数据显示，截至2016年底，全国房企的债务规模至少达11.2万亿元;如若加上隐形债务，而这个数据会更高。

　　仅仅以11.2万亿元计算，这意味着什么呢?意味着13亿的国人，每人需要拿出近9000元给房企，才能拯救房地产这个债务大窟窿;11.2万亿也意味着，中国需要拿出国家财政收入的80%，才能救房企——2016年中国财政收入为159552亿元。

　　虽说房企可以通过新房销售、物业租赁、再发债等手段来解决过10万亿的债务问题，但现在，最后一根稻草已经摇摇欲坠，在房企焦头烂额处理调控后销售量价齐跌的问题时，后院融资这块却已起火：平日通过银行信贷、信托、定增、发债、基金等各大渠道融资的路，如今条条被堵;房企海外发债的路也被拦截。

　　融资渠道不畅，怎么拿新债还旧债?如果还不起债，这利滚利，最后滚成一个永远也还不清的雪球，那时有多少企业能抵挡雪崩?

　　如此的现象，是否有人会想起亚洲金融危机时的房地产企业寒冬?彼时，砸售楼处、断供、房价腰斩、中小房企倒闭等新闻此起彼伏，甚至包括全国百强的房企光耀地产同样一夜之间轰然倒下。

　　2017年发生在房地产的这一幕，和2008年时又何其相似。

　　债务到期压力或集中在未来2-5年

　　这几天嘉兴宇宙级土拍市场上马甲横飞，425家房企动用多个马甲围猎8块地，场面甚是壮观，这其中也不知道有多少家房企打肿脸充胖子，跟着疯抢这些地块。

　　但未知这是否是最后的疯狂。早在5月初，海通证券(600837,股吧)对此就做过一个统计。具体而言，根据央行公布的数据，截至 2016 年底，主要金融机构房地产开发贷款余额 7.11 万亿。

　　这仅仅是冰山一角。过去两年发行债券是地产企业融资的重要渠道，截至 2016 年末，国内存量地产债约有 2.1 万亿元;海外地产债存量近 700 亿美元。如果将美元换算成人民币，也就是说截至 2016 年底，地产行业的存量债券债务总规模为 2.57 万亿元。

　　除了传统的银行贷款、发债、定增等渠道，地产企业也会通过信托、资管计划、基金等渠道筹集资金。

　　根据信托业协会公布的数据显示，截至2016 年末，信托资金投向房地产业的规模为1.43 万亿元，较 2015 年末的 1.29 万亿元新增了1418亿。

　　从基金子公司资管产品来看，根据用益信托网统计，2016 年投向房地产领域的产品数量共计 304 只，投资金额约 880 亿元，相较 2015 年 130 只、286 亿元的发行量增加接近 2 倍。

　　除了上述几类地产企业融资渠道外，可能还会存在其他类型的有息债务，比如委托贷款、明股实债的权益类信托、民间借贷等，这些可能还是很多小型房企主要的融资渠道，但是规模难以统计而且总体上量不是很大。

　　海通证券根据以上几类主要融资渠道对地产行业有息负债规模进行估计指出，截至2016 年底，地产行业有息负债总规模约 11.2 万亿。考虑到一些无法统计的融资渠道，地产行业实际的债务规模和净融资额应当大于所估计的数据。

　　举债不可怕，关键是有没有能力还。据智通小编了解，国内地产存续债券中约有 75%是在2019-2021 年间到期。此外地产企业贷款的期限以 3 年为主，过去两年产生的大量贷款也将在 2018-2019 年到期，也就是说未来 2-5 年地产行业债务到期压力集中。

　　举个例子来看，富力地产(02777)高负债是业界都知道的。从其2016年的年报数据来看，截至2016年底，该公司借款总额为1208.5亿元。从债务组合来看，其中1年到期债有336.82亿元，2至5年到期的为637.57亿元，5年以上的为234.13亿元。这样看来，富力地产2至5年到期债占到总量的53%，占了大头。

　　债务到期那就得还，融资环境宽松时，房企还能“以旧换新”替换债务结构，如今，融资趋紧，房企想要借钱就没那么容易了。一位多年从事金融行业的人士告诉智通小编，以他的经验来看，这次国家主动去泡沫，他判断这次融资趋紧的持续时间会比较长，甚至会超过5年时间。

　　超过5年，这意味着什么?

　　举个例子，2016年前三季度房企融资环境还是十分宽松的，房企趁机大规模发债。根据海通证券统计的数据显示，单在国内发债券这一块，2016年全年地产行业债券发行量约 1.15 万亿元，偿还量仅有0.07 万亿元，净融资量达到 1.08 万亿元。海外债方面，2016 年全年海外地产债发行量有 147 亿美元，到期约 80 亿美元，净融资约 67 亿美元。

　　将80亿美元换算成人民币大概在550亿，加上0.07 万亿，一共是0.125万亿。截至 2016 年底，地产行业的存量债券债务总规模为 2.57 万亿元,，如果以每年还债0.125万亿来计算，那么，房企至少要花长达20年的时间才能还清这笔债。

　　这还没算利息的，如果把利息算进去，那年限更长，使得房企本身岌岌可危的资金链更雪上加霜。

　　融资环境到底有多恶劣?

　　一直在说房企融资环境收紧，那这个环境到底变得多恶劣?

　　先来看一个现象，近段时间全国各地都在曝出银行上调房贷利率。从5月开始，针对楼市的“定向加息”拉开序幕。从5月2日起，北京首套房执行基准利率，也就是4.9%的年利率，二套房执行基准利率基础上上浮20%。紧随其后，深圳的商业银行也普遍将首套房贷利率从原来的9折上调至9.5折。

　　统计数据显示，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。房贷利率上调，这有效的影响了居民买房的积极性。国家统计局数据已经给出佐证：今年1—4月份，全国商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速却回落5个百分点。

　　楼市降温，楼盘滞销，企业资金被套无法快速回笼，这又是房企的一个“雷”。

　　另外，近日坊间也盛传央行缩表，虽然后来央行用专栏文章专门解释，“缩表”并不一定意味着收紧银根，同时表示，4月央行资产负债表已重新转为“扩表”。但是国泰君安银行团队发现真正开始缩表的是银行。

　　从财务角度看，银行的业务分为表内和表外业务。通俗来讲，银行的表内业务就是自己放贷，而表外就是银行会买各种理财产品，如信托、资管计划，这些产品背后的放款主体就是银行。而现在缩表最明显的就是银行的表外业务收缩。

　　一位业内人士向智通小编透露，最近上面发文要严管通道业务，主要的问题就是要掐断银行的理财资金到房地产企业的这个链条。

　　值得一提的是自2016年四季度房企融资收紧后，很多房企纷纷转向信托融资，近期房地产信托业务悄然升温。不过天有不测风云，根据中国证券报记者独家获悉，近期银监会发文重点检查信托违规拿地业务。也就是说，房地产融资又一重要通道被收紧。

　　另外，在房地产信托业务升温的同时，房企海外发债业务也在升温的。然而，据财新引用外媒5月18日消息显示，第二季度开始，国家发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文，也就是说房企海外发债这条路也被堵。

　　一样的套路，哪里升温堵哪里，总之就是不会轻易贷款给房企。

　　房企的自救运动

　　现在房企融资困难，没想到连万科(02202)这样的大房企也开始采取自救行动，其共出资50.31亿元成立两支基金用于投资万科或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目(含在建和已完工项目)。

　　有分析人士指出，万科此番设立基金买自己的项目，其中“明股实债”融资的可能性很大。

　　像万科这样成立基金来融资是一种方式，另外就是最近房企为了减少成本也出现了退地的情况。

　　今年4月，由首都开发、保利(00119)、龙湖(00960)、中海外(00688)组成的联合体拿下了北京旧宫两宗总价为127.2亿的地块，然而近日却有消息称，由于旧宫地块成本过高，保利(00119)、龙湖(00960)正讨论退出联合体。

　　辛辛苦苦抢下的一块地，现在却要退掉，如果房企现金流充裕，也不至于这么折腾自己吧?房企种种自救动作，不得不让人感叹，在销售市场和土地新政的双重压力下，楼市寒气已经袭来了。

　　中小房企的末日要来?

　　早在2008年的楼市寒潮中，SOHO中国(00410)的董事长潘石屹就认为房地产市场要发生巨变，大量企业要进行整合的“百日巨变”言论，引发许多中小开发商的反击。

　　而如今，在楼市调控高压之下，许多业内人士也认为房企又要迎来兼并潮。

　　根据国家统计局数据显示，全国房地产开发企业的数量从2000年的27303家，增长到2015年93426家房企。

　　智通小编曾经统计过24家内房企2017年前4月的销售情况，其中碧桂园、万科、中国恒大这三家房企前4月的销售额一共高达5411.1亿元，而24家房企的销售额共为9211.74亿元。也就是说，房企前三甲前4月销售额占到总额的58.74%，近乎六成。行业集中度可见一斑。

　　现在的房地产行业，已到了“大而不能倒”的悲剧，而中小企业将面临融资利率上升、管道收窄的格局。两相对应，冬天已经来临，而且会格外漫长，现在的问题是：谁会第一个倒下呢?

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