【重磅】万科也混改？郁亮时代的万科，首次业绩发布会是这样的

8月25日上午万科集团2017年中期业绩发布会在深圳举行，这是王石离开万科后郁亮首次以董事长身份举行业绩发布会。

万科A（000002）8月24日晚间公布2017年半年报。上半年，万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.66%；实现净利润73.03亿元，同比增长36.47%。此外，万科上半年基本每股收益为0.66元，去年同期为0.48元。

被问到走马上任万科董事长两个月以来的心情，郁亮直言，这个位置可谓风口浪尖，以前还有一把伞，现在伞没了，压力很大。“我这个人就是比较瓷实，就是更好做农民，做更好农民。就是实实在在地种地，这样我的压力就小了。”

郁亮还透露，万科将与比亚迪在云轨建设上展开合作，方向为在轨道站点开发物业；另外万科未来也将参与国企混改，“未来大家看到我们参与混改的话也不要觉得奇怪。”郁亮笑称。

1、举办地之变说明了什么？

8月25日上午，证券时报·e公司记者现场看到，今年万科的中期业绩说明会和往年不一样，并不在深圳大梅沙的万科总部，而是选择在深圳万科福田总部举行。万科方面解释，选择此场地是因为地处深圳市中心，更方便媒体和投资者前来参会。

上午10时，公司高管有董事会主席、总裁郁亮、董事、执行副总裁张旭、执行副总裁孙嘉、董秘朱旭陆续到场。

2、关于业绩：上半年业绩回稳

朱旭首先回顾万科上半年业绩。上半年，万科实现销售面积1868.5万平方米，同比增长32.6%;销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%。万科在16个城市的销售金额位列当地第一，在深圳、北京、杭州、上海、天津、武汉、成都、宁波等8个城市的销售金额超百亿。其中上海区域销售已经超过了南方区域，成为销售最高的区域。

财务方面，万科上半年实现营业收入698.1亿元，同比下降6.66%。万科在半年报中解释，上半年实现竣工面积636.5万平方米，较2016年同期减少9.4%，占全年竣工计划的比例为26%。由于大部分竣工集中在下半年，上半年万科结算规模较去年同期略有下降。

万科董秘朱旭表示，从当前进度来看，全年竣工面积预计将与年初计划基本持平，全年的结算规模依然有保障。

尽管结算规模有限，但上半年万科的净利润仍然实现了较大幅度的提升，实现净利润为73.03亿元，同比增长36.47%。公司毛利率相比上年同期提升7.35个百分点，至25.26%。

万科物业上半年合并报表收入30亿，增长69.9%，已经获得华为、京东等商业客户的认可。以印力集团作为商业开发与运营平台，共管理商业物业面积超过850万平方米。今年7月，万科还联合多方共同参与普洛斯的私有化，布局物流地产领域。

3、关于拿地：上半年共获新项目79个

面对竞争激烈的土地市场，万科上半年共获取新项目79个，新增项目的64.7%为通过合作方式获取，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，并新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市。

朱旭表示，在拿地方面，聚焦核心城市经济圈，审慎投资。上半年在投资有两个特点：一个是基于合作获取资源，而不是通过招拍挂；第二个是集中于一二线城市，这样就增加了公司未来抵御风险的能力。其中就包括广信资产包，它包括广州核心地区的多个项目。此外，万科还参与旧城改造，权益见面月294.1万平方米。

传统住宅业务稳步发展的同时，万科还有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，同时探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。

4、郁亮上任万科董事长心情：这个位置风口浪尖

进入30分的提问环节。郁亮首次以董事长身份出席万科业绩发布会，自然成为媒体关注的焦点。

被问到走马上任万科董事长两个月以来的心情，郁亮直言，这个位置可谓风口浪尖，以前还有一把伞，现在伞没了，压力很大。“我这个人就是比较瓷实，就是更好做农民，做更好农民。就是实实在在地种地，这样我的压力就小了。”

宝万之争尘埃落定后，今年6月30日，万科股东大会选举产生新一届董事会，第一大股东深圳地铁提名的11名董事候选人，悉数当选。第二大股东“宝能系”对此方案也表支持。万科新董事会诞生后，郁亮当选董事会主席，同时获任总裁及首席执行官职务。深圳地铁董事长林茂德当选万科董事会副主席。66岁的万科原董事会主席王石，被委任为董事会名誉主席。

现年52岁的郁亮，自1990年加入万科，迄今已有27年。在外界看来，王石与郁亮二人性格互补，乃是默契搭档。郁亮曾在股东大会发表感言时讲道：如果没有王石，就没有万科，也没有万科的郁亮。他对王石心怀感激，将其视为伯乐、导师和英雄。

5、关于下任总裁：我才上任两个月

业绩会上，还有媒体问到万科下一任总裁的人选，郁亮没有正面回应，而是反问，“我才当了两个月，你们就让我下去了。”

6、关于销售业绩不敌恒大：机会还是有的

2017年上半年，万科销售额为2770亿元，位列业内第二，居于碧桂园（约2890亿元）之后、中国恒大（约2440亿元）之前。而在2016年，万科因受股权事件侵扰，人心不稳，不少关键岗位人员流失，同行趁机挖角，当年万科销售业绩仅3600多亿元，不敌中国恒大，错失龙头宝座。

对于碧桂园后来居上，郁亮坦言，企业只有实干企业，没有成功企业。房地产行业毫无疑问已进入白银时代，但不代表行业没有机会。以前，城市摊大饼发展，一环二环三环这样发展，但今天要发展城市圈了。以前城市一二三线之分，以后这样的界限可能会模糊，譬如比邻北京的燕郊和廊坊，虽然是三四线城市，但发展地位与一线城市同样重要。

“任何夕阳的行业也有做的不错的企业，机会还是有的，人们总要吃饭总要穿衣服，也一样总要住房子，只是盖的房子不一样了，只要一个企业兢兢业业把活干活，就会有机会。”郁亮说。

7、关于未来增长方向：万科也在做混改

万科2013年即提出“城市配套服务商”转型战略，产业地产是其目标体系中的重要板块之一。2015年，万科撤销物流地产事业部，与黑石集团作成立万科物流地产发展有限公司，欲效仿普洛斯“地产+基金”发展模式。

而万科加码物流地产投资的最具标志性的事件，即时今年7月14日，万科宣布将与厚朴投资等四家机构联合收购新加坡物流公司普洛斯，收购价约116亿美元（详见财新网报道“普洛斯宣布私有化中国财团116亿美元中标”），一举成为国内物流地产的巨无霸。

目前，普洛斯在全球拥有及管理的物流设施面积多达5500万平方米，它同时也是全球最大房地产基金管理人之一，管理资产约有390亿美元（约合人民币2635亿元）。　

就万科未来的增长方向。郁亮直言，对万科长期观察你就知道，万科的增长从来不是计划的，增长都是自然生长，今天万科的业务围绕城市配套服务商这一定位实施。

郁亮表示，万科的业务可以分为五大类型。

第一是核心业务是房产开发和物业管理，万科未来十年增长依靠新业务发展，但核心业务仍然会稳定发展。

第二类是商业地产和物流地产，物流地产方面，不包括新收购的普洛斯，万科在国内排名第四第五。算上收购的普洛斯，万科的物流地产是全球第一。

第三类是拓展业务。包括冰雪度假，长租公寓等。万科的长租公寓走在行业前面，今年上八年开业两万间，全年三万间，目标15万间。

第四是摸索业务，就是养老和教育。做得还行，但比较可惜的，盈利模式还是问题，但是万科现在不摸索，等到将来他们能真正盈利时候就赶不上。

第五是万科的两个潜力业务，首先是轨道+物业业务，轨道物业不仅仅和深圳地铁合作。也和比亚迪的云轨合作。另外则是混改，万科现在也在做混改。

8、关于与比亚迪合作：大家比较投缘

就与比亚迪的合作方式，郁亮解释，万科和比亚迪合作是因为大家比较投缘，都是深圳企业。“比亚迪刚开始联系万科，说他们很多地方做云轨，拿不到钱，但拿到地，所以找到我们，我们就自然而然地合作，也没有具体说要给我们开发多少面积的，后续有进展会公告的。”郁亮说。

9、关于房地产调控：让年轻人有房住

就房地产宏观调控政策，郁亮强调万科一直非常拥护宏调，解决普通居住问题非常重要，但需要利用好窗口时期，建立长效机制。同时保护青年人才，让年轻人有房住。年轻人第一次买房，金融政策需要稳定，第一次买房经济压力非常大，社会应该帮助年轻人首次置业。

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