近日，中国指数研究院发布“2017中国房地产上市公司研究成果”显示，去年房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，上市公司赚的盆满钵满；而今年形势急转直下，尤其3月份之后，全国已有55个城市发布160多次房地产调控政策。调控政策频繁施压，使房地产企业苦不堪言，业绩下滑，七成房地产上市公司股价下跌。业内人士认为，2017年是房地产市场调控趋向严厉的一年，房企经营面临大考，行业优胜劣汰将展开，房地产上市公司格局重构的进程将加快。
2016年，在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，房地产上市公司的分化态势加剧。一方面，大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下，强者恒强。2017年一季度大型房地产公司的市场占有率大幅跳涨，可见一斑；另一方面，中小企业融资难度加大，只能断臂求生或退出市场。上述研究指出，在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。
通过综合研究万科、恒大、中国金茂、华夏幸福、碧桂园等代表性上市房企。中指院的研究结果指出，随着投资和开发规模的增长，沪深及内地在港上市房地产公司总资产规模的不断扩大，2016年，沪深上市房地产公司总资产均值达到510.24亿元，同比增长25.48%；内地在港上市房地产公司总资产均值达到1227.08亿元，同比增长32.60%。
在营业收入方面，营收超过500亿元的沪深及内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为1135.90亿元、1103.02亿元，同比增长29.30%和28.72%。其中，万科、中国金茂、华夏幸福等龙头房企领先优势显著。不过，营收规模在50亿元至100亿元和小于50亿元的房地产上市公司的增速则明显落后，其中沪深上市房地产公司分别同比增长21.91%和10.01%；内地在港上市房地产公司均值则分别同比增长11.46%和7.04%，房地产上市公司分化进一步加剧。
房地产调控政策如此紧锣密鼓的发布，有没有给房地产市场的行情带来一些转变呢？安信证券跟踪的4月份65大城市一手房合计成交22.64万套，环比下降24.9%，同比下降43.2%，累计同比下降27.6%。再看看二手房市场的行情变化。安信证券跟踪的4月份16大城市二手房合计成交8.89万套，环比下降18.5%，同比下降16.9%，累计同比下降19.0%。
2017年至今，房地产市场整体业绩欠佳，那A股房地产上市公司的表现如何呢？据数据统计显示，年初至今，A股149家房地产上市公司有近70%的家股价处于下跌状态。这其中，下跌最大的是城投控股，跌幅为48.87%。从3月底，各级政府房地产调控政策大密度出台之后，城投控股的股价开始“一跌不复返”了。值得注意的是，从统计数据来看，还有近四分之一的房地产上市公司股价有一定程度的上升。其中，逆势涨幅最为强势的要数京汉股份，该股从2017年年初至今的涨幅已达66.51%。
房地产调控政策发布如此密集，房地产行业会否就此持续降温下去呢？中信证券研报分析认为，此次政府的调控可能会造成销售速度下降，房价不再上涨。但是，由于政府着力打击存量房市场，新房交易速度可能仍然良好。开发企业是热点城市价格的接受者而不是决定者。二手业主降价动力不足，开发企业只要适当理性定价，销售去化可能就较好。同时，企业投融资意愿也维持较高水平，板块杠杆率和资金成本缓慢提升。预计全年全国商品房销售额能有12.9%的增长。
兴业证券研报分析认为，政府房地产调控政策的密集发布会带来行业集中度的提升，重点公司销售向好也会支持全国基本面向上。调控政策的出台主要是为了抑制部分区域房价的超预期增长，引导居民的资产配置向三四线城市倾斜。因而，会比较看好三四线房地产的基本面和地产相关产业链。譬如招商蛇口、新城控股、港股的碧桂园，以及地产产业链下游的家电股。（原标题：调控频繁施压 业绩下滑股价下跌 上市房企格局重构进程加快）