孙宏斌都宣布暂缓拿地 疯狂的房企多留点现金过冬吧

　　见一叶而知深秋，窥一斑而见全豹。

　　最近各大房企陆续都公布了半年报，成绩比黄金时代还亮眼。

　　对于房地产行业而言，模式过于雷同，方向几乎一致，不管是top10还是top100，都改变不了潮水的方向。

　　一些鸡汤文偶尔有点道理，布局决定结局，方向决定未来，模式决定成败。对房企而言，影响最大的就是布局！

　　只要你踏准了周期，你的土地成本低，土地储备足够多，现金流充足，那你的销售业绩就可以名列前茅。但一旦踏错了，可能万劫难复。

　　上周五融创主席孙宏斌说要暂缓拿地！胆子一向很大的他，也改变了短期的策略，值得行业内重新审视风险，现在还去疯狂拿地的房企，恐怕要在珠峰顶上站岗好几年了。

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　　布局决定爆发力

　　先来看看房企今年1-8月的销售排行榜。

　　传统的老大万科已被恒大碧桂园赶超，但我今天要重点解剖的却是融创，目前排第六，收购了万达项目后，在可预见的未来三年内，融创将发展最快，晋升行业前三，而恒大碧桂园的位置会比较稳定，没啥好说的了。

　　要知道，在2010年，融创在行业还是籍籍无名，2012年的销售数据也只有356亿，仅仅五年的时间，它的销售规模就要达到3000亿了。而资产规模，融创从09年不足100亿，到今年上半年，已经增长到了超过四千亿，8年增长了40多倍。

　　当然客观上说，首先也是得益于这一轮房地产去库存的政策放松，房子都卖的很好，先是一二线暴涨，现在又轮到了三四线。

　　但政策背景都一样，为什么融创爆发力这么强呢？

　　融创一直走的是聚焦深耕的路子，喜欢卖高端精品，所以布局基本都持续在一二线城市。

　　但市场节奏你得踏准了才行，我们回头来看，行业低点时布局，反而未来的爆发力更强，2015年，楼市低迷，当大多数房企从二三线城市转身回归一二线核心城市时，融创却将投资的目光更多地转向二线城市，连续进驻了成都、西安、南京、济南、太原、郑州、石家庄及海南等二线区域市场，当时拿地的成本低，而这些城市和区域，在2016年都迎来了前所未有的市场爆发。

　　截至目前，融创在全国北京、上海、华北、东南、西南、广深、华中、海南等八大区域，62座城市都有布局，共300多个项目。

　　也就是说，在行情来临前，只要你的布局足够精准，你的业绩就会突飞猛进。但市场往往是二八法则，对的往往只有少数，敢于并善于逆市操作的，屈指可数，孙宏斌算一个。

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　　成本决定利润

　　大家都知道，房子所有的成本中，毫无疑问最大的就是土地成本。土地拿的越便宜，房价越高，那房企的利润就越大。

　　现在还有很多中小房企跑到二三四线去高价抢地，追高，其实蕴藏的风险很可能会大于机遇，因为政府限价了，地价高，房价却卖不了更高价，利润空间被限死了。

　　这一点，孙宏斌还是偏谨慎的，去年11月，孙宏斌就公开宣称，融创将停止公开市场拿地，更加关注收并购市场。

　　今年以来，包括万达的项目，融创通过收并购拿地就达到了7553万平米。更为关键的，是这种方式拿的地成本比公开招拍挂要低不少。

　　根据克而瑞的监测数据，截至7月底，融创今年通过收并购方式取得约6642万平米，平均收购成本仅1061元/平方米左右，若是招拍挂起码贵几倍，其中收购的土地80%以上位于合肥、重庆、济南等核心二线城市。

　　如果不考虑7月收购的13个万达文旅城项目，今年上半年融创新增土储的平均土地成本也只有5130元\平米，相比于同期的合约销售均价达到18780元\平米，相比于现在的很多房企拿地是面粉贵过面包，融创的土地成本只有售价的三分之一，为融创未来的销售定价留出足够的利润空间。

　　因为土地成本较低，而销售均价又高，所以融创的行政总裁汪孟德也说了，即使市场调控会持续，未来保证25%毛利，净利10%以上是完全没有问题的。

　　正是因为公开招拍挂的土地成本太高了，所以才会有越来越多的房企通过并购来收藏土储，万科今年在广州花五百多亿拿下的一个巨无霸，也是通过并购的方式取得。

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　　现金流决定生死

　　“房地产企业负债基本上是用来买地，要保证企业安全，关键就是买对地。如果地的质量不高，就谈不上销售、谈不上周转、更谈不上利润。地买对了，流动性就会变好，就能保证充裕的现金流。”汪孟德说。

　　对房企而言，尤其是遇到调控期，能够保证你业绩稳中前进的一个关键指标，则是现金流！否则你资金链遇到点什么问题，企业很快就会半死不活了。

　　房企是不是稳健，从这个指标也可看出一二，一般久经沙场的龙头房企，都会在调控期保留较多的现金流，以应对融资收紧的大环境。目前，房企各个融资渠道相比去年已明显收紧了。

　　现金流充足的好处是，别人没钱快支撑不下去的时候，你就有大把机会低价去并购别人，这在2015年前的几年中就很明显了，比如融创当时并购资金链断裂的绿城。

　　截至6月底，融创拥有现金余额924亿元，较2016年底的698亿元增长约32.4%。

　　这是什么概念？同时期，手持现金超过千亿的只有几家，万科持有货币资金1075.6亿元。而碧桂园现金余额为1201.3亿元，较去年同期增长143%。

　　融创和他们的距离，几乎就是临门一脚。

　　当然，现金流和你的销售业绩是息息相关的，只要你的房子卖的好，回款顺利，那每个阶段就有非常稳定的现金流。

　　所以这就不难理解，为什么大房企的周转率如此之高了，融创从拿地到销售，最快六七个月就搞定了。

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　　土储决定未来

　　不知道你们注意到没有，去年今年，很多房企都特别注重规模的增长。这是什么原因呢？

　　按照行业内资深人士的分析，就是宏观调控正在加剧房地产行业的竞争态势，进一步改变行业的格局。强者恒强，规模大的房企利用成本管控、盈利能力、融资渠道等多重优势，可以在竞争激烈的房地产行业更好地存活。

　　未来，房地产行业会进入大鱼吃小鱼的时代，目前全国约10万亿的销售规模中，行业前100名的市场份额为40%多。有专家预测，未来5-10年，前100名房企的市场份额将提升至70%-80%，行业的集中度将越来越高。

　　所以不管三七二十一，房企先去市场上抢地，尽快做大规模再说，有了土地，你未来在行业的排名就有了基础。

　　如果我们要猜测未来三五年房企的排名，基本上从今天的土储数据上，就可以预见了。

　　今年态势最猛的一哥要数碧桂园。根据碧桂园2017上半年年报，其共获取292宗土地，建筑面积约为5084万平方米，已获得土地储备约2.1亿平方米，另有基本锁定但尚未签约的潜在土储约1.35亿平方米。

　　恒大的土地储备也不少。恒大去年新增土地储备面积1.02亿平方米，总土地储备已经达到2.29亿平方米。

　　排名第三的是谁呢？就是融创了。

　　截至8月25日，不计入万达13个文旅城项目，融创的总土地储备达1.01亿平米。如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平米，以及一二线联动的4300万平米的资源计算在内，融创土地储备已经超过2亿平米，位列行业前三。

　　手握大量的优质土储，给了融创上调销售目标的底气，融创上周将全年销售目标上调至在3000亿元，较年初制定的2100亿目标大幅上调43%。

　　兵马未动，粮草先行，相比保利、绿地、中海这几家央企注重一二线，三家民企后来者居上，无疑，粮草充足，布局均衡，是制胜的法宝之一。

　　孙宏斌在上周的中报业绩会上表示，考虑到公司拥有较高的土地储备，将暂缓拿地。

　　所以我也顺便提醒一下那些疯狂的房企们，冬天来了，还是多留点现金过冬吧，别冻死在黎明前了。

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