财经365（www.caijing365.com）4月1日讯：地产界的“大块头”恒大，再度“增肌”。据其最新公布的2019年年报，销售金额6010.6亿元。较上年增长9%；营业收入4775.6亿元，同比增长2.4%
财经365视界-恒大的“健身”新方案
尽管两项数据的增长均有所减缓，但在基数已经相当庞大的情况下，每一个百分点的增长，其实都相当不易。这与健身中的减脂阶段，情况相反但道理相同：体重基数大者，开始时“掉秤”很明显，但当达到一定程度进入“平台期”，每再减下一磅，都要付出远超前期的投入和努力。
恒大当然不是地产界的“健身小白”，减脂+塑型早已成效斐然，“傲人身材”有目共睹。恒大的2019年业绩表上，几项数据略“扎眼”：核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，净负债率159.3%，分别同比增加4.2%和7.4%。
显而易见，经营上恒大虽“生猛”依然。只是应了那个表情包：“我原本可以很快乐，是负债误了我”。还好，恒大自身对此有清醒认知。业绩会上，许家印亲自提出，要以最大决心和力度，用发展模式的转变，把负债降下去。他现在要进入的是更高阶的“内炼”期——平衡血氧饱和度（控规模），提升心肺功能（高增长）和基础代谢率（降负债）。
体型体格后，练体能体魄
自2009年上市以来，行业和市场一直亲眼见证着“恒大速度”：第一个完整财年2010年，恒大就的销售金额就达527亿元，是当年6家突破500亿大关的房企之一，从此站稳第一梯队。同时，营收同比大增700%；核心利润更是增长18倍之多。在2010年“最严厉调控”背景下，成为逆市里最具增长力和最会赚钱的房企。 2013年，恒大首次迈过千亿门槛。接着更是一发不可收拾，连年跨越式增长：2014年1315亿元，2015年2013.4亿元，2016年3733亿元。从2009年到2016年，恒大的销售额增速在30%以上，年均复合增长率高达54.9%，7年间公司总资产增长逾21倍。 里程碑式的2016年之后，2017年5009.6亿元，2018年5513亿元——恒大的规模一如其名，近年来更是稳固在行业前三。 当“体型体格”已然足够健硕，自知而不自满的健身达人的进一步追求，一定是更健康的身体“内核”，即体能和体魄，因为只追求“面子”而忽略“里子”的结果，往往是外强中瘠。
体能体魄在健身界的指标，通常主要看血氧饱和度、心肺功能，以及基础代谢率。 血氧饱和度，即血液中血氧的浓度，是呼吸循环的重要生理参数。其平衡与否，对人体的内环境稳态起重要作用，过低或过高都会导致危害甚至致命。 放之企业亦通。企业的规模，应处在一个合理范围，过小瘠弱，太大危险。 恒大目前的规模水平，已到达了边际效应开始递减的程度。另外，尽管不断有人鼓吹“唯规模论”，实际上，房地产行业的规模效应，较电子、快消甚至美业等领域并不十分明显。因为生产要素特殊和极其受政策影响，房地产几乎没有固定成本，都是可变成本。
以成本大头土地为例，一平米就是一平米的价格，影响地价的，是时机等因素，而不是规模经济效应。 因此，恒大此番提出“控规模”。第一步就是先严控土地储备规模，实现土储负增长。 年报显示，目前，恒大拥有的土地储备之巨，达2.93亿平米。许家印表示，恒大已经可以适度减少拿地而是充分利用现有土储。未来三年，恒大每年要削减去3000万平方米左右土储，到2022年，将总土储降至2亿平方米左右。如此既能确保公司持续发展，又能减少一支出大项。 人体心脏泵血及肺部吸入氧气的能力，叫做心肺功能，其直接影响全身器官和肌肉的活动，心肺功能良好，是身体主要机能都可健康运作的标志。
提高心肺功能之于企业，相当于持续不断的高速度和有质量增长。 恒大下一阶段的心肺功能提升目标是：今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。 仍以健身作比。盲目定下不切实际目标只会让自己受伤，充分了解自己身体先天条件和后天情况，才能制定出必达计划。 据恒大管理层介绍，公司2020年总可售面积1.32亿平方米，可售货值1.27万亿，即便按64%的去化率十分保守地估算，也可实现销售8110亿，妥妥完成目标。
今年伊始，疫情突袭使多家房企节奏错乱，阵脚慌乱。而恒大迅速实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿，大增23%；销售回款1133亿，大增55%。双双刷新公司历史最高纪录，证实新战略卓有成效。
单位时间内的基础代谢，为基础代谢率。是指人体在基础状态下的能量代谢。 通常来说，基础代谢率越高，人体越不容易囤积脂肪，相对的，肌肉比重越大。同时亦能相应提高免疫力和抵抗力。更重要的是，做同样的运动，基础代谢率高者所获得的成效比基础代谢率低者更佳。
对房企而言，基础代谢率与负债率好有一比。负债率低，相当于身上的“赘肉”少，伴“肥胖”而来的疾病和危害也少。 恒大的新战略中，“降负债”是重中之重。许家印提出，要以有息负债每年平均下降1500亿的速度，到2022年把总负债降到4000亿以下。 而前头的“高增长”与“控规模”，是达成“降负债”的关键。 许家印在业绩发布会现场算了这样一笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
恒大重塑恒大
恒大业绩情况分析
管理学大师亨利·明茨伯格(Henry Mintzberg)的战略定位观认为：一个事物是否属于战略，取决于它所处的时间和情况。 房地产发展和兴盛的三叠纪和侏罗纪世代，行业其实没有全局性、长期性的战略，只采用战术取得局部和眼前的胜利就够了。 而进入行业白垩纪后期，地势、气候各方面环境都发生了剧变，不少曾强大如恐龙般的房企，也如恐龙般灭绝，消失无踪。而与恐龙同世代的很多爬行类、两栖类和有袋类动物，却能凭借自身特性存活下来，物种延续至今。 这是生物面临威胁时被激发出的天然“战略”，正如恒大如今面对新变化作出的新战略部署。
与其他可与互联网紧密链接的行业有以亿计的大数据样本可供修正、调整、更新战略相比，房地产项目周期长，客户反馈滞后，数据依赖统计而非自动生成等特性，导致行业精确度和反应度不高。 面临客观环境一样的前提下，较量的，就是对自己的态度。著名影星也是健身大神的阿诺德施瓦辛格说过，“想着要赢得比赛不会给你力量，在锻炼中挣扎力量才会增长，当你克服困难时，这就是力量。”
领先的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，共同构筑成恒大实现战略目标的后援保证。随着新战略深入推进，三年后，负债降至行业中下水平，规模则超万亿继续伫立潮头的恒大，将是可能就连今天的恒大，都想象不到的更新、更强、更健壮的恒大。更多资讯，关注财经365股票门户网站！