“沧海桑田”这个词相信不少人都听说过，大致意思是说事物变化速度极快。如果进一步加以延伸开来的话其实是告诉我们一个道理，对待事物的变化要以动态、发展的眼光，而不是墨守陈规、僵化迂腐。

道理说来简单，可一旦联系实际估计很多人便会因为涉世太深，而没办法做到以超脱、客观、理性的角度对待事物的演进过程。

对于城市的发展来说，以往的人口、金融等数据有点类似于沉没成本，可以作为参考依据，但是如果一直拿着以往的辉煌成绩说事，那意思就不大了。打个比方，中国历史上有多少有令人神往的璀璨城市，哪个不是人口规模庞大，资金实力雄厚，可大浪淘沙之后，剩下的就有几个？

新中国建国以来，深圳、浦东等地在原本不具备太多自然禀赋条件的情况下，靠着强大的政策动能，反而创造出了新的辉煌。

而往往城市的崛起、兴盛、萧条和大家最为关注的房价变化极为相关，可以说不能读懂城市的发展变化，那么买房——这个对于很多家庭来说最为重要，甚至会影响不少家庭一生的投资抉择也将产生巨大的影响。

现在伴随着中国人口增长乏力、以及老龄化日益严重等几十年内难以扭转的趋势，时刻洞悉现有的存量人口迁移变化导致的城市发展趋势变化显得更加更加重要。

从机场人口变化看城市发展趋势：

关于人口变化，BBD新经济指数主要是从机场人口流量的变化来做出分析。具体来说，有两张图十分重要。

第一张是全国主要城市机场人口日均净流入增长量：

可以看到相较于2016年，全国主要城市机场人口日均净流入增长量产生了明显的变化，在2017年第一季度，北京、武汉、成都、广州、长沙、西安、郑州、南京、太原、南昌位列人口增量的前十位！

在这十个城市中，除了北京、广州以外，无一例外都是中西部城市！这个结果不用暴哥多说，再明白不过的显示出接下来一段时间城市的对于人流的吸引力。

相对于人口净流入的城市，日均人口净流出的榜单则需要我们格外注意，尤其是对于一些房价相对较高的城市而言，人口一旦发生逆转，不能够支撑房价，那么在房价下跌的趋势当中，无疑这些城市会滑落得更惨！

在机场人口流出的榜单上，哈尔滨、沈阳、三亚、长春、厦门、海口、乌鲁木齐、天津、丽江、大连，排名前十！

在人口流出的城市中，也有一定的特征，就是基本上都是东北或者旅游城市，这个和春节假期结束，大量的人流返回到工作地点的季节性因素应该不无关系。

不过天津、厦门出现在人口流出前十名里让人比较意外。因为尽管厦门也是旅游城市，但近些年来一直是人口流入的，也正是因为这个原因，厦门的房价涨得比较凶；而天津按理说应该和北京一样，在节后受到打工者们的青睐，这个变化的逆转值得我们深思。

最令人感到意外的是，上海、深圳同样没有出现在人口流入前十名中，这个结果可能说明，在高房价的抑制作用下，大量的人口选择其他同样具备良好发展机会且生活成本相对较低的城市去。而这一点我们从广州和深圳在机场人流净流入的对比上能得到极为明显的解释！

第二幅图是各大机场人口日均净流入增长率

这个数据是从增长率的变化角度来看待人口变化，而不是绝对数据规模。对于新兴的崛起城市，此前人口基数较少的地区来说更具参考意义！

在这张图中，增长率前十名的城市是：石家庄、桂林、南昌、合肥、武汉、西双版纳、太原、无锡、长沙、宁波；

净流出增长率最快的十座城市是：哈尔滨、长春、沈阳、三亚、丽江、厦门、喀什、西宁、拉萨、海口；

和上面第一张图类似，在人口流入增长率方面，前十名几乎都是中西部城市。

石家庄人口增速排名第一十分令人震惊，此前雄安的横空出世让不少人对于石家庄的前景有些许疑虑，认为石家庄可能会被雄安的光芒覆盖。但从目前的人口变化来看，大家好像并没有受到雄安的影响，当然这和雄安是4月份出现的有很大关系。因为这份报告统计截止到第一季度。那么排除雄安的因素，人口增长率第一说明大家对于石家庄未来前景的高度认可！这也可能会成为石家庄爆发式增长的前兆。

关于石家庄再多说一句，近期有消息指石家庄将申报正定国家级新区，目的是为了承接北京的非首都功能疏解。联想到石家庄正在对高污染、低附加值的产业，比如钢铁、水泥、煤炭、化工等等做出迁撤决定，那么从北京承接的这些功能肯定不会在是重复总污染和低附加值，这就给人留下了充足的空间和遐想！

在人口流出方面，和第一张图也是类似的，还是东北和旅游城市领衔。

不过，说来也巧，暴哥几天之前，写过一篇文章《中国最大买房群体发生巨变！一二线城市危险了？》主要是分析我们的农民工兄弟的人流变化的。

更巧的是，从结果来看，中西部城市仍然是独领风骚！

从输入和输出分布表中很明确的可以发现一个信号，就是农民工正在从东部地区向西部、中部、甚至东北地区转移。如果我们用输入-输出的差值，会看到更为明显的农民工人流变化：

几乎可以认为，东部地区的农民工正在向全国散开！西部和中部地区有望成为今后若干年接受农民工的重要地区！

那么哪些是东部地区呢？哪些又是西部和中部地区呢？

根据国家统计局的划分如下：

西部地区：包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（自治区）。

东部地区：包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）。

中部地区：包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6省。

显然，用巧合已经不能形容从坐飞机的人群到我们的农民工兄弟共同作出的选择。这只能说，越来越多的人认为到中西部、到非上海、深圳这类房价过高的城市成活、工作、置业是更好的选择。而这些人的选择变化，实际上也能反映出大家对于政策导向的以及城市发展前景的共同判断！

高房价城市的机会，在于吸引高端人才和高端产业。

因为只有高附加值的产业才能扛得起高房价，也只有高附加值的产业能够适应高房价地区的成本和压力，就像硅谷尽管房价已经不菲，但是有赖于全球顶级资本和人才的集中，城区仍然能够高速发展，房价也能得到支撑；而在德国房价较高的慕尼黑等地，也是因为创新产业能够吸引更多的人才和资金，才能不断推动城市和房价的上涨，形成一个匹配的上涨模式。

然而就目前而言，有些遗憾的是，在高附加值产业方面，深圳也并不是那么领先，根据2017年第一季度的BBD新经济指数，在 1）高人力资本投入、高科技投入、轻资产；2）可持续的较快增长；3）符合产业发展方向等三方面深圳已经被广州、杭州乃至重庆超过了！这一结果恐怕人都始料未及的！

而对于那些成活成本过高，尤其房价比较高的城市来说，接下来如何把人留住，如何吸引更多的高端人才涌入或许是亟待解决的问题。

暴哥还是那句话，切莫以静态的老履历来作为城市发展的参考依据，而对变化选择性忽视。买房如果不看到十年、二十年的发展变化，那可能当你想套现的时候，会发现方向错了，一切都晚了！

免责声明：本网站所有信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责，投资者据此操作，风险请自担。