次贷危机又来?美国房价中位数破20万 专家:不会出事

　　近日，美国最大的房地产数据平台Zillow集团发布数据显示，今年6月，全美房价总价的中位数涨至20.04万美元（约合人民币133.53万元），这是美国房价中位数史上首次突破20万美元。

　　最近的趋势表明，全美购房兴趣已经恢复至2006年前的水平。房产调研机构CoreLogic的美国房价指数（HPI）预测显示，2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。

　　虽然房价大好代表经济复苏，但也不禁让人担心，美国房地产市场是否会再次出现泡沫？

　　需求大而已

　　专家：不认为会出现泡沫

　　每日经济新闻就此采访了全美住宅建筑商协会（NAHB）高级经济学家迈克·尼尔。迈克·尼尔显然并不担心，他表示：“我们不认为全美房地产市场处于泡沫中，低失业率和就业增长证明了这一点。”

　　美国麻省理工大学房地产研究中心的威廉·惠顿（William Wheaton）教授更是认为“没有其他迹象表明美国房地产市场存在‘泡沫’。我并不担心它会重复出现——事实恰好相反。”

　　美国房价总价中位数走势 数据来源：Zillow

　　回顾当年的次贷危机，因为美联储毫无顾忌的宽松货币政策，导致了银行信贷的过度扩张。

　　那些按正常风险评估不应该获得住房抵押贷款的所谓“次优级”客户也成了银行竞相推销贷款的对象。2001~2005年，发达国家房价涨幅达到了近一倍，平均每年增幅达15%。这就刺激很多人超出了自己付款能力来贷款购房。而贷款的人越多，房价越是看涨。

　　但是，到了2006年，形势发生了变化。美联储从2004年开始的连续17次加息，到此时利率飙升至5.25%，还贷的负担增加，很多人无法继续还贷，“次级”贷款客户大批破产。

　　次贷危机爆发后，美国住宅市场经历了数年的休整，并于2012年正式步入回暖期，进入2017年，房屋买家旺盛的需求，加上不断萎缩的房屋库存，继续推高了房价指数：美国房价中值史上首次超过20万美元。

　　库存变紧的同时，房价上升，这让人很容易将库存减少的原因归结于待售房屋数量减少。但理由并非如此。

　　那么，房屋库存下降的原因何在？美国官方数据显示，今年6月，房屋库存同比下滑11.4%。

　　事实上，不是房屋供给变少了，而是需求变得白热化：尽管房屋供给比率变化平稳，但是购房者却在以更快的速度买进。特别是中国买家，在次贷危机后，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。

　　中国买家购房年花317亿美元：

　　65%全款 26%申请美国贷款

　　花50万美元，就能通过朋友介绍的经纪人在美国买一栋联排别墅......来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳（Pasadena）市全款购置了一套房产。

　　事实上，跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。

　　根据美国房地产经纪人协会的报告，2016年4月至2017年3月期间，中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国买家购入40572套房产，购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。

　　为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢？美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯表示，“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。”他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”

　　在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向每日经济新闻透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国买房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。

　　根据NAR的报告显示，2016年4月至2017年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房，26%申请美国贷款。

　　然而，中国买家要想在美国申请到房贷是非常困难的事。据汇丰银行网站信息，除了复杂申请抵押贷款的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。

　　对此，特拉萨斯向记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。”

　　Ing则告诉记者，她经手的中国买家几乎均采用全款购房。

　　房价这么高，购房者需警惕风险

　　买房热潮如此汹涌，购房者仍需警惕风险。居外网中国业务总监、美国持牌经纪人吴光慧以亲身经历给中国购房者2个忠告：

　　第一、选择供求较平衡的成熟社区，避开产业单一的城市及地区。在选择租客的时候，可用三分之一这个标准衡量租客支付能力，即房租为租客全家收入的1/3。建议由专业的物管托管公司管理投资房和租客。

　　第二、有能力及符合贷款条件的买家，鼓励利用杠杆，但要了解贷款条例。理智选择适合自己的贷款产品，首付也尽可能多付一些。最后是租金收入可抵扣每月房贷加上所有其他持有成本，如房产税、保险和社区费；要有一定的可调动现金储备在海外账户，万一房贷和租金不能持平，可以补上。

　　的确，截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。同时，CoreLogic HPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。

　　诺斯福解释说：“经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。”

　　▲美国购房兴趣走势 数据来源：全美住宅建筑商协会

　　摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潜在购房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。

　　房利美研究组向每日经济新闻表示，在劳动力市场改善的大环境下，缓慢提高抵押贷款利率能够推动美国房市在未来1~5年内的持续增长，只是房价上涨会有所放缓，但未来5年房价并不会下降。

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