这是一篇旧文，现在读来仍有借鉴意义。

　　1、对中国经济

　　我们曾经在2015年提出中国经济可能是L型，在2016年中国经济完成了触底，我们大致判断2016、2017到2018年，中国经济处在波动触底的时代，这是一个完全崭新的时代。2017年大家留意会有二次探底，主要是因为房地产的二次回调。我要强调的是，今年中国经济的宏观可能会变差，但是微观会变好，原因是什么呢？

　　因为房地产的回调需求是收缩的，但是我们看到大量的微观调研表明，由于供给出清，中国的企业行业集中度在大幅的提升，行业的龙头现在处在一个非常有利的位置上，随着中国环保的压力、安全的风险以及竞争格局的改变，加上银行对传统行业的限贷，大家将会看到在传统行业里将会成长出一批巨头，而这些企业很有可能酝酿大牛股，这是一个完全不同的时代。

　　所以我曾经在2014年提出“新5%比旧8%好”，就是行业的出清在接近尾声，大家留意2016年已经展露了它的曙光，在2017年、2018年大家将会继续看到在宏观变差的背景下，微观供给端的出清在继续，微观企业的效益在继续的改善，这正是传统行业的希望和出路所在，这是第一个对宏观经济的观察。

2、对中国公共政策

　　从2016年的下半年到2017年，大家留意中国的宏观政策发生了系统的转向，大家记得在2014、2015甚至2016年的上半年，我们面临非常强烈的稳增长诉求，但是随着通胀预期的抬头以及经济的企稳，大家将会看到在2017年，我们整个宏观政策的导向，从稳增长转向防风险和促改革，这会对我们的经济以及对大类资产产生系统的冲击。大家记住，防风险就是风险，比如说抑制资产价格泡沫、债市去杠杆、加强资本帐户管制等。

　　促改革就是机会，今年主题投资的机会都将在下面的三大领域展开：

　　1）农业供给侧改革，所带动的绿色有机农业以及土地流转相关的主题，今年很有可能是土改的一个大年。

　　2）国企混改，这一次中央经济工作会议明确提出，混改是国企改革的突破口，所以大家一定要重视，像电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等这些领域所酝酿的产权改革所带来的投资机会。

　　3）去产能的加码扩围，我相信供给侧改革在今年会继续推动，今年绝对不会松懈，而且将从钢铁、煤炭向玻璃、水泥、电解铝以及造船行业进行扩围，部分行业也会迎来转机。其他的，包括“一带一路”的机会。

　　3、谈一下大类资产的看法

　　大类资产：股市、房市、债市、汇市、商品。对于股市我们的判断是，2017年可能没有指数级的机会，但是结构性的机会非常多，大致围绕着两个主线展开：业绩和改革。

　　为什么？大家争论2017年主线是成长股、价值股还是周期股。我们认为股票市场实际上背后是风险偏好，是高风险偏好还是低风险偏好，风险偏好的背后实际上是投资者结构，比如说以前在牛市里，有散户的钱、加杠杆的钱，这些都是高风险偏好，喜欢故事、喜欢烧钱的行业。

　　但是现在这个市场是以公募基金、保险、存量资金为主，而且未来潜在的增量资金又来自于银行、保险，都是低风险偏好的，所以2017年务必重视业绩不要炒作股市，股市会被杀得很惨，但是有业绩的，无论是成长还是价值，都将被资本市场所尊重、认可，这是对于股票市场。

　　对于债券市场，大家可能还需要等待，因为经济还在惯性上行，通胀还在高位，大概在二、三季度会迎来转机，倾向于交易性的机会。

　　对于黄金，请大家重视。今年上半年可能黄金有机会，主要的逻辑是美元的回调。

　　对于汇率，央行最近在出手，抽干离岸市场的流动性，在岸加强资本帐户的管制，我认为汇率短期能稳住，中期必将释放高估的压力。中国汇率为什么要贬值，为什么高估了？大家讲了很多，我就讲一个逻辑，那是因为2014、2015年人民币相对于美元超发了，对内贬值股市、房市大涨，对外贬值就是汇率的调整。

　　很遗憾我们在2014、2015年对内贬值，没有对外贬值，终于在2015年8月份借着汇改的突破口，我们开启了贬值之路，所以中国仍然在人民币修正高估的进程中。如果看得更加长远的话，人民币汇率未来是走贬还是走升？取决于这个国家的增长前景，而增长前景的背后是否能够重启新一轮的改革？这是我们对汇率的观察。

　　下面，重点讲讲大家比较关心的房地产，为什么要讲房地产？大家可以看一下，在过去全球八年的货币放水中，我们制造了很多的泡沫，从股市、债市、房市包括汇率的贬值，其实都是跟货币放水有关。随后流动性拐点出现，先后股市崩了、债市崩了、汇率贬了，现在就剩下最后一个最坚硬的泡沫：房地产，2017年会怎么走？

　　2015年我们预测“一线房价翻一倍”，毫无疑问过去的一年中国13.7亿人讨论最多的一个话题就是房地产。但是大家讨论多了，经常把简单的问题复杂化，我对房地产的看法其实非常简单，我们研究了十多年的房地产，我认为房地产大家记住一句话就行了“长期看人口、短期看金融”。

　　长期因为人口的流入、流出以及年龄结构决定一个地方房价的基本面；短期看金融，因为利率和杠杆的调整使得居民购房支出提前或是推迟。金融问题待会儿讲，我们先说人口的问题。

　　大家要判断一个地方房价的基本面，五年、十年，其实就是判断这个地方未来人是流入的还是流出的，人流入的地方房价会怎么走？涨。人流出的地方呢？跌。不复杂。东北人口是流出的，沈阳的房价已经五年不涨了，它也是二线城市。美国是发达国家，底特律的人口是流出的，房价一样暴跌。所以关键是我们判断一个地方房价的基本面，是判断人口的流入和流出。中国人未来往哪里流动？

　　我们过去这几年一直对这个问题充满争议，有人认为中国人未来往大城市流动，为什么呢？因为大城市精彩、有活力，但是大家也说大城市有大城市的问题，交通压力大，竞争压力大，空气差、雾霾。

　　大家在深圳根本就不知道什么叫雾霾，我来给大家讲讲什么叫雾霾。北京入冬那天发布了橙色警戒，发布橙色警戒那天有一个香港的朋友飞到北京着陆了三次没着陆成功，又回去了，这就是橙色警戒，大家可以想象什么是红色警戒？

　　大家说大城市的问题很严重，那往中小城市去吧，中小城市天空湛蓝，压力也没那么大。但是也有人说中小城市好山、好水、好寂寞。所以过去一直对这个问题有争议，而且我们在公共政策部门也一直争议这个问题。过去经常的政策是控制大城市的人口规模、区域均衡发展、发展中小城镇，大家都还记得吧，一会儿我们要搞大都市圈，划了几个都市圈，人未来往哪儿流动？我们的公共政策也没弄清楚。

　　我们研究了美国、欧洲、日本、韩国十几个经济体，它们的人口流动趋势，时间的原因就讲两个，美国和日本。为什么讲这两个？因为这两个有代表性。

　　美国是一个人地关系不紧张，它的国土面积和中国差不多，中国13.7亿人，美国3.2亿人。二是日本，人地关系紧张，日本相当于一个半山东省，日本多少人呢？1.3亿人，所以人地关系非常紧张，所以大家可以看一下，两个有代表性的经济体人口流动的趋势，日本过去一百年大都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？是不断上升的，这个规律从来没有被逆转过，日本1.3亿人3600万在东京，韩国5000万人2500万在首尔，大家会说因为日本、韩国人地关系紧张，所以大家都到了大的都市区。

　　美国大都市区占美国人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升的，美国人地关系不紧张，人也继续往大的都市圈迁移和集聚，这个规律也从来没有被逆转过。

为什么？因为大的都市区更节约土地、更节约资源、更有活力、更有效率，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明，这也就意味着我们过去搞的那些中小城镇化战略、区域均衡发展、西部造城运动都将为之付出代价，人是继续往大的都市圈流入的。

　　我们再来看，中国过去五年人口流动的趋势，也基本上从东北、西部往四大都市圈流入，所以我们对未来中国房价的预测就变得简单了，这是我们预测房价的核心指标，我们检验了所有预测房价的指标，我们觉得这个指标是最可靠的。

　　什么地方的房价会涨？人流入的、库存低的。人流入的地方有需求，库存低没有供给，房价一定涨。什么地方的房价涨不动？人口流出的、库存高的。

　　大家又会问，为什么像深圳这些地方不到一年就翻了将近一倍？在2014年、2015年我们发生了什么，广义货币是向上的，名义GDP是向下的，这意味着货币的超发，货币供应是向上的，名义GDP是向下的，这就是典型的货币超发，货币超发引发了广义资产价格的上涨，股市、房市、商品，背后都是流动性的泛滥或是水牛，包括汇率的贬值，根本的原因是货币的超发，货币发多了又不贬值，可以通过印钞票把世界买下来，这是不可能的，这是最基本的经济学的规律。

　　大家回溯一下过去这三十多年货币供应增速长期在名义GDP增速的上面，意味着什么？

　　过去三十多年我们处在大的货币超发周期，我来问大家，货币超发的背景下拿什么资产的人最吃亏？现金。很多人会说，我拿现金我一分钱没少呀。房子涨了，不仅房子，物价涨了很多。

　　给大家打一个比方，货币的贬值程度究竟有多大？我们经常说万元户很了不起，假如1980年你有1万块钱，1980年的1万元财富量和购买力大致相当于现在的多少？大家算一下，北京1980年一个很好的工人月薪20元，挣一万元大致要工作二三十年。现在北京一个工人二三十万年薪，他要挣二三十年大概是五六百万，所以几百万这是保守估计，上千万要和房子比，要有千万量级。1980年的1万元购买力和财富的地位大致应该是有几百万的，要和房子比是有上千万的。

　　假如在1980年你有1万元，觉得自己了不起，然后你把它存银行，存了36年的今天，你把它取出来，请问你能取多少钱？1980年的1万块钱存36年到今天，取出来能取多少钱？1万存36年，按复利计算，能取出5.7万元，1980年相当于几百万财富量级的1万元你存银行，今天只能取出5.7万元，所以货币的贬值是惊人的，我们很多经济学家动不动说现金为王，卖房炒股。

　　我告诉你，现金是最危险的资产配置，千万不要卖房炒股，要炒股买房。过去三十多年因为货币超发，实际上给我们带来大量的投资机会，财富增值的机会。

　　很多人说房子涨多了，1998年开始商品房改革，2015年全国房价相当于1998年的3.5倍，但是我们广义货币供应量增长了13.3倍，大致相当于一线房价的涨幅。是房子涨多了还是货币发多了？大家会说，像大的都市，北京、上海都在控制人口，人口控制住了，是不是人不来了，房价就涨不动了？我们来看北京、上海是不是人口控制的问题。

　　我们比较了北京、上海、东京和首尔，包括纽约这几个大的都市圈。北京的面积大致跟东京差不多，东京比北京多10%的都市区面积，东京多少人？东京3600万人，北京2200万人，上海2400万人，东京同样的面积比北京多了1400万人口，首尔2500万人，首尔的面积只是北京的一半，所以你会看到这些大的都市区它的人口密度比我们还高，人比我们还多，大家都会问，人家的交通压力没我们大，空气比我们好，我们看究竟是什么问题？

　　北京的轨道交通，稀稀拉拉的，东京3600万人，人均轨道交通的里程是北京的四倍。我们现在的城市规划太粗糙，车多了限号、人多了就控制人口，应该改善我们的城市规划、增加公共交通的供给。我们大致测算，如果北京、上海的城市规划能够改善，轨道交通能够改善的话，未来十年北京将新增1000万人，上海新增600万人，十年以内这两个城市都将超过3000万。

　　人继续往大的都市圈流入，货币超发，而我们土地用途管制，一线房地产的土地又供不上，那一线房价会怎么走？

　　终于迎来了转机，在2016年12月份的中央经济工作会议明确提出，房地产调控将会发生变化，除了10月份以后的限购限贷控制需求之外，我们开始转向建立长效机制，这次中央经济工作会议有这么几个亮点：

　　1）对房地产的定位，房子是用来住的，不是用来炒的。说得非常好，这句话实际上是否定了投资、投机需求，确立了消费和居住需求，思想非常先进，确实是给大家带来了很多的希望。

　　2）实行人地挂钩，什么叫人地挂钩？就是过去人往大的都市圈流入，但用地指标没有调过来，导致了我们一线房价过高、三四线库存过高，这跟我们整个城镇化的导向是一样的，因为我们过去是小城镇化导向，这一次我们终于提出了人地挂钩。

　　3）对大都市圈战略的确立。大家看这句话，大城市疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展，这句话什么含义？就是都市圈的确定。

　　转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制，如果这个长效机制在2017年、2018年能够实施的话，中国的房地产将会平稳健康发展，中国的转型也将迎来转机，如果我们不能建立长效机制，还通过刺激房地产稳增长，加重雾霾，让旧经济死灰复燃，让新经济、新金融都被压抑的话，那么我们的转型就越走越远了。

　　我们深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心，改革是最大的红利，改革是唯一的出路！

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