广州“三旧改造”新政 “工改新产业”过渡期5年

《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》日前发布。“三旧改造”政策有所松绑，国有土地旧厂房改造条件更为宽松。珠江钢琴(002678)、珠江啤酒(002461)、白云山(600332)、广州浪奇(000523)、广日股份(600894)等相关涉及国有土地旧厂房改造的上市企业有望受益。

广州一家涉“三旧改造”上市公司董秘指出，此次实施意见优化了旧厂房自行改造条件，旧厂业主自行改造门槛降低；在产业引导方面，鼓励产业高端化、低碳化、集群化、国际化；对于土地被收储的企业而言，加大了土地出让金的分成比例。

自行改造门槛降低

上述实施意见明确，独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地的国有土地旧厂房，可优先申请自行改造。对于自行改造的，允许不改变用地性质，按照规划提高容积率自行建设多层工业厂房（含科技企业孵化器）。改造后的房屋不分割转让的，可不增收工业用地土地出让金；分割转让的，按相关规定计收土地出让金。

“此前广州市政府对于旧厂改造土地的主要处理方式是收储，而新的政策对于企业自行改造有了更宽松的条件。对于我们来说，更愿意结合公司的产业升级，按照政府指导的方向，在政策允许的范围内，以自主改造的方式对自有地块进行处置。”上述董秘表示。

从目前情况看，广州浪奇、珠江钢琴、白云山等企业尚有旧厂区未进行土地处理。其中，广州浪奇位于广州市中心城区的地块占地面积11.9万平方米，土地使用性质为工业用地。公司已按要求完成生产基地的转移工作，但公司总部行政管理职能部门仍设在旧厂区。公司表示，目前正在与政府相关部门积极协商，推进土地处理相关事宜。

珠江钢琴位于广州城区的13.1万平方米生产制造基地将于年底全部产能迁移。目前该地块已获批公司自行改造建设为文化创新创业孵化园区。改造完成后，孵化园主要分为乐器产业功能区、艺术教育产业功能区和创意文化产业功能区三大主题功能区。此外，公司在广州地区仍有10万平方米的土地，部分涉及“三旧改造”。

此外，白云山拥有近100万平方米“三旧改造”土地。公司表示，正在积极推进各新厂选址及建设事宜，待确定新址后方可启动旧厂搬迁和土地处理。

从已经进行相关土地处理的企业来看，珠江啤酒的总部产能已经实施了搬迁，17.38万平方米土地纳入政府储备。获得总补偿金额22.98亿元。广日股份已累计收到土地补偿款项28.73亿元。

　“工改新产业”过渡期5年

值得注意的是，本次实施意见创新性地提出了“工改新产业”给予5年过渡期的政策。根据规定，纳入城市更新年度计划的国有土地上旧厂房项目，利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台、现代服务业等政策支持的新产业、新业态建设的，经市政府批准，可允许不改变现有工业用地性质自行改造，过渡期为5年。5年过渡期满后，经市政府批准，允许按新用途办理用地手续。

目前，广州有不少企业将旧厂房、旧仓库改造成创意园。如珠江啤酒总部地块将改造成啤酒文化创意园，珠江钢琴总部地块将改造成文化创新创业孵化园。而用地性质问题导致创意园“办证难”困扰着企业的发展。本次实施意见的出台，将在一定程度上解决创意园“办证难”问题。