导语：今年是楼市“调控年”，从最初的限购限贷调整利率实行的都是单轨制，最近租购同权共有产权房火热上线，实行双轨制发展房地产市场长效机制，在海南举行的2017年博鳌房地产论坛大会上，各界专家学者针对当前楼市政策现状进行分析讨论，与会嘉宾认为，当前房地产调控成效初显，巩固成效是接下来的重点，短期内调控政策不会放松，房地产市场开始进入下行通道，加剧了市场的分化，同时新的挑战也开始出现。
市场步入下行通道 持续加剧市场分化
目前，国内楼市正发生较大的变化。今年以来中央政府坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大了分类调控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地产市场调控取得了初步的成效。下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷政策估计也会放缓，有些房价上涨较快的三四线城市也可能会出台一些限购、限贷等措施。
今后我国房地产业的发展将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。中国房地产行业已经见顶，但是不会崩溃，政府和社会各界都不希望看到地产行业崩盘，也不希望泡沫会被刺破，而是需要一个“软着陆”。整个房地产行业大概三年多一个周期，因此，今年下半年可能下行的一二线城市不多，但2018年楼市可能出现总体下行。
随着调控进一步深入，国内楼市内部分化越来越明显。不仅一二线与三四线城市间差距拉大，三四线城市内部也出现了分化。当前严控下，很多大房企都在加紧拿地。如果用现有的计算库存的方式来看，加上限购、限贷、限卖等政策的影响，继续加大住宅供地的话，很可能楼市两三年后又要面临去库存压力，导致市场管理调控波动较大。中国房地产正呈现出竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的发展趋势。
市场后期面临四大挑战
当前中国房地产面临四个方面的挑战。一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，土地条件和成本的提高，这些都给传统房产开发企业的卖地、贷款、开发、销售等环节带来了一些困难，所以房地产企业必然要考虑转型问题。
二是在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。
三是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。
四是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑的比例。
租购并举：或成未来新重点
到2030年中国租房人群占比将提升至30%以上，总经济规模将超过美国，租购同权能让城市的发展更有持续性，也可将不动产与理财的产品属性更多结合起来。租购并举模式可适当缓解热点市场供不应求的现状，抑制房价上涨，同时对企业也是新机遇。
房子用来住的”经济学意义是充分调动存量资源，提高存量资源利用效率，其中一个表现即是加快发展租赁市场，可以尝试由央企长期持有成为租赁型企业，或通过个人持有以市场化方式满足租住型需求。
随着住房租赁市场的发展和规范，开发企业、中介机构，甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。推进“租购同权”目前对房价无明显影响。租购同权对房价的溢出效应有限，只有同时满足四个条件的少数城市才有实施机会：人口有净流入，且以年轻人为主；服务业占比超过50%且持续上升；房价收入比偏高；租金有上涨空间且租金收入比相对较低。
各地应积极建立制度明确界定租赁双方的利益，保障市场透明，还要合理确定是以个人租赁为主还是企业租赁为主，探索形成良好的市场机制。
专家论点：房地产将从“大时代”进入“小时代”？
交通银行首席经济学家连平不以为然，“现在还处在城市化的大时代，如果认为大时代已经结束了，可能最终会被证明是错误的。”
经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光指出，此轮中国经济反弹最大的贡献就是基建和房地产投资的回暖，房地产投资增速从2014年初的4%恢复到今年的10%左右，对经济拉动作用非常明显。
国泰君安证券首席经济学家林采宜提醒，由于曾在驱动过去15年房地产市场暴涨的因素中，人口出生率和居民收入年均复合增长率双双下降，利率进入上行周期，中国房地产市场进入拐点，暴涨时代结束。未来的房地产业必须升级换代，从制造业走向服务业。
中国银行业协会首席经济学家巴曙松说，“大都市圈周边的三四线城市进入到限购清单，意味着中国城镇化正式进入到以大都市群作为主要载体、主要动力的发展阶段。”本轮调控最典型的特征是大都市圈、城市群处在扩张周期，开发商的兼并重组也加快脚步。长效机制应把主要的开发力量和城市群建设相结合，增加中心城市群供给，盘活现有存量加快流通，以及发展租赁。
东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇也持此观点，他认为未来5年深度城市化将取代传统投资，新的城市群格局也将形成，“除房地产建设外，户籍和土地制度改革、国资国企改革、地方财政通过PPP(政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式)进行杠杆调整等重大改革可能是发展的核心动力。”
未来房地产如何发展？ 存量市场与不被看好的租售同权
从2016年下半年至今，中央提出“房子是住的，不是用来炒”，地方政府“因城施策”实施限购、限售、限贷、限价、限商办等“五限”调控政策；与此同时，租售同权等房地产的长效机制等等问题让地产企业面临更大的挑战。
地产行业不会出现泡沫破裂，正处在第一个长周期到第二个长周期的过渡，转向低频波动、平稳增长的长周期。面对16万亿的增量、245万亿的存量，以及只有万亿的机构渗透能力，未来的盘活空间仍然极大。
对于广州等地推出的租售同权的问题，在今年博鳌论坛也被反复提及，但与会专家多数对此并不看好。广东省房地产研究会副会长韩世同表示，租售同权目前只是有个样子，真正解决了租房子的落户、上学等问题，租售同权才有实际意义。
产业地产、长租公寓等已成为企业关注的新热点。这也意味着未来房地产企业将从简单的拿地盖房子转变为提供多样的针对性增值服务、物业管理升级等全方位服务的大趋势，不仅是住和炒，更要能“用”。从对传统业务的依赖，取而代之的是亟待升级的产业转型与结构优化的升级。
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北京首套房贷利率不排除进一步收紧 现最高上浮15%
京城房贷还在进一步的收紧的路上，继今年银行大面积将首套房贷利率上调之后，现在已经有两家银行网点将首套房贷款利率上调至基准利率的1.15倍，换句话说就是上浮了15%，相对比6月初的10%再次前进一步。在去杠杆的大背景下，银行资金成本增加，惜贷情绪浓厚，未来银行贷款利率或将会继续收紧。
今年以来，京城楼市的首套房贷利率已经历了四次调整。先是在元旦后，银行普遍将8.5折上调到9折；3月下旬，16家银行进一步将9折上调到9.5折；“五一”假期后，约10家银行将首套房贷利率上调至基准利率，二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%；6月初，部分银行将首套住房按揭贷款最低利率上调至基准利率的1.1倍。
在第四波调整时，虽有个别银行跟进上调了首套房贷款利率，在基准利率上上浮5%-10%，但多数银行并没有动作。房贷进一步收紧的风声一度消散。
尽管尚未证实商业银行将集体进一步上调首套房贷利率，但同样会令购房者感到煎熬的，是银行放贷周期的普遍延长。
据机构的统计，从今年一季度末开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况。不少银行人士也都坦言，因为额度紧张，去年申请房贷，一个月就能放款，今年放贷时间明显延长，有的达到两三个月甚至更久。
而在通常情况下，进入下半年银行房贷额度会越来越少，放款时间会相应延长，房贷利率也还会渐呈上升之势。一位分析人士对北京商报记者表示，叠加今年资金成本上行，以及房地产风险加剧、银行提高风险控制的因素，各家银行都有继续上调房贷利率的可能性。
河北固安“无视”楼市调控政策 无社保也可购房
走访固安多个楼盘时发现，虽限购政策不断升级，一些开发商、中介在利益驱使下，出现了与购房者签订交易协议，三年后再过户的操作手段。
开发商绕过限购政策，帮非本地购房人买房的现象，并非个例。楼盘销售人员则坦言，固安买房的大多是北京外溢人群，受三年社保政策影响，普遍不具备购买资格，而固安当地人在房价七八千时基本已买入。因此，通过上述协议购房的现象并不多。
在固安竟然有楼盘销售人员公开宣称开发商“有关系”，可办户口或开准购证明。一位当地知名房企开发的楼盘销售人员亦表示，现在新房要等缴纳三年社保后再买，但中介手里有项目现房在售，他可以推荐中介与购房者签协议，等交三年社保后再过户。
如果开发商三年中发生债务纠纷，这些款项和房子还面临被查封冻结的风险，甚至被还债，躲避监管政策，合同也可能会被认定无效。
在此轮宏观调控中，平抑房价是中央的重要方针政策，地方政府不能放任开发商采用变通的手段对抗或化解限购政策，应当承担起监管的责任。
结束语：楼市调控政策是大趋势，租售并举是大方针，现在的楼市调控已经不是单轨制了，在调控房价的同时，也给一些刚需者谋划另外一条出路，有效控制房地产市场向良性方向发展，维护了刚需者的切实利益，房地产长效发展机制初漏端倪，时间的流逝会让它越来越完善！
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