孙骁骥：当楼市顶遇股市底 卖楼炒股的时代来了？

　　楼市和股市，在中国的经济当中像是一对跷跷板，一方升起意味着另一方落下。楼价和股价的交替上升，在过去20年来为中国创造出了惊人的财富。

　　目前，中国的楼市面临着越来越严寒的冬天，国家限卖限买，力推租赁市场，很多城市的楼市成交量价齐跌，楼市的价格似乎到了一个顶部。与此同时，A股自进入今年5月以来，一直在缓步上升。这个上升的通道暂时还看不出逆转的可能。

　　中国的楼市和股市，配合涨价的套路玩了多年，深谙两者间隔周期的投资者靠这个赚得盆满钵满。现在，我们是否也迎来了楼市低迷而股市酝酿大涨的时机呢？

　　一，因为宏观调控，中国楼市遇上了一个大顶

　　前几天，中国地产大鳄潘石屹评价王健林酒店卖得太便宜：才199亿，以为看错了。

　　潘石屹原话是说：“前几天，听说王健林（万达集团董事长）将77家酒店卖给富力，才199亿元（1元人民币约合0.1488美元），我以为我看错了。（77家酒店）为什么便宜？（因为）东西多。办公楼也多，二线城市办公楼空置率高达20%-40%”。

　　的确，王健林贱卖家当，一度让人大跌眼镜，更让人觉得套路很深的是，当初买家孙宏斌的钱还是王健林借给他的，转了一圈下来，等于是王健林左手转右手。

　　诡异的背后常常藏不为人知的隐情。而王健林当初的隐情肯定是和“钱”有关，由于整个万达集团摊子铺的太大，且都是长期才能看到回报的项目，更要他命的是，中国整顿金融圈，严控金融风险，王健林首当其冲是一个，海外投资被停贷了，这犹如切断了王健林生死存亡的生命线。

　　如果老王不贱卖家产，恐怕他也没有别的办法自保。但是反过来说，潘石屹也无形中说出了当下房地产的真实现状。在潘石屹看来，全中国的房子都是多的。此前，他直言，房地产行业规模发展的天花板已经来临。

　　如果我们通过楼市数据来看，顶部的感觉会更加直观。

　　8月14日，中国国家统计局发布的数据显示，1至7月份全国房地产开发投资达到59761亿元人民币，同比名义增长7.9%，增速比1至6月份回落0.6个百分点，已经是连续第3个月回落。

　　而根据统计局的数据，今年7月70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，7月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落，14个城市新建商品住宅价格环比下降或持平。分城市来看，一线城市房价环比趋于稳定，二三线城市涨幅有明显回落。

　　从开发端到销售端数据，以至二手房价格，目前都在整体趋于缓和。这个结果，显然是由于过于严厉的限购政策造成的。换言之，房价这只“老虎”，现状之所以不跑了，不是因为跑不动，而是遇到了武松。这个“武松”就是强制性的房价宏观调控。

　　通过百城房价平均值，我们可以大致看出，中国的房价的周期大概在三年左右。每隔三年，大中城市的房价都会有一个小幅的回调。但总体趋势一直都是上行的。不过，由于目前的调控政策实在太严格，以至于2017年的这一波回调周期可能比以往要更长。

　　层层设限的宏观调控以普通人几乎无法投资房地产为代价，暂时冻结了房价。这其实也就预示着，在未来的很多年内，只要限购政策一有松动，老百姓(48.10 -0.46%,诊股)但凡还买得起房，房价还会继续暴涨。换言之，现在的不涨，不过是政策带来的周期性调整。只不过，这个周期，可能比某些人想象的要更长。

　　可以这样说，在未来相当长的一段时期，中国楼市调控将继续处在高压态势，针对楼市的资金面仍以紧缩为主，全国商品房销售增速也将下滑，热点城市销售下滑更明显。开发商“补库存”的动力会有所下降，拿地和新开工高位托底开发投资的动能也将下降。

　　人民日报8月14日刊发《调控，让楼市回归理性》一文指出，树不能长到天上，房地产价格也一样。通常，房地产的居住属性决定了其会随着经济发展与城镇化进程而兴旺。但是，如果房屋在投资属性的主导之下上涨过快、涨幅过大，久而久之就会带来各种各样的风险和隐患。

　　这篇文章强调，加快形成促进房地产市场健康发展的长效机制，不仅是中国经济平稳转型的必要条件，同时也是未来各地楼市调控措施的真正航向。实际上，所有的迹象都说明，这一波中国房地产调控是要玩真的。主旋律的各种加持，意味着这一大波抑制房价的政策并不会很快结束。

　　为何这次要对房产来直接硬的？毕竟，之前的房地产调控已经进行了数轮，但老百姓大失所望。效果是越调控，房价越上涨，这一怪圈令有关部门的威信大大降低，更是降低了政府公信力。所以，将房地产调控进行下去，也是挽救政府公信力的措施。

　　二，当楼市的顶遇上股市的底

　　不论这一波抑制房价上涨的周期有多长，人们都不得不面临一个问题，那就是在房价上涨不明显，不动产投资受限的时候。是否预示着股市将会全面上涨呢？在人们已经对房市暂时不抱希望的时候，股市是不是会成为未来最大的投资亮点？

　　如果说抑制楼市是为了让老百姓避免失望，那么推高股市或许是一个让老百姓重新有希望的想办法。楼市的顶和股市的底相接触，必然产生化学反应，但问题在于，这样的机会，多少人又能抓得住。

　　上文说过，国家大手笔调控楼市，一方面固然是因为，房地产的兴旺繁荣，已经严重挤压了实体经济生存空间，虚拟经济盛行。这些将会加大金融杠杆断裂风险，影响金融局势稳定，进而影响整个社会的稳定和谐。

　　另一方面，强力将资金逼出楼市以后，才有可能使用一定方法使之进入股市，从而造成一波行情。不过，这个前提是要尽可能让流出中国钱不会流向北美、欧洲等地的房产市场。

　　根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的一项调查显示，在美国买房的外国人中，中国人名列第一。在上一年，中国人的购房花销总计273亿美元，超过了排在中国之后的四个国家加起来的总和。由美国一地可窥见，流出中国的资金去向主要是外国地产行业。

　　假如人民币无处可去，既被堵死了去往国外的路径，也失去了大举进入楼市的机会。那么，流入股市就是一种大概率事件。

　　这也就是为何现在的外汇管制愈加严格的原因。2017年，中国居民每人5万美元购汇额度并未缩减。但办理环节繁琐了数倍，难度也提高了很多。比如，银行会对换汇目的进行严格审查和过滤，并且外汇严令禁止用来买房。

　　严控外汇的政策趋势让人想起前几年的时间里，高达一万亿美元的外流。通常人们都是认为外企及外资撤离中国造成的。但其实并不是这样。

　　虽然，外资外企从十年前就开始撤离大陆，但是中国的外汇管理条例往往管制住外资外企大规模一下子的撤出中国。中国至今仍然规定，外企每月汇出资金总额不得超过上年底境内总资产的百分之二十。事实上，这当中更普遍的情况是内地的企业用各种方法将资本撤离中国。

　　因此，如今严格的外汇政策可以说是对于之前疯狂的资本外逃的一种修正，也是对内地投资市场的改革之一。但是仅仅管得住外逃也还是不够，更要把这些钱吸回来。也就是说除了节流，也需要“开源”的工作。

　　“开源”的一个国际经济背景，在于美股的回调期即将来临。北美和亚太这两大经济市场中，跷跷板效应更为明显。如果美股回调，国际热钱就会倾向于进入亚洲新兴市场，尤其是成长率很高的中国市场。根据彭博社的分析，比起美股，今年盈利显著改善的新兴市场将会跑赢，且在弱美元周期下，资金将会持续流入新兴市场。

　　再者，从中国的内部环境来看，在目前中国大陆肃贪未来告一段落以后，即将进入经济稳定、建设阶段，且预估今年经济成长率仍有6.7%以上，是少数大型经济体中还能维持高成长者，加上大陆大型企业如建行等，配息稳定，利率也有5%。因此，很多国际机构都看好中国经济和中国股市基本面表现。而内地投资市场为了吸引国际投资者，必然会在“节流”的同时，采取“开源”政策。

　　想要吸引更多的外资进入大陆股市和债市的前提，那么现在就是时候开始选择性地放宽对资本外逃的限制。

　　尤其是大陆开放沪港通、深港通及宣布纳入MSCI后，理论上对于外资进入内地的管制会逐渐减少，其实也为股市注入活水，推升股市表现。即是说，对于资本流出中国设限，但对于流入中国的资本，则是更多的采取接纳的态度。

　　出不去的钱，买不了房的钱，进入中国投机的钱……这几股钱的力量凑在一起，很可能在近期内显著推高中国股市。总之，市面上的钱多了，一时半会无处可去，那么股市必然大涨。

　　“钱多了，股市就涨”是一个简单又深刻的道理，但的确是个真理。正因如此，我们会发现所谓中国楼市股市“跷跷板”效应并不是很明显。真正与之有明显相关的，是中国的货币政策。货币宽松的时候，股市会涨，反之，则会出现股市低迷。中国经济从实体到虚拟，全靠发钞来撑，绝对是一句真理。

　　如果具体来看国内过去几年的股市、楼市和货币发行的关系，不难发现：货币宽松周期下的房价下跌通常对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。在货币政策越是宽松的时候，股市的表现会较好。

　　2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市。而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的。到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。

　　楼市的这个回调周期，暂时让投资客没赚头。股市在这个调整期内会有作为。此外，加上国内的、国外的钱，A股的行情是一个可预见的趋势。在近期这个趋势之下，金融类股、长期成长质量佳且估值合理的个股以及优质的高股息股票等都具有很强的投资价值。

　　免责声明：本网站所有信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责，投资者据此操作，风险请自担