5月29日,在“上海论坛”的“中国老龄化社会中的’以房养老’”子论坛上,上海保监局副局长李峰说,到5月20日,全国反向业务投保人共78人59户,办完所有流程的是47人38户。其中北京18人12户,上海13人11户,广州14人11户,武汉是2人1户。“北上广这样的人口老龄化比较严重,房价比较高的城市,试点效果比较好”。
2014年,中国保监会发布关于开展“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。试点城市为北京、上海、广州、武汉。试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。
所谓的反向抵押养老保险,是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,也就是拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;
而在老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
也就是说,通过“以房养老”,房屋可以从超长期的耐用消费品,转变成一种具有相当流动性的资产。通过一次性的金额给付或者是终身年金给付,实现房屋既有居住性,又有流动性、收益性的统一。
对于为何“以房养老”试点的数量比较少,李峰解释说,“以房养老”是一个创新业务,从外部环境来说既有优势又有劣势,从行业来讲同样既有有利的方面,也有不利的方面。
从外部环境来讲,以上海为例,李峰说,上海居民住房自有率比较高,达90%以上,远超过其他国家的水平。而且上海本地人一般都有两三套住房,随着房地产价格上升,房产占整个财富收入的占比较高,所以有条件来推进以房养老。
房产净值是中国家庭财富最重要的一个组成部分。在全国家庭财富当中,房产净值占比达65.61%。其中,城镇家庭财富中,房地产净值占比为67.62%,农村家庭 中房地产 净值占比57.6%,显现出明显的城乡差异。李峰说,一般来讲,经济越发达的地区,房价越高,家庭财富中房产净值的占比也就越高。
目前上海的十几个案例当中,李峰说,大部分都选择年金给付而非一次性给付,“而且金额很高,都是1万元以上。”
李峰说,保监会做的一组调查显示,大多数人对60岁以后收入的预期都不是很好,33.28%的人预计60岁以后收入会下降30%,60%以上的人认为60岁以后收入要降低50%。
此外,上海是全国乃至全球的金融中心之一,开展以房养老的业务,需要金融机构来支持,还需要一个很好的金融外部环境,在实际操作过程当中,反向抵押贷款要求金融机构有非常高的资金周转能力以及现金池。而上海国际金融中心的建设,使得上海具备了这样的条件。
但是,从外部环境来看,目前推进以房养老,还存在三大劣势。
首先是“以房养老”需要面对社会观念和传统伦理的挑战。李峰说,中国是反哺式的养老方式,养儿防老,老人的房子由儿女继承也是天经地义的,要打破这个伦理观念很难。
其次,“以房养老”目前的协调沟通成本较高。比如房产登记要做相应的变更,但比较繁琐。此外,房屋抵押的期限、金额怎么设定,抵押到期后如何处置房屋,也还需要一些法律上的协调。
最后,目前推进以房养老的交易运营成本比较高。过程中有很多评估、公证的环节,还有方方面面需要中介机构去完成的环节。“整个程序下来,如果说你要拿20年的养老金给付,有两年要给到中介公司,相对来说成本比较高。”李峰说。
而从行业角度来说,“以房养老”同样既有机遇,又有风险。
李峰说,机遇首先在于传统养老模式已经难以为继了,建立多元化的养老渠道是发展的趋势。
其次,中国家庭供养结构特殊,“421”的模式明显,传统依靠家庭互助养老的模式,会逐步让位于市场化养老,未来需求会越来越多。
而且,李峰说,“以房养老”还可以提高不动产的流动性,提高资源配置效率。
但从保险公司角度来讲,“以房养老”业务也存在相应的风险。
首先是业务固有的风险,李峰说,这是一项创新业务,风险主要是贷款利率变化和被保险人的长寿风险。
“因为这是一个长期风险,作为贷款利率的稳定是非常关键的。”李峰说,目前受全世界经济下行影响,汇率不稳定,而我国还没有锁定利率互换的机制和市场。
其次,对于保险公司来说,也面临房产价值大幅度波动的风险。
李峰说,保险公司做“以房养老”业务,是长期资产负债的匹配,精算基础是房产价格稳定或稳中有升。如果房价下跌,风险如何应对,这对保险公司来讲也是一个很大的挑战。“你原来评估是100万,现在只有80万,那肯定是保险公司吃亏。”另外,李峰说,如果房价上涨,保险公司也可能面临另外一种风险,就是投保人可能会退保,之后再重新保险,这样拿到的养老金会更多。
第三个风险,李峰说,是道德风险。反向按揭贷款过程中,可能会发生欺诈、信息不对称、误导甚至是道德风险。
“总体而言,反向按揭贷款虽然刚刚起步,但是以后发展的前景非常广阔。这对服务于国家社会经济发展,对解决老龄化社会可以发挥很大的作用。”
李峰介绍说,目前参与参与上海“以房养老”试点工作的保险公司是幸福人寿,其股东背景是 建设银行 的达息资产管理公司,是房地产业内企业,对房地产发展规律有一定把握,又有保险业务可以较好的整合起来。
“所以我们也鼓励它先做一做,看看情况如何,实际过程当中也碰到一些问题,我们会帮助他解决,探索出一条路然后慢慢探索推进。以后市场会非常大,越来越多的保险公司会参与进去,也会有越来越多的老年人家庭会参与投保。”
从现在试点发展的情况来看,李峰说,在实际运行当中,依然存在一些影响业务发展政策空白和操作障碍。接下来上海保监局会加强和上海市政府相关部门的协调,争取为这项业务的推出做出相关方面的协调工作。
同时也要鼓励更多保险公司参与以房养老业务。强化保险公司在产品设计、客户服务、精算技术、长寿风险管理、资产负债管理方面的竞争优势。
从监管部门的角度而言,则要加强监管防范风险,合理把握保险公司经营规律,制定相对完善的规则,在发展平衡之间形成一个平衡。