张宏伟：9-10月或密集调控，有的房企快撑不住了

　　进入2017年，楼市调控的步伐并没有停止，春节后至“两会”期间，北京、石家庄、南昌、青岛、长沙、广州等核心一二城市，以及环北京、环上海等区域内三四线城市楼市调控政策频发。

　　这是继去年10月份全国核心一二线楼市调控之后第二次集中出台楼市调控措施。从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场，上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”，此时，由于房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

　　从8月前后市场反应来看，有4个现象或特征值得我们关注。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

　　1、尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是到了下半年，市场下行的趋势已经导致部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。据笔者调研，预计四季度至明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。

　　2、核心一二线城市二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，进而影响新房市场。

　　以一线城市的上海为例，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的市场博弈，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期，这样，倒逼新房的价格开始出现松动。

　　3、当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

　　4、市场轮动的周期即将结束。去年10月份调控之后，楼市需求开始外溢至周边的三四线城市，全国三四线城市迎来了一波上涨的行情。然而，当核心一二线城市楼市热度退潮及三四线城市楼市调控从严后，周边的三四线城市也就没有上涨的冲动。笔者预计，三四城市热销的行情最多持续到今年年底，届时，全国大中城市楼市轮动上涨的行情周期结束。

　　那么，未来市场形势怎么样走？未来调控政策会否集中频发？只有摸清了这些套路，对于房企来讲，才有可能在今年明年的市场调整期踏踏实实做好业绩，实现销售业绩的增长。就以上问题，下面笔者逐一谈一下自己的看法。

　　笔者认为，未来仍然有政策面的不确定性，调控政策仍然是影响接下来半年到一年楼市走势的关键因素。

　　首先，按照往年调控经验，每次楼市新政时效性大约6-8个月左右，也就是每6-8个月会有一轮强化的楼市调控措施出台，进一步强化楼市调控的效果。从本轮楼市调控来看，去年3月上海“沪九条”是本轮楼市调控的开始，之后是去年10月份大约20个全国核心一二线城市楼市集中出台政策，6个月左右之后，今年3月份“两会”前后，全国新一轮楼市调控政策出台。按照往年调控经验，本轮调控从开始到今年3月份“两会”，基本上每次新政出台时间间隔也是6-8个月。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照上面每次新政时效性6-8个月的经验判断，笔者再做个预测，今年3月份多地楼市调控调控加码后，6-8个月之后，也就是在今年9-10月份这个时间段，极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，原因有两个：一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果；二是，“十九大”刚好要在这个时间段召开，政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。

　　进入8月份，从政策面来看，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位，并且大部分城市已经开始出台落地租售并举或购租同权的相关政策。但笔者认为，这是针对住房租赁市场的相关政策，和目前住房销售市场关联并不大，未来1-2个月，也就是9-10月份极有可能还会有针对商品住宅销售市场的相关调控措施强化落地执行。

　　据笔者了解，根据《住房城乡建设部办公厅关于开展整顿规范房地产市场秩序督查工作的通知》（建办房函[2017]536号）要求，住建部将于近期派出督查组，于8月30日起对全国范围内房地产市场秩序情况进行实地督查，此次督查内容主要包括：

　　1、金融类：是否存在首付款配资行为，如首付贷；

　　2、公示文件：现场公示文件是否齐全包括但不限于一房一价表、销控表及开发商、中介公司备案资质等；

　　3、价外款：是否存在电商或其他机构收取价外款的现象；

　　4、预售证：是否存在未取得预售许可证开展销售及广告的行为；

　　5、包装：是否存在购房资格、贷款包装等业务。

　　从城市面楼市调控政策反应来看，武汉落实“限售”扩围政策，沈阳、兰州、张家港等城市近期开始发布楼市调控政策。至此，我们可以认为，9-10月份新一轮调控政策开始出台，同时，从“执行层面”楼市将迎来新一轮的“整顿风暴”！！

　　从接下来楼市调控政策趋势来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，十九大之前，甚至2018年“两会”之后的3-6个月，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

　　由此可见，当前到明年上半年仍然是楼市的调整期，并且至今年年底到明年年初，楼市极有可能进入深度调整期，届时，个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启，同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。

　　明白了上述这些规律，笔者还是劝房企们一句话，今年接下来的4个月还要踏踏实实做市场，不要总想着投机那点事，今年甚至明年上半年还是要放弃幻想，踏踏实实做好业绩，做好回款，这才是最重要的。在这个过程中，不要给市场制造问题，给政府制造麻烦，给舆论制造麻烦，只有做到这样，自己今年明年才会有机会踏踏实实做市场，才会在市场调整期有收获。

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