财经365（www.caijing365.com）9月11日讯：房企要想过得去，生活需要来点绿。最近，因为一纸新规，红红火火的房企都开始积极的给自己的生活来点绿。
友财网-金九银十房企想“绿”而不得
8月20日，住建部、央行在北京召开重点房企座谈会，此前引发猜测的“三道红线”新规终成事实。所谓“三道红线”指的是：
一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
二、房企的净负债率不得大于100%；
三、房企的“现金短债比”小于1 。
根据“踩线”情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，红档有息负债规模不得增加，每降低一档，上限增加5%。
而目前来看，各家房企都相当的“红”。据报道，以2020年中期数据为准，220家A股、港股、美股上市房企中，“踩线”房企多达七成。
而从117家A股、61家H股、1家新加坡上市，共计179家上市房企的数据来看，从红转绿并不是一件容易的事。
从现金持有量看，2020年上半年末，179家上市房企的现金持有量为33218亿元。与去年同期相比，近半数企业现金持有量减少，其中碧桂园现金持有量下降了23.41%、恒大现金持有量下降了10.55%。
从负债期限的结构来看，2020年中179家房企的短期有息负债为29873亿元，同比增长9.15%；179家房企长期有息负债为54292亿元，同比增长5.31%。
各梯队现金短债比情况
从净负债率来看，2020年中179家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为87.86%，较年初提高了4.45个百分点，63.7%的企业净负债率上涨。
179家上市房企历年净负债率
换言之，2020年上半年房企整体偿债指标都在走弱。而“三条红线”融资新规将于2021年1月1日起全面推行，也就是说，留给房企的“去红转绿”的时间仅剩4个月。
房企如何由红转绿
俗套却有用的招数——促销回款
8月底，中国恒大总裁夏海钧刚刚在业绩发布会上表示，恒大的回款大部分都是通过按揭回笼，恒大会快速增加销售额和现金回笼，这可以有效降低公司的银行贷款和负债。9月初，恒大的600盘7折促销售行动则已经开始落地。
在金九银十这个传统的房企“回血”期，不知道其它公司会推出怎样的活动？
成也败也——高周转
业内人士表示，新规针对的是财务杠杆，合作开发已是目前大多数房企的发展策略，最有效的出路应该是不断加码经营杠杆，继续高周转作业。
如富力董事长李思廉从拿地端的选择上就对周转做了明确要求，他表示公司集中的招拍挂都在选择短平快项目。而富力在财报中对“短平快项目”的解读是，在十二个月内，能产生现金流回报快速的资产周转项目。
除此之外，一向以品质著称的龙湖、绿城竟也投靠了高周转阵营。
绿城2020年中报显示，其从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付周期，分别按年提速24%、10%、14%及5%。龙湖CEO邵明晓表示，龙湖项目的周转率这两年越来越高，如今从拿地到开盘，基本上能保持在4-8个月之内，快的话五六个月以内就实现了销售开盘。
节流关键——审慎拿地
搞促销、高周转的路子归根结底是开源，而房企在无法继续加杠杆的情况下想要节流需要的则是少拿、甚至不拿地。
富力2019年7月底就在公司内部明确发文，下半年基本不拿地，抓销售促回款。2020年上半年富力购置的土地储备权益可售面积约243万平方米，相当于去年同期的21%。
诸葛找房数据中心监测，8月份，全国土地成交较上月有所回落。8月全国主要地级市土地成交761宗，土地出让金为3888.8亿元，环比下跌19.57%。
险资登场，房企能顺利转“绿”吗？
以上的“开源节流”是商业上的常规操作，而在资本市场，房企似乎找到了一条转绿的“捷径”。
9月9日晚间，阳光城发公告，宣布将引入泰康人寿和泰康养老作为重要投资人。通过协议受让的方式，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份，共计5.5亿股，转让单价6.09元/股，转让价款合计约为33.78亿元(含税)。
受此消息影响，阳光城股价应声而涨。9月10日，阳光城连续第二个交易日涨停，收报8.17元，全天成交8.16亿元。
本次交易完成后，泰康人寿、泰康养老将为阳光城拓展融资渠道、增强其竞争力。
简而言之，对房企而言，此时引入战投，拓宽融资渠道，也拓宽了自己降负债的空间。而对险资而言，“保险+地产”已经成行业投资范式，此时不买，难道等着房企挺过这一关涨价了再买吗？
不论房企打算怎样应对，“三道红线”都已不可避免的成为了多米诺骨牌中的第一块。房企降负债、去杠杆的改革之路也不得不走的更快一些。那么，为何在经济仍未全面复苏的现在“打压”房企？
“三道红线”根源何在？
从短期看，在经济快速复苏、经常项目顺差增加和货币政策边际收紧背景下，人民币兑美元出现了快速升值。资金流入预期加大，以人民币对价的资产价格也水涨船高。如果在此时，过度放开房企融资，将导致房地产在人民币升值过程中再次冲高。楼市有没有泡沫、有多大的泡沫暂且放在一边不去讨论。但房地产价格一旦快速升高，将对物价稳定造成不利影响。
从长期看，2018年我国城镇居民人均住房建筑面积就已达到39平方米，超过了日本、韩国等发达国家；而2017年以来，我国每年都维持着17亿平方米左右的商品房超高销售面积；但据机构分析，今年以来居民长期贷款增速处于下行区间，预计2020年商品房销售额很难再达到17亿平方米。总结来说，我国房地产行业正在快速由增量市场向存量市场转变。一旦市场对房屋需求量萎缩，高杠杆的房企将无法通过“高周转”来维持总体稳定。而如果大量房企发生偿债危机乃至破产，对全国经济都会造成不可避免的损失。
未雨绸缪是个好习惯，对政策制定者如是、对企业经营者如是、对市场上普通的投资者也如是。在“三道红线”压顶、烂尾楼新闻频出的现在，你愿意加多高的杠杆买房呢？
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