多个城市房贷利率全面上调 专家呼吁：小心误伤刚需

　　据报道，北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调，同时有个别银行的支行网点表示，个人首套住房按揭贷款已在基准利率的基础上上浮15%。那么，利率上调对于买房者有哪些影响？

　　多个城市房贷利率全面上调，部分城市首套房贷利率最高上浮15%

　　8月11日，据媒体报道，北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调，具体文件应该本周内能够下发。随后，也有个别银行的支行网点表示，个人首套住房按揭贷款已经在基准利率的基础上上浮了15%。

　　这是北京继今年5月取消首套房贷利率，6月首套房利率上浮5%-10%再次传出家庭首套房利率上浮的消息。

　　8月12日，记者从担保机构和中介机构处求证，虽然并未有银行真正执行1.15倍的新利率，但已经有三家银行将首套房贷利率上浮到了1.1倍。

　　事实上，全国多个城市银行首套房贷利率都出现了上浮。

　　据报道，8月12日起广州包括农行、建行、中行和交行在内的几家国有银行再次统一将首套房贷利率由基准上调至基准的1.05倍，其中部分银行二套房上浮15%。

　　另据报道称，南京地区多家银行表示，基本上现在放款都在三个月以上甚至半年。浙商银行、浙江稠州商业银行、宁波银行和恒丰银行则处于停贷状态。除了停贷银行外，利率上浮5%或10%成为市场主流，下周一起，首套房贷款执行基准利率的银行将只剩下4家。

　　以商业贷款每100万元、等额本息(每个月还款额相同)贷款期限25年计算，首套房执行95折利率时，月供为5649.5元，若商贷利率上浮10%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元，每个月还款相差426元，全年相差5112元。

　　中国人民银行8月11日发布的《2017年第二季度中国货币政策执行报告》显示，第二季度金融机构存贷款利率小幅上升，住房贷款增速放缓。二季度末，企业和个人贷款平均利率为5.67%，同比上升0.41个百分点，比一季度末上升0.14个百分点，比2016年末上升0.4个百分点。住房贷款发放增速放缓，个人住房贷款6月末增速回落至30.8%，较年内最高点低6.0个百分点，3月份以来持续月度同比少增，上半年增量为2.2万亿元，同比少增708亿元，增量占比下降至27.8%，较上年同期低2.6个百分点。

　　专家呼吁：利率上调小心误伤刚需

　　有媒体对于提高房贷利率援引专家的话称，除了顺应政府楼市调控政策风向以外，实体经济回暖、银行资金成本上涨也是重要的原因。社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，今年一季度实体经济回暖迹象明显，GDP增速较快，实体经济需求上升使得银行议价能力提高，未来银行把更多的资金配置到企业端将是明显的趋势。曾刚认为，政府对于楼市的调控目标之一是稳定预期。使房地产市场预期归于理性。目前来看，该目标正在逐步实现，随着调控政策的持续发挥作用，过热预期将逐步得到调整。

　　不过，由于很多城市上调的是个人首次购房的房贷利率，也有专家表示这可能会误伤刚需人群。有媒体援引厦门大学金圆研究院理事长戴亦一的话称，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。

　　房贷利率上调将给购房者带来哪些影响？

　　以首套房贷为例，如果100万元按照等额本息的还款方式，利率八五折借款20年，相当于利率4.17%，每月的还款额约为6149.76元，支付的总利息约为47.6万元；

　　而如果按照相同的还款方式和期限，利率上浮至基准的1.05倍即5.15%，则每月需要还款约6682.7元，支付的总利息约为60.4万元。

　　这意味着，如果今年3月份拿到了利率八五折的优惠，每月可以节省利息约478.94元，节省的总利息约为13.8万元。

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　　为什么说房价不会出现大幅波动？

　　尽管促进房地产市场稳定发展的长效机制还处于形成阶段，但房地产调控的目标已是要“稳”字当头，决策层提出要稳定房地产市场，部分省市提出要稳定房价。笔者的理解是，“稳”的意思就是房价不要出现大的波动，疯涨不行，像2008年那样也不可以。为什么这么说呢？笔者的理由很简单，因为在央行刚刚发布的第二季度货币政策执行报告中，有10部分涉及到了房地产，可以这么说，房地产已经渗透到经济、金融、外汇、产业等经济领域的各个层面。大起大落的房地产市场是中国经济承受不了的。

　　下面我们就看看报告中有哪些部分“涉房”了。

　　M2增速连续低于10%是业界关注的焦点之一，央行在报告中给出的原因之一就包括住房。这是报告中第一次“涉房”。报告指出，当前M2增速比过去低一些，造成这个现象的原因之一是，过去M2增速高于名义GDP增速较多与住房等货币化密切相关，而目前住房商品化率已经很高，货币需求增长相应降低。

　　在金融机构人民币存款平稳增长一节中，报告解释了人民币活期存款比重较低的原因，其中就与房地产有关。报告指出，上半年，住户存款和非金融企业存款增量中活期存款占比为32.1%，比上年同期低12.1个百分点，一定程度上与地方政府债和企业债发行放缓、房地产销售增速趋缓以及基数较高等因素有关。

　　在分析贷款构成时，报告第三次“涉房”：个人住房贷款6月末增速回落至30.8%，较年内最高点低6.0个百分点，3月份以来持续月度同比少增，上半年增量为2.2万亿元，同比少增708亿元，增量占比下降至27.8%，较上年同期低2.6个百分点。

　　在金融机构存贷款利率小幅上升一节中，报告第四次“涉房”：个人住房贷款利率略有上升，6月份加权平均利率为4.69%，比3月份上升0.14个百分点。

　　在货币政策操作总论部分，报告认为，上半年房地产市场相对平稳。这是报告中第五次提及房地产。

　　在深化外汇管理体制改革部分，报告第六次涉及房地产。报告提出，完善境外投资外汇管理，严格真实性审核，密切关注房地产等五大行业出现的非理性对外投资倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等四类风险隐患，促进我国对外投资持续健康发展。

　　第七次则是全面分析了房地产行业。上半年，全国商品房销售较快增长，但增速放缓，房地产开发投资回升，但势头趋缓，房地产贷款增速放缓。利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至6月末，已有85个城市的373个保障房建设项目通过贷款审批，并按进度发放871.2亿元，收回贷款本金763.8亿元。

　　6月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有60个，比3月份减少2个，平均涨幅与3月份基本持平；价格同比上涨的城市有57个，比3月份增加17个，平均涨幅较3月份低0.7个百分点。二手住宅价格环比上涨的城市有60个，比3月份减少4个；价格同比上涨的城市有66个，比3月份增加20个。

　　第八次是在中国宏观经济展望中提出，推进新型城镇化发展，加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制，增加劳动力市场灵活性，抑制资产泡沫，降低宏观税负，更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用。

　　“限制信贷流向投资投机性购房”则在报告中两次提及。一次是提出要引导银行业金融机构进一步加大农业基础设施、一二三产业融合、新型城镇化等重点领域的支持力度，严格限制信贷流向投资投机性购房。另一次是强调要严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投资投机性购房。

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