国内债券市场——本轮调控前房企廉价资金的重要来源早已收紧，国内融资渠道收窄，不少房企已经加速在海外发行美元债，但在加息预期之下，美元利率也在上行。
2016年，恒大因借款而造成的汇兑亏损高达49亿。据统计，未来3年，房地产企业待偿还的到期美元债将成倍走高，2019年将超过200亿美元。
过去几年，超低的利率水平和宽松的融资环境，掩盖了高负债的诸多问题，但风云斗转，金融市场的突变，正让越来越多的风险开始暴露。
创新高：上市房企负债总额突破5万亿
根据上市房企财报统计：截至今年3月底，在A股上市的126家房企（证监会行业分类）总负债首次突破5万亿，为50383.91亿，负债率为77.91%；总负债与负债率双双创下历史新高。下图为面包财经根据Wind数据绘制的在A股上市的126家房企总负债与总负债率走势：
负债攀升让房企财务费用显著增加，即便是负债率相对较低的万科也不例外。今年一季度，万科财务费用为3.69亿，同比上涨52.93%；万科称，由于融资规模上升，导致其利息支出增加所致。
事实上，不止是在A股上市的房企，在港股上市的内地房企，负债规模也持续扩大。以融创中国为例：截至2016年底，融创中国通过银行贷款、公司债券、发行优先票据等借贷总额为1128.44亿；而上年同期这一数字还仅为417.98亿，借贷总额大增了169.97%。
迅速增加的借贷总额，让利息支出大幅增加。2016年，融创的利息支出达到41.61亿，远高于上年的29.08亿。中国恒大2016年融资成本高达113.01亿，上年同期仅为29.94亿。
财报显示：在港上市的富力地产，截至2017年3月底，其总资产为2325.03亿，总负债为1853.67亿，负债率为79.72%。中金公司研报显示：截至2016年底，其债务相当于2016年含投资收益EBITDA（息税折旧摊销前利润）8.6倍（2015年为6.5倍）。
国内债市水龙头收紧 利率明显攀升
除了多地持续加码的限购、限贷、限售和限价政策之外，作为此前房企重要的融资渠道，债券市场的水龙头正在收紧。
早在2016年10月，沪深交易所就收紧了房企发债。据海通证券(14.760, 0.25, 1.72%)的研报，2016年第四季度，房地产行业债券总发行量为1210亿，发行量仅为第三季度的30%。据中原地产数据，今年一季度，房企债券融资额仅为649.5亿，同比暴跌83.8%。
房企不仅要面对监管政策对其发债的收紧，还要承受融资成本上行带来的压力。据中国债券信息网数据，2017年5月5日，中债企业债到期收益率（一个月）为4.0042%，上年同期这一数字为2.6623%，企业债收益率出现大幅上涨。下图为面包财经根据中国债券信息网数据绘制的企业债到期收益率：
除了银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、ABS、信托、资管等各类融资渠道也在收紧。
公开的信息显示：2016年底，银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查，包括首付贷款、开发贷、银企合作、理财及信托等多种业务。
海通证券研报称，今年2月中旬，基金业协会叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目；更值得关注的是，信托的资金成本也在上升，目前信托的资金成本在6.5%—7.5%之间。
在此背景下，不少房地产企业陷入了资金链紧张之中。招商证券(15.940, 0.13, 0.82%)研报称，房地产开发商到位资金（资金来源）仍旧在回落趋势中，开发商资金链指数自2016年4季度以来持续在收紧；截至今年3月份，资金链指数降至128%，为2015年下半年以来首次跌破红线130%。
房企困局：大规模发行美元债，风险凸显
国内融资渠道收紧、融资成本上升之际，房企正转向海外融资，尤其是美元债的发行。市场统计显示：2017年前两月，内地房企共成功发行了13只海外债券，金额达46.4亿美元，与2015年同期相比，发行总额多出一倍。
2017年3月以来，内地房企发行美元债的步伐也未停歇。2017年3月17日，中国恒大发布公告称，将发行5亿美元2020年到期的7.0%优先票据，10亿美元2022年到期的8.25%优先票据。
据克而瑞房地产研究中心数据显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿，占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月份房企银行贷款的2.25倍。
但在人民币贬值压力、美元走强的背景下，内地房企海外发债的成本也在攀升，信用评级较低的房企融资利率甚至上升到2位数的水平。
这一趋势在去年底就已经相当明显，即便是像万科这样的龙头企业，利率也明显攀升。2016年9月，万科发行的5年期美元票据，年息为2.95%；2016年12月，其发行的3年期美元票据，年息已达3.95%。
绿地在2016年9月发行的3年期美元票据，年息为3.5%，该年12月发行的3年期美元票据，年息已上升到4.38%。
在美元的强势周期里，美元融资产生的汇兑损失也是一个大问题，尽管这比2015年下半年人民币突然贬值造成的巨额汇损，程度上有所减轻。中国恒大2016年年报显示，该年其由于融资产生的汇兑损失高达49.09亿元。
更值得关注的是，内地房企未来几年的到期债务将持续增加。海通证券的研究显示，目前存量地产债规模超过2万亿，2018年和2019年将分别有5000亿左右的存量债到期，到期压力集中。彭博的数据则显示：2017年内地房企待偿还海外地产债券约44.7亿美元，2018年到期量超过111亿美元，2019年则高达202亿美元。
房地产早已经金融化，而债务才是真正的大问题。