房地产税与酝酿了半年的房地产调控长效机制正在路上。

据5月2日中国人大网发布的全国人大常委会2017年立法工作计划。根据计划，行政监察法修改为国家监察法，拟于今年6月提请全国人大常委会会议初次审议。修改个人所得税法、制定房地产税法等列入预备级研究论证项目（根据立法计划，今年4月将继续审议证券法修订草案、测绘法修订草案、核安全法草案；6月继续审议中小企业促进法修订草案、水污染防治法修订草案、国家情报法草案；在2016年12月初次审议的电子商务法草案将于今年8月二审。）

就在同时国务院参事室召开国是咨询专题研讨会，建立房地产调控长效机制是核心主旨。

”“要尽快出台到期房地产土地使用政策和实施办法，稳定市场，稳定民心。”原中央财经大学税务学院副院长、国务院参事刘桓表示，“总理已经明确70年后是增续期而且免费的，但目前还没有政策出来，一定要有法律法规出台。”

国务院参事：建立房地产市场长效机制 让百姓住有所居

北京5月2日电 近日，国务院参事室召开国是咨询专题研讨会，就“促进房地产市场健康发展长效机制”听取意见和建议。会上，多位国务院参事、特约研究员表示，解决普通人居住的问题，让百姓住有所居，是建立房地产调控长效机制最主要的目标。

专题研讨会现场

“房子是用来住的，不是用来炒的”，2016年底召开的中央经济工作会议对房地产市场进行明确定位。2017年全国两会，李克强总理在作政府工作报告中提出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

那么，如何建立房地产市场健康发展的长效机制呢？国务院发展研究中心金融研究所名誉所长、国务院参事夏斌认为，房地产不是资产，它就是消费品，这是一个方向性问题。我们不仅要遵守市场规律，还要遵守社会规律。

国务院发展研究中心金融研究所名誉所长、国务院参事夏斌

建立平稳健康的房地产市场长效机制要对症下药，制定符合我国国情发展需要的房地产政策。北京大学经济学院教授、国务院参事李庆云说，“应尽快把农民工纳入住房保障制度，用棚户区改造同等政策解决符合真正落户条件农民工家庭住房问题。”

北京大学经济学院教授、国务院参事李庆云

住宅用地供需关系的不平衡也是影响房地产市场稳定的重要原因。国务院参事室特约研究员车书剑提出，住宅用地总需求量每个城市要有计划、有保障措施，特别是一二线城市，要合理增加住房用地，控制商业用地。对于保障房、公租房、棚户区的用地要切实保证。

加强金融、银行业的监管，对房地产市场的稳定同样重要。假如房地产市场过度投资，房地产泡沫将难以控制，房价也会很难下降，稳定健康的房地产市场更是无从谈起。车书剑建议，要强化对房地产信贷总量的有效控制，规范房地产的融资行为，抑制房地产市场过度投资和房价保障，从根本上控制信贷资金的过度流向房地产。

国务院参事室特约研究员车书剑

原中央财经大学税务学院副院长、国务院参事刘桓

当然，一个平稳健康的房地产市场也离不开法律的保障。“要尽快出台到期房地产土地使用政策和实施办法，稳定市场，稳定民心。”原中央财经大学税务学院副院长、国务院参事刘桓表示，“总理已经明确70年后是增续期而且免费的，但目前还没有政策出来，一定要有法律法规出台。”此外，多位参事还提到建立完善的租房市场，其中很重要的一点就是要从立法层面上规范租赁关系。权责明确了，租房市场才会更加规范有序，不论是租房者或是租赁者，权益也会得到更好地保护。

房地产税到最佳窗口期不排除以突然形式出现

全面开征房地产税离我们还有多远？

楼市追踪

限购已经首先限制住市场买卖，或暗示着中央已经做好布局，即便房地产税一下推出，市场也激不起多大反应，然后慢慢放开限购，房地产税自会替代限购。

中共中央政治局4月25日召开会议，习总书记主持会议并提到：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

那么，什么是“长效机制”？限购显然难言长效，因为限购政策属于短期限制人的进入的应急处置。所谓“长效机制”需要符合当前的市场化，市场的特征是以价格来调控，而价格调控自然离不开税率这一调控机制。如此一来，便不免又提到了房产税。

4月21日，银监会召开一季度经济金融形势分析会，银监会党委书记、主席郭树清在会上表示：房地产相关贷款已经超过总贷款的1/3，目前银行业的总贷款在110万亿左右，房地产相关贷款规模在36万亿。即使这样，大量资金还在源源不断流向房地产、丝毫没有减弱迹象。

这说明了什么？说明我国的杠杆已经多从政府或企业转到居民手里，有利因素是宏观来看，杠杆由民众背负要比政府或者企业来背负好得多，杠杆分散对金融的威胁就小。不利因素是不利内需提振，居民杠杆加大，居民就拿不出钱去消费，企业的产品难以卖掉。目前的关键是，实体经济不振要提振内需，提振内需就要用市场化手段使房地产价格合理回归。

当下，房地产贷款体量这么大，总理强调要对实体企业减少3800亿税收，用减税方式来减小实体经济负担，如果不从房地产头上来收税，加之一些去库存的地方政府已经停止供地，政府要花钱的地方多，那么又从哪里找钱来填补地方政府的财政空缺？

有人质疑：房地产杠杆使居民没有消费能力，现在又来收税，那居民岂不更失去消费能力？其实，这就要求房地产收税需要根据受益原则实行差别税收，对多套房施行重税，如此一来，房地产投机者多会抛售，使市场逐渐回归刚需，房价也会依需进行相应调整。如果任凭房地产绑架人们的生活，国家经济结构不能改善，我们永远生活在房地产泡沫的幻觉中，消费能力永远难以提高。

还有一个值得注意的信息是去库存战略。库存小的一二线城市限购，但资金一定会流向不去库存的地方，现在库存大的三四线城市已经停止供地，甚至一些三四线城市也出现限购，说明房地产去库存已近尾声，这个时候出台房地产税是最佳“窗口期”，不排除以突然的形式出现在人们面前。如今，限购已经首先限制住市场买卖，或暗示着中央已经做好布局，即便房地产税一下推出，市场也激不起多大反应，然后慢慢放开限购，等市场回暖，房地产税自会替代限购。

当然，最不容忽视的就是房地产税的征收，对改善地方政府过分注重房地产开发和交易环节税负的短期行为有一定帮助，可避免地方政府土地财政的一次性税收倾向。再者，我国税收结构对收入流量，比如工资之类的征税过高，而对存量财产征税比重过低，这样会造成财富过于集中房地产，因为房地产没有持有成本，我国近期居民收入增长过快，而且缺少其他投资渠道，房地产快速上涨形成财富效应，所以引来市场资金大规模进入。现在，唯有房地产税才有可能遏制资金的过度涌入，这几乎形成了社会共识，所以配合房地产调控的税收政策不久或也将出台。

【李扬：房地产调控去管别人离婚干什么？】“房地产价格高有什么问题？”国家金融与发展实验室理事长、中国社科院原副院长李扬认为，如果把调控目标定在资产价格上，就是本末倒置。他指出，房地产调控应该调控：一是确立城市化步调和土地供应的关系；二是解决居民住房是买为主还是租为主的问题；三是土地价格必须控制在楼价的三分之一之内；四是降低税费；五是控制杠杆率。

谈到房地产调控问题，李扬称，从上世纪90年代末期开始，我国没有一次房地产调控是成功的，说明一直就没有做对。一直以来，我国调控房地产的依据都是价格，但在李扬看来，价格高或者低根本没有什么问题，调控不应该把着眼点放在价格上。他建议要回归到房地产的本质，回归到其作为人民必需品的本质，这样的话，调控就应该要出台一些可能影响价格的规定。

房地产税就是一个忽悠，作为全国人大财经委的成员之一，李扬表示，房地产目前是一城一策，今后会是一个地方税，而不需要到全国人大层面立法。但他提出，地方要设立这个税，必须要先整顿之前不合理的税费。

要加税，必须先减税

在中国，去杠杆主要是企业改革尤其是国企改革的问题。在技术上，实际上可以用现有的优良资产填补，或者杠杆率太高的时候可以通过资产或者负债的调整让其降下来。但李扬认为，最关键的问题是防止它七八年又发生一次，如果体制、机制没有解决的话，每到一个周期国家就需要去一次杠杆，最终可能会把中国经济拖垮。

国家金融与发展实验室理事长李扬认为，这次去杠杆，虽然必须在金融上采取一些措施，包括债转股等，但更主要的是把产生高杠杆、高债务特别是不良债务的根源基本解决。在这种情况下，一定要让国企改革有一个决定性的进展，否则类似的问题还会周期性出现。

谈到货币政策，李扬称，今年货币政策的定调是稳健、中性。中性的实际含义就是偏紧，这样的政策是基于对整个形势的判断。现在的金融泡沫越来越大，风险越来越大，过去国家偏保增长，现在则是挤泡沫，把防范风险放在更重要的位置上。今年1至2月，银行贷款增长扩张很厉害，近期控制了一下，作为整个过程来看，现在还不是非常紧。

另外，他还表示，美联储近期加息影响到美元汇率和利率，也是中国货币政策变动的一个考量因素，这也是对实体经济的一个约束，让其更稳健。

谈到利率市场化的问题，李扬表示，尽管目前存贷款利率的上下限均已放开，但中国的利率市场化还在路上。

在他看来，要真正实现利率市场化需要做三件事。第一，资金的供求关系由市场决定，进而利率的风险和期限机构也完全由市场决定。理论上说，中国的储蓄长期大于投资，而最终决定利率的是储蓄与投资的平衡关系，那照理说中国应该是长期负利率，或者说比当前更低的利率，但中国的资金供求是有管制的，最突出的表现就是畸高的法定存款准备金率，而国际金融界目前普遍认为准备金制度是行政手段。所以，必须解放资金的供给和需求，才能形成市场化的均衡利率。

第二，要能形成基准利率。中国的基准利率（政策利率）是哪一个？李扬笑言，哪一个都像基准利率，但也都不算。所谓基准利率，要与其他利率有平滑的联动关系，它一动，别的利率也动。但中国的现状是，这个利率动，其他利率不一定动，即我们的利率产品也是分割的。这当中，就涉及到部门间的协调和交涉，比如财政部门主管的短期国债和央行主管的Shibor。

第三，货币当局自身的调控手段要市场化。中国的存贷款基准利率的调控方式，是央行宣布调整，随后金融机构就按照调整后的利率记账，这更多地是一个会计记账手段，是再分配手段。而美联储调整联邦基金利率的方式，是先宣布目标区间，随后用买国债的方式逼高利率水平，到达目标区间后就停止，用市场化的手段进行调控。

谈到房地产调控问题，李扬称，从上世纪90年代末期开始，我国没有一次房地产调控是成功的，说明一直就没有做对。

一直以来，我国调控房地产的依据都是价格，但在李扬看来，价格高或者低根本没有什么问题，调控不应该把着眼点放在价格上。他建议要回归到房地产的本质，回归到其作为人民必需品的本质，这样的话，调控就应该要出台一些可能影响价格的规定。

他认为，应该要调控以下几个因素：

第一，要确立城市化步调和土地供应的关系，一个城市增加了1万人就要相应增加住房用地，目前却是房价涨、土地供应少的现象；

第二，居民解决住房问题是以买为主还是以租为主，中国目前的住房自有率达到80%以上，全球最高。如果每个人都喊着买房，从经济合理性上来说，有些人是不该买的。他建议要逐渐转为以租为主，国务院最近也不断提出要扩大租房市场，也是为了解决现在房地产的问题；

第三，要调控土地价格在房地产中的比例。他说，与其控制结婚不结婚、离婚不离婚，还不如控制土地成本，这是国家能够做到的，控制地价在房价中的比重；

第四，调控税费。在他看来，房地产税就是一个忽悠，作为全国人大财经委的成员之一，李扬表示，房地产目前是一城一策，今后会是一个地方税，而不需要到全国人大层面立法。但他提出，地方要设立这个税，必须要先整顿之前不合理的税费。要加税，必须先减税；

第五，调控杠杆率。他认为，杠杆率可以有效调控市场，不需要做限制，只需要让需要买房的拿出100%自有资金去买房即可，这样对社会并不会产生外因性影响，没有杠杆随便他们买多少房子都行。之所以无法控制房价，李扬表示，是因为很多地方政府并不想真正控制房价。

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