中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划3日完成缴款，近日将申请在基金业协会备案、深圳证券交易所挂牌交易。这是境内“首单非一线城市优质商业REITs产品”、“首单不依赖主体信用的REITs产品”，且创“同类型REITs产品成本新低”。

　　业内专家认为，作为完全按照国际标准REITs模型设计底层架构的证券化产品，该项目的顺利落地，把探索国内REITs市场发展的工作又向前推进了一步，也为二三线城市有真实需求的优质商业项目获得资本市场支持提供了可行路径和成功范例。此外，其为下一步推动标准化权益型公募REITs发展，引导投资者回归证券化以底层基础资产为核心的本源，进行了有益的铺垫和探索。

　　优质项目走向资本市场

　　中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划项目负责人、中联基金执行总经理李艳介绍，本次产品发行规模35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%；优先A2类证券21亿元，占比60%；权益级4亿元，占比11.43%。中诚信证评给予A1类证券AAA评级，优先A2类证券AA+评级。产品吸引了商业银行、证券公司、公募基金等主流机构投资者和投资担保公司、私募基金公司等另类投资机构的青睐和广泛参与，认购倍数超过1.3倍，发行效果明显优于近期发行同类产品。

　　李艳介绍，目前国内可以在交易所市场和银行间市场通过不同的载体发行REITs产品，本次勒泰REITs是在交易所挂牌交易的资产支持专项计划产品。

　　从此前市场上推出的REITs产品看，基础资产多集中在一线城市，投资者也多认为一线城市项目更安全、投资回报更可期待。对此，本次中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划的市场调研机构及估值机构戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问部主管胡峰认为，近年来，国内消费市场明显呈现出主力人群年轻化、消费理念不断优化、消费需求不断下沉等特点，很多省会城市和活力非一线城市涌现出一批设计先进、管理优秀、业态丰富、体验感强、品牌适销对路的优质商业物业。由于供需矛盾的问题，这些标杆型项目往往成为当地年轻人各种消费活动的首选，它的商圈覆盖和影响力可能是整个城市甚至是辖属的县市，充沛的人流保证了项目经营收入的良好表现，且非一线城市项目投资成本相对较低，因此，这些项目的实际投资回报率和增长率表现往往优于一线城市项目。

　　稳妥去杠杆降成本

　　证监会债券部副处长闫云松认为，这单产品意义重大、方向正确、值得行业研究。他表示，近年来中央和国务院层面12次发文要求加快推动资产证券化业务发展，帮助企业积极稳妥降低杠杆率。传统金融体系以企业表内信贷为主要支持方式，高度依赖主体偿债能力，而REITs等资产证券化工具以资产信用为基础，重视资产本身的质量，通过稳定、可预期的基础资产现金流作为支撑，可以降低对企业自身信用的依赖，加快企业资金周转效率，优化企业财务结构，有效实现降低杠杆率和优化债务存量配置的目的。

　　李艳表示，本次发行的产品完全依托于石家庄勒泰中心这一优质资产的商业运营价值，首次突破了以往多数类似产品融资属性较强、嫁接主体信用较多的做法，通过资产过户、业绩考核、强化监管、分层分档、特殊商业管理人等措施，首次实现了从主体无评级到产品3A评级、彻底无主体增信、完全基于资产信用，打开了“资产价值”时代的大门，成为国内REITs产品底层资产筛选、交易架构搭建、风控措施设计的重要参考。

　　她表示，投资者理念是否先进、是否契合，也是REITs市场顺利发展的重要条件。可喜的是以招商银行、浙商银行为代表的REITs产品主流机构投资者已经突破“只重主体”的惯性思维，敢于也有能力穿透到底层基础资产。本产品的顺利发行，为下一步推动标准化权益型公募REITs发展，引导投资者回归证券化以底层基础资产为核心的本源，进行了有益的铺垫和探索。

　　由于基础资产“真实出售”到REITs名下，募集资金全部用于偿还项目此前附着的银行贷款，企业也不再对产品兑付承担连带责任，中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划顺利发行后，对勒泰集团向轻资产模式转型、降低集团杠杆率效果明显。

　　市场呼唤公募REITs出台

　　基础设施和商业不动产的建设普遍呈现投资金额大、回报周期长、收益率稳定的特点，传统信贷融资要么是期限不匹配，要么是无法盘活沉淀在成熟项目中的初始投入，不利于形成新的投资资金。在国际上，REITs是解决这一难题的关键工具：保持项目专业管理和完整性的同时，实现投资的流动性安排，为盘活沉淀资金提供有效渠道。

　　闫云松介绍，我国监管部门在积极寻求突破：2016年12月，证监会与发改委联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》，2017年6月，证监会与财政部、人民银行联合发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，两份文件都明确提出积极推动不动产投资信托基金(REITs)发展，解决基础设施领域长期投资资金问题。目前国内REITs发展逐步在与国际标准接轨，勒泰项目对于下一步市场发展起到很好的引导作用，从结构上已与国外相差无几。但需要强调的是，无论是REITs或是其他金融工具，实现其权益属性的基本前提就是引入个人投资者，通过集中连续的场内交易，实现不动产的价值发现。在没有个人投资情况下，目前类REITs及其他所谓公募的不动产产品本质上均属于私募产品。在这一点上，国内金融市场甚至专业机构都存在较大的理解偏差，我们追求的公募REITs并非仅仅是称谓上叫作“公募”。

　　深圳证券交易所资产证券化业务负责人卞超认为，这单产品首次实现了完全基于资产信用的产品设计理念，体现了资产证券化产品对资产价值的本源回归，对后续产品有很好的借鉴意义。目前国内交易所挂牌的REITs产品在法律关系、底层交易结构、监管要求等环节与国际成熟市场产品基本一致，只是交易平台、发行方式等方面存在差别。国内REITs产品多在交易所综合协议交易平台或固定收益平台交易，属私募产品，与集中竞价交易系统相比，这里交投不够活跃，长期资金的投资不容易通过交易实现盘活退出。未来如果公募REITs推出，应在集中竞价交易系统交易，增加金融产品流动性，保证产品底层架构的稳定性，丰富投资者范围，实现资金长期稳定供给。

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