世界权威金融分析机构标准普尔将大连万达商业地产股份有限公司列入负面观察名单，评级为“BBB-”。

　　标普预计，万达商业合约销售额和收入将下滑，资产出售损害了公司稳定性。

　　王健林因为卖资产、而不是买资产上头条，这种事的确有点罕见。

　　反常

　　生意场上有买有卖，本不稀奇。但这次王首富的逻辑，确实让很多人看不懂——要知道，就在交易发生前10天，也就是6月30日，他才刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台。刚刚过去的6月份，万达也分别在昆明、济南拿了大宗地块，用于文旅项目的建设。

　　过去一段时间，万达城几乎是王健林的另一张名片，时刻挂在嘴边。王健林曾在多个场合亲口描述万达城的宏图大业，比如“要让上海迪士尼乐园10-20年内赢不了利”；酒店项目更是王健林的“招牌菜”：“我有一个梦想，要把中国酒店品牌打到全世界”。

　　言犹在耳，这些心头好怎么就突然卖给了别人？毕竟，虽然文旅项目和酒店投资回收期长是业内皆知，但王健林曾多次表示看好旅游业，认为这是“能发财”的投资。再说了，按正常逻辑，万达养着这些项目也并非难事，不是吗？

　　逻辑

　　柳传志曾经评价王健林说，其在产业选择上“极具前瞻性而且决策果敢”。

　　柳传志的原话是：“2000年万达开始做商业地产，当时国内还没有商业地产概念，不仅外人看不懂，企业内反对声音也很多：住宅地产发展那么好，为什么要自讨苦吃？但健林一旦看到住宅地产的局限，就坚决转型做商业地产。现在，万达商业已成为全球最大的商业地产企业。2010年，万达商业地产做得正红火，健林又一头扎向文化旅游，而且投资之大、动作之快，让人叹为观止。”

　　就在人们看到王健林为文化旅游产业鼓与呼之际，他已抽身而出。变卖之决绝、动作之迅速，同样令人“叹为观止”。

　　算上此次变卖，再加上2016年将旅行社业务转让给同程旅游，万达现在基本将旗下文旅业务全部脱手。以至于一位旅游业人士觉得挺遗憾：“万达这样的企业在做旅游，对行业的带动和影响还是比较大的。以前王首富太高调了，大家的期望值还是比较高的。”

　　那么，万达这么做，是对文旅业务“突然”失去兴趣了吗？似乎也不太可能。万达这样的企业，每一个动作都会经过深思熟虑、精确计算。

　　那么，有没有一种可能，万达通过文旅项目在二三线城市核心地段低价拿地，之后准备套现不干了？

　　拿地

　　众所周知，万达文旅项目在地方上拿地往往是以“底价”中标。这是因为，万达文旅项目能带来大量投资，带动当地经济发展，给地方政府带来政绩。因而，地方政府对万达几乎是“定向供地”。

　　不信来看：

　　6月7日，万达以74.77亿元底价，拿下昆明市西山区24宗商住用地，总面积约92.66万平方米。而这次土地出让公告的条件中，无论是“具备五星级酒店开发经营的经验”、“持有文化旅游项目不少于50万平方米”，还是“竞得人须建设大型综合文化旅游项目”、“规划方案必须包括两个室内主题乐园、一个不低于五星级标准的酒店、一个旅游小镇”——都似乎是为万达“量身定制”的；

　　而在去年8月，昆明市政府官网就曾发文称，西山区将建万达城，总投资300亿元；

　　6月30日，万达同样以底价66.75亿元，拍得济南历城区潘田片区的16宗地块，折合楼面价仅为2800元/平方米。而据估算，目前历城区的房价约在1.5万元/平方米。

　　过去，万达以文旅项目的名义，拿了不少低价地块。但未来，这种低价拿地的模式，很有可能越来越难操作。

　　曾经被王健林如此看重的产业，为什么突然就不好干了？

　　难干

　　首先，文旅项目投入巨大，且回收周期长。“让上海迪士尼乐园10-20年内赢不了利”的豪言还没过多久，上个月落户上海一周年之际，迪士尼即宣布，2017年Q2财季“小幅盈利”，预计2017财年结束时可以“收支平衡”。同期，作为竞争对手，万达城仅少部分开业运营，“群狼斗好虎”之势尚未形成；已经开业的几家，业内人士也委婉评价，“与迪士尼还有很大差距”。

　　也就是说，在文旅综合体方面，万达的运营能力、经验值，和其在商业地产上的表现，是不好比的。

　　同时，地方政府在万达文旅项目中要求配建的五星级酒店等设施，会不会让万达不胜其重？要知道，目前万达城大多选址二三线城市，但并非所有城市、所有地段都适合建五星级酒店、并能带来盈利。

　　数据上看，酒店板块早就是万达的“后腿”。从融创的收购公告中也可看出，这次收购的76家酒店组成的酒店项目，2016年ROE（净资产收益率）仅为2.61%；万达酒店发展2016年年报也显示，该公司年度营业额锐减82%。

　　更重要的是，广泛“铺摊”带来的负债高企，也成为万达实实在在的压力。一旦国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控，万达就可能面临较大资金压力和财务成本压力。换句话说，万达已经到了不得不“去杠杆”的阶段。

　　也难怪有人戏谑：“当孩子养，当媳妇夸，当猪卖，乃首富之道。”

　　对于融创来说，这次收购的目的，已经在公告中直言不讳——此次合作，以合理的成本，“为本公司补充大量优质土地储备和物业资产，将为本公司未来持续健康发展提供巨大的支撑”。

　　说白了，看似买文旅项目，实则买入的是土地储备。

　　也许有人会说，公告里说了，文旅项目交割后，维持“品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变”，“项目运营管理仍由万达公司负责”，并不能说万达放弃了文化旅游。

　　但说真的，未来是不是继续由万达来运营，还真不好说。毕竟，万达和地方政府签的协议是一体化的，由万达来投资、运营。如果说走就走，怎么对地方政府交待呢？浸淫商场多年的王健林，能不深谙此道？

　　上市

　　若说万达放弃这些项目仅仅是因为不好干，那还是就看小了。至于原因，江湖上有各种传说。其中，着急把万达商业送上A股市场，或许是一种比较靠谱的说法。

　　王健林明确说了，这次回收资金，全部用于还贷；万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降。

　　万达商业究竟有多少债务，以至于要着急变现呢？答案是：截至2017年一季度末，5446.03亿，资产负债率70.61%。此次交易获得的631.7亿元，可以让万达商业负债率降低8个百分点。

　　2014年12月，万达商业曾在香港上市。后由于在港股被低估， 2016年9月正式完成私有化，继而寻求在A股上市。目前，万达商业正在A股排队IPO，排在第65名。

　　这次交易能怎样帮到万达商业的A股之路？至少两个方面：一是下调资产负债率，二是剥离地产相关资产，以此获得更好的资产评估。此前，万达集团管理层就对外说过，万达商业“不希望被划入房地产板块”，因为目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

　　然而，留给万达的时间并不多了。据《万达商业私有化募资推介书》显示，如果私有化完成两年后（2018年9月底）不能登陆A股主板，万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付，这对万达短期流动性是巨大威胁。

　　这或许可以一定程度上说明万达的“焦急”。与融创的联合公告写道，“双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。”

　　这距离双方交易，也就是一个月而已。

　　海外

　　很多观察都已经点出，现在的万达，一方面在在国内卖卖卖，追逐轻资产运营，八成项目已经出售；一面却在国外买买买，加紧布局。

　　其实，随着万达战略转型，对相关资产的剥离早已在进行。

　　比如，2015年8月，万达商业公开披露了3次股权转让及轻资产合作框架协议，先后累计出售常州、梅州、连云港等地15个万达广场项目的全部股权，交易对价总计约131亿元；2016年10月，万达将旗下旅行社资产整体转让给同程旅游。

　　现在回想王健林关于“轻资产运营”的论述，可能又别有一番深意——他说，企业经营的最高境界就是“空手道”，是有了品牌，有了能力，一分钱不出凭品牌就能挣钱。要做到这个境界是极难的。

　　王健林曾经表示，万达正在向跨国企业转型。当海外利润达到三分之一左右的时候，这就是万达成为跨国企业的标志。

　　实际上，自2012年5月收购全美第二大院线AMC以来，仅根据公开信息梳理，万达海外收购及投资就超过2300亿人民币；2016年则成为万达海外并购最多的年份，一共并购了十几家海内海外企业。

　　如此看来，万达更多地将其雄心壮志投向了海外？

　　就拿这次卖掉的文旅项目来说，万达已经在法国巴黎、印度哈里亚纳邦，分别布局了万达城；其中巴黎项目总投资超过30亿欧元，是欧洲最大的旅游投资项目；印度项目也是印度目前的最大投资。不出意料的话，万达今年还会在“一带一路”沿线两个大国再落实两个万达城，投资均有望超过百亿美元。

　　再说酒店，现在万达已是全球最大的五星级酒店业主，开业了100多家五星级酒店，在建的还有一百多家。在伦敦、芝加哥、洛杉矶、悉尼等城市的地标地段，都有万达酒店。只不过，现在万达的logo要从国内撤下，更多地挂在海外的门面上了。

　　继续？

　　万达与融创631.7亿元的交易金额，足以清偿万达商业绝大部分银行贷款吗？同时，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。那么，万达会继续出让资产吗？

　　如果万达继续出让资产，则有可能放大外界对万达的债务压力的想象。试想，假如一个经营30年、资产8000亿规模、在中国商界举足轻重的企业遭遇了这种情况，背后会是什么原因？

　　这不得不让人联想到6月22日那天万达遭遇“股债双杀”的风波，虽然这部分我们之前已经写过了（【经济ke】万达、复星股票惊魂背后：金融监管再升级）。

　　其实，略微留意就会发现，不只是万达在改善负债率，也不只是万达在卖卖卖——

　　恒大通过引进战略投资者，努力降低负债率，截至6月底赎回了全部“永续债”；7月4日，SOHO中国宣布启动北京光华路SOHO、上海凌空SOHO两个项目的整售；而过去一直给人以“买买买”印象的复星，最近也在“整体降低负债率”、“负债结构得到了很大改善”（郭广昌语）。事实上，去年12月，复星就30亿美金出售了美国特种险Ironshore100%股权、同时作价53.3亿出售上海外滩置业50%权益。

　　商人们总是有优于常人的商业嗅觉，这一次，商人们感觉到了什么？（原标题：标普将万达商业评级列入负面观察名单）

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