房地产融资环境变得非常严峻

　　“短短半年间，房地产融资环境就变得非常严峻。”一家知名房企融资负责人对21世纪经济报道记者表示，在货币收紧大趋势下，房企各个融资渠道都受到限制，融资成本相比以前也上升了2-3个点。

　　克而瑞研究中心6月5日发布的数据显示：5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%；同期海外发债额为零。

　　在楼市调控和去杠杆的背景下，发债难、资金成本高，已成为摆在房企面前的大问题。苏宁金融研究院高级研究员赵卿认为，从目前房地产企业的融资渠道看，主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。各类金融机构对房地产企业融资是“既爱又怕”。鉴于房企融资利率高，有利可图，很多金融机构会想尽办法给房企输血；但房地产行业风险不断积累，资金链断裂、房价下跌或政策风险，都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看，对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势。

　　融资收紧

　　房地产融资自今年以来就一直处于严查收紧环境。

　　据公开消息，近期银监会在例行检查时向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。涉及房地产信托业务的检查要点包括：一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

　　而在去年三季度经济金融形势分析会以及2017年4月银监会风险防范指导意见中均提及关于房地产信托的监管。因此，尽管此次《要点》仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策，但也侧面反映了监管层对于清理违规杠杆配资的持续关注。

　　上述融资人士就感受到房企融资环境的严峻。该人士称，“目前常规融资渠道仍然可以操作，但对于用途监管非常严格。比如，是否用于土地融资等。其他渠道比如私人理财等也有向房地产方向投放，但短短半年时间内，融资成本上涨非常明显。不少融资渠道成本已经在8个点以上。”

　　该人士表示，尽管融资成本上涨，但预售门槛监管提高背景下，房企销售环境遭遇困境，这使得现金流状况受到拷问。因为，仍然有房企选择“先把钱拿到”来“续命”。

　　而另一家大型房企负责人告诉21世纪经济报道记者，“受监管因素影响，因银行、保险等资金对房地产开始谨慎，今年上半年计划表上的融资额目前一笔都没有到位。而这已经严重影响公司未来拓展计划。”

　　克而瑞监测显示，与房企的其他主流融资方式融资额持续萎缩不同，5月重点房企借信托渠道共筹得资金114.90亿元，增量明显。这也与监管层对房企银行贷款、公司发债渠道不断收紧有关。如本月首开股份借中信信托、泰康信托融得36亿元，阳光城通过中航、中信等信托获得25亿元，还有华夏幸福获华能信托15亿元增资等。

　　同策咨询研究部数据显示，5月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元3年期成本6.8%，华夏幸福2017年第一期中期票据19亿元5年期年利率为5.8%。在公司债方面，龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据年利率为5.25%。在其他债权融资方式中，华夏幸福2017年第二期超短期融资券，借款270天，融资额度10亿元，借款利率5.07% ；华夏幸福与华能贵诚信托设立“永续债投资单一信托计划”，起始利率6%；龙光地产发行3.5亿美元永续债，起始利率7%。

　　债务压力

　　受此影响，房企融资渠道也有所变化。

　　同策咨询研究部数据显示，2017年5月份监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币125.92亿元 ，股权融资占总融资金额比重为20.82%，相比4月份的78.08亿元增长了61.29%。监测显示，融资渠道与4月相比有所增加，境内银行贷款仍是金额占比最大的融资方式，境内股权再融资的金额占比提升至第二位，其它债权融资退居第三。中期票据、信托贷款、海外银行贷款、公司债、委托贷款、海外配股融资依次位列其后。

　　同策咨询研究部研究员李想认为，由于公司债渠道收紧，房企融资环境发生变化，除了寻找创新的债权融资方式外，新兴的股权再融资方式也受到房企追捧。

　　尽管房企可以增加“输血”渠道。但整体看，房企现金流压力仍然遭遇拷问。据Wind统计，107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。显而易见，2015-2016年有息债务规模扩张非常快。同时，负债率也不断攀升，并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看，整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%

　　天风证券分析师孙彬彬认为，从境内房地产企业债务债券到期期限分布来看，2019年债务到期偿还的压力最大，债务到期偿还高达1258.58亿元，2018年和2020年境内房地产企业偿债压力也不小。2016年四季度至今，中资房地产企业新发离岸债由于发行期限多为3年期或5年期，到期主要集中在2020年和2022年。

　　孙彬彬认为，按照目前形势，房地产海外融资也有所降温，房地产企业债务融资情况不容乐观。境内和境外双重挤压，房地产企业需要加快去库存节奏，同时回归主要向银行贷款的融资方式，以获得流动资金支持，保证资金周转。前期由于火热的房地产销售情况，短期内房地产企业的资金压力不会太大，但随着房地产销售降温的效果逐渐显现，叠加房地产融资困难，中长期来看，房地产企业的资金压力会逐步显现。总体而言，债务集中到期量大，前期经营比较激进和资质较差的民营企业面临的压力较大。