美国的房地产税最高的是纽约，大概6%，911之前大概2%不到，因为911提到了4%，后来又提到了6%，但是纽约房价也是美国最高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为100的话，现在大概是312，房产税对抑制房价没有任何作用。

　　中国有没有房产税，有，1951年的时候，内政部下达了一个实行房产税的命令，这个命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，叫做我们现在执行的暂行条例。

　　这个暂行条例上，对居民住房免征房产税，而不是说中国没有房地产税，他们说的只是对住宅部分中国不用收。

　　但是中国的房价不光只是住房的房价，其他的房子也叫房价，因为你在土地拍卖的时候有工业土地，有综合用地，有商业，有住宅，它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税，但是我们不承认他没有收房地产税，是因为从1951年的房产税做了四次剥离。

　　第一次剥离大概是1954-1956年期间，有了工商税，这个之前是没有工商税的，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税；

　　第二个剥离是教育附加和城市维护事业税，也是从原有的房地产税中剥离出来的；

　　第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费，这两项也是。

　　换句话说，要想实行房产税，最少应该把从过去房地产税中剥离出来的4-5种税先取消，为什么物业费不叫房地产税，就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。

　　因此大家不用关心房地产税什么时候出台，只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消，那边取消了这边就要收了，那边如果不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。

　　你怎么看任志强的观点？欢迎留言区说说你的观点。

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