前天，香港诞生新地王。香港中环一块地，楼板价54万港元/㎡，折算成人民币，约48万/㎡。想想去年上海内环的“超级地王”，楼板价是10万人民币/㎡，居然差距这么大。

　　再来看看国家统计局公布的数据，有这样一组反差。

　　4月末全社会固定资产投资累计同比增速没有延续一季度的反弹势头，下降0.3%。

　　基建投资和制造业投资增速均有回落。

　　1-4月份，全国房地产开发投资同比增长9.3%，增速比1-3月份加快0.2个百分点，其中住宅投资增长10.6%。房地产开发企业土地购置面积同比增长8.1%。

　　“房地产是个充满了气的高压锅”

　　我从来不认为，房地产市场真正降温了，虽然国家统计局数据显示70个大中城市中一些城市房价增速在下降。房价表面被抑制，但购房热情远未熄灭。

　　从最近了解到的一些情况看，日光盘不少，秒杀盘也不罕见。开发商抢地热情不减。开发商不傻，不会做高买低卖的赔本生意。

　　目前开发商显然是判断，库存下降，现在是补库存的最好阶段。

　　一面是数据显示房子涨不动，另一面秒光盘、抢地，如此矛盾的现象总有一个在忽悠我们。

　　真正出钱的人是清醒的，而不出钱、不交易的人了解不到真实情况，甚至有意隐瞒真实情况。

　　短期房价急涨是货币行为，就像上世纪80年代的日本，和2008年之前的美国一样，房地产市场的疯狂，说明货币的疯狂。大家用房地产这个居民最大宗市场，来对冲纸币购买力下行的风险。购买资产也就成为必要之选。

　　国人曾经以借钱为耻，通胀时代学会了借钱（必须强调，从CPI上基本看不到通胀，但大家还是很恐慌）。根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据，2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民高达190%，已略高于各主要发达国家可比的微观数据，近两年应该还在大幅上升，中国居民杠杆率并不低。

　　目前维持房地产价格稳定是地方政府的任务，想降就降，要降得漂亮。控制房价涨幅，根据网签价格数量，决定卖什么价位的房子，卖多少，或者直接压住房价，那数据就不会蹭蹭涨，一切都在掌握。

　　但市场不会因此改变，看看抢房潮下的库存数据：全国商品房待售面积创下2015年9月末以来新低。

　　三四线城市大规模去库存，是不是这轮调控想取得的目的？以前三四线城市库存是个大堰塞湖，悬在我们的头顶，现在好了，一调控，库存下降了。上海5月4号发通知，购房要摇号了。我相信常识，摇号不可能是房价下跌的标志。

　　房价就像个放在火上烤了几小时的高压锅，让人看着胆战心惊。但泄气是需要条件的，一是实体经济好到可以征收房产税了，二是负债平衡到不需要靠放货币了，现在看来，还没有到这一天。我们继续盯着高压锅吧。

　　“楼市火爆跟救市有关

　　借钱买房已透支太多消费力”

　　其实，目前的政府或民众，已经有一种这样的认知：一旦经济不好，就要靠房地产来拉动。甚至任志强还有一个夜壶理论：

　　宏观经济不行就需要把房地产拿出来用，不需要就踢到床底下。这是一种观点。

　　但我认为，当前楼市如此火爆，跟调控无关，跟救市有关。过往就有这样的案例：比如，2008年时，房地产和经济都不好的情况下，就来了4万亿；2014年时，由于信贷收缩，房地产发展不好，央行主动救市；2015年6月，因救股市采取多轮的降息降准政策，但资金不一定都去了股市，很多都流到了房地产。

　　另外，从投资渠道上来说，人们觉得投资房地产不会有损失，而投资股市有可能会损失得一塌糊涂。股市即便救市，也不可能会促使大家恐慌性购买。但对于楼市，大家可能不会因为很便宜很划算去买，反而会因为恐慌而购买，甚至越买不起越要买。

　　很多人认为，买房是“借未来的钱，买现在的房”。越是有这种“创富效应”，越是造成人们都想挤上买房这趟车。但在股市，很多人反而看不到这种投资增富的效应。

　　当人们把钱都拿去买房了，那拿什么去消费呢？从一定程度上来说，这也会造成各行各业的不那么景气。

　　虽然房产价值很高，但是这笔钱是花不了的，比如有人住着价值1000万的房子，却无法用这笔财富去消费，除非把房子卖了，这是一种“纸上富贵”。太多人都背负着二三十年的供房负担，其实已经没有更大的能力去充分消费了。

　　“只要中国继续城市化和改革开放

　　房价就会曲线上扬”

　　有这么一种规律：通常，当经济数据不好的，国家会刺激房地产；刺激后，经济数据变好，国家会收紧刺激，并开始抑制房地产。我们当前就处在抑制房地产的节点。

　　但当前房地产市场依旧火爆，从当前火爆的地价来看，主要有两个方面的原因：

　　政府怕出地王，采取各种措施限制，如拍到一定价之后进行摇号，这造成开发商觉得拍地就如买彩票，会促使其拍地热情高涨。

一线城市和二线热点城市，房价和地价都已被行政性的手段控制住。但土地是地产商最重要的生产资料，这必然导致他们去三四线城市拿地，这造成了三四线城市的地价飙高。

　　另外，还存在一种误解，许多人认为当下 “面粉比面包贵”。但他们忽视了一个事实：中国的房产品正在发生一场很重要的供给侧改革，只是大多数人只关心房价，但产品变革本身，就在很大程度上支持了房产单价的上涨。

　　香港此次的新地王，楼面地价拍到54万港元/㎡。那么，未来中国内地的房价走向如何？我认为只要两个基本面不变，即只要中国还要继续城市化、还要继续改革开放，房价一定会曲线上扬。

　　郭士英一德期货首席经济师经济金融专家

　　“房地产行业仍有空间

　　但下半年后开发投资有可能滞涨”

　　房价居高不下，去库存进展顺利，多数房地产商资金状况大为好转，拿地、开发、投资增速有所加快，这很正常。

　　房地产业不同于生产制造业，也不是一般工商业，是事实上的中国经济主导产业和支柱产业，有多少房地产商会关注经济下行压力？也许不少人会认为，经济总体下行压力越大，越是需要房地产投资发力。

　　客观来看，中国城市化进程仍未完结，房地产行业仍有空间，部分城市的继续投资开发很有需求和前景。问题在于，经历一轮房价快速上涨后，在全国严历调控下，整个行业必然要经历一个三五年的中期调整，所以不宜大举冒进。

　　展望后势，随着部分房地产调控政策的常态化，房地产持续开发的压力应该会越来越大；加之国内外货币政策陆续进入明确的紧缩周期，也会对房地产行业的资金来源构成日益显性的威胁。

　　所以，房地产开发投资数据可能不会增长太多，下半年后有可能滞涨。当主要城市的房价逐步由涨转跌，今年年底，最晚明年上半年，投资数据甚至有可能拐头回落。

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