方正证券首席经济学家任泽平发布报告称，随着非首都功能疏解、通州副中心建设加快、老城更新改造推进等，新北京已在路上，新首都呼之欲出。新版城市规划突出减量发展，确定人口总量上限、生态控制线和城市开发边界三条红线；其中要求2020年及远景常住人口控制在2300万人以内，城乡建设用地规模从当前2921平方公里减少至2030年的2760平方公里。新总规送审稿提出构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，这与3月末公示草案的“一主一副两轴多点”明显不同，“一核”、“一区”的涵义有待公布。其中“一核”有可能指中央政务区。“多点一城、老城重组”是京津冀协同发展战略的重要思路，“一城”指雄安新区，老城重组或指中央政务区。建议关注新首都新北京主题投资机会：生态环保、交通基建、地产等。

　　新版城市规划突出减量发展，确定了人口总量上限、生态控制线和城市开发边界三条红线。其中，在人口总量方面，要求2020年及远景常住人口控制在2300万；在生态控制线方面，在统筹整合山水林田湖资源条件的基础上，将北京约16410平方公里的市域空间划分为生态控制区、限制建设区、禁止建设区，要求生态控制区面积2020年约占市域面积的73%，2030年提高到75%左右。在城市开发边界方面，要求城乡建设用地规模在当前2921平方公里基础上，到2020年减至2860平方公里左右，到2030年减至2760平方公里左右。

　　在之前规划中，北京市提出的人口控制目标被快速超过，除低估人口增长趋势外，在早期还存在对非普查年份常住人口总量把握不准的统计问题。1983年《北京市城市建设总体规划方案》设定的2000年常住人口1000万人左右的目标，仅仅在三年后便被超过。《北京城市总体规划（1991年-2010年）》设定的2000年常住人口1160万人目标，在1995年被超过。《北京城市总体规划（2004年-2020年）》设定的2020年常住人口1800万人目标，在2009年被超过。2011年以来，北京市逐渐建立完善了覆盖短期流动人口的实有人口统计体系，人口数据质量明显提高。2014年习近平同志北京讲话以来，北京开始进行大力人口调控，近几年常住人口增长趋势明显放缓。

　　在城乡建设用地方面，北京市“十三五规划”要求到2020年城乡建设用地控制在2800平方公里以内，新版城市规划有所放松，调整到2860平方公里。并且，需要注意的是，从土地利用分类看，城乡建设用地包括城镇建设用地、村庄建设用地等，城乡建设用地规模的减少并不必然意味着城镇建设用地的减少。

　　在空间结构上，新总规提出构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。在3月末公示的规划草案中，北京城市空间结构为“一主一副两轴多点”，其中一主为主城区（城六区），一副为通州副中心，两轴为中轴线、长安街及其延长线，多点指门头沟、房山、顺义、大兴、亦庄、昌平、评估、怀柔、密云、延庆10个周边城区。当前“一核”、“一区”尚未公布其明确涵义，“一核”可能有两个理解：其一，或与京津冀规划提出的“一核、双城、三轴、四区、多节点”相同，指代北京这一核，强调疏解非首都功能；其二，或可能是指中央政务区。“一区”或可能指北京新机场地区等类似的区域。

　　任泽平此前的报告中指出，“多点一城、老城重组”是京津冀协同发展战略的重要思路，“一城”指雄安新区，老城重组或指中央政务区，否则不可能与被称为“千年大计、国家大事”的雄安新区并列成为中央推进京津冀协同发展的重要思路。2012年以来，通州副中心定位经历了从城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的转变；规划建设通州副中心与雄安新区同为“千年大计、国家大事”。随着非首都功能疏解、通州副中心建设加快、老城更新改造推进等，老城重组日趋成熟，有望提上议事日程。中央政务区范围可能以东西城为主，并调整加入部分周边地区。

　　如果根据之前经验，北京市新版总规可能在1个月左右批复。根据北京市规划和国土资源管理委员会网站，“2004年12月，《北京城市总体规划（2004-2020年）》完成。2005年1月，上报国务院，1月27日国务院审定并批复。”

　　京津冀协同发展是国家三大战略之一，在中央工作任务中排序非常靠前，值得持续关注。对于新首都新北京主题，建议提前关注生态环保、交通基建、地产等相关投资机会。其一，空气污染、水质污染等是北京乃至整个京津冀地区面临的突出问题，生态环保治理是新首都新北京的重点工作。其二，交通一体化不仅是推进京津冀协同发展的基础，也是建设新首都新北京的重要任务。其三，伴随着北京发展思路及重心调整，中央政务区、通州副中心及廊坊北三县、环京等区域房地产市场有望受益。

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