“今年55城已出台调控政策超160次”、“部分城市住房贷款利率上浮”、“中介费下调”、“成交缩量”，近两个月以来楼市降温的信号似乎越来越明显，看空房价的论调也越来越多。
今日（5月15日）国家统计局发布的《2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》也正好印证了这样的观点。国家统计局数据显示：
今年前4个月，全国商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点，其中住宅销售面积增长13.0%。同时，前4个月商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速回落5个百分点，其中住宅销售额增长16.1%。
每日经济新闻记者注意到，今年以来，全国商品房销售面积增速及销售额增速持续下降，前2月销售面积增速和销售额增速曾一度非常接近，不过之后销售额增速再次较大幅度领先销售面积增速。
▲图片来源：国家统计局
不过令人意外的是，在一片看空情绪下，房地产开发商的投资热情依旧高涨。数据显示：
今年前4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。
▲图片来源：国家统计局
同时，前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4个百分点；土地成交价款2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。
▲图片来源：国家统计局
记者根据国家统计局发布的数据计算，自2015年年末中央经济工作会议提出房地产去库存至今年4月末，16个月内全国商品房销售面积达199004万平方米。同时，2011年-2017年4月，全国商品房销售面积近80亿平方米。
▲2011年至2017年前4月全国商品房销售面积（单位：亿平方米 数据来源：国家统计局）
调控不断加码，销售呈现降温，开发商却信心十足，那么未来的楼市究竟会怎样变化呢？
成交量低是假象？
对于商品房销售面积继续呈现增幅收窄的态势，易居研究院智库中心研究总监严跃进对每日经济新闻记者表示，这说明市场降温的态势比较明显。
申万宏源首席宏观分析师李慧勇认为，地产销售回落主要受地产调控加码及高基数影响。
调控加码之下，对房价也将产生影响。近期，据社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》显示，伴随热点城市房地产调控政策的实施，从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大，全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%，下降到2017年上升不到1%。
▲图片来源：视觉中国
不过，严跃进指出，从销售面积增速为15.7%的水平来看，这也说明虽然市场在降温，但依然是高于去年同期水平的。这和三四线城市形成的托底效应有关，对于三四线城市来说，类似的托底效应使得此类城市交易相对活跃，成为当前中国楼市交易活跃的一个重要组成部分。
华泰证券首席宏观研究员李超也表示，推算的非30大中城市销量同比增幅下降4.8个百分点至22.9%，仅有轻微回落，表明三四线去库存仍在继续。
在严跃进看来，部分大城市当前采取了摇号制度，说明市场成交量低是一个假象，如果供应端增加供应，后续交易端也会有上升的可能。类似的数据在商品房的待售面积上也得到了体现。
数据显示，4月末，商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。
“住宅待售面积的下滑幅度是比较大的，充分说明了当前楼市去库存的战略依然是在执行中。”严跃进说。
投资高增速能否延续，机构存分歧
尽管房地产销售回落，但房地产开发投资增速却超预期。
国家统计局投资司首席统计师王宝滨表示，前4月房地产投资对全部投资增长的贡献率为20.1%，拉动投资增长1.8个百分点。
对于前4月房地产开发投资继续增加的原因，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示，去年全国的商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房地产企业加大了投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目有周期性，一旦开工了以后需要延续一时间。所以，目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。
除了与去年延续效应有关外，邢志宏还表示，房地产现在正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。
▲图片来源：视觉中国
对于未来房地产投资走势，新开工面积等数据成为机构关注的重点。
数据显示，1-4月房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积28174万平方米，增长10.6%，增速回落4.5个百分点。
李超认为，近半年期房销售火爆，地产投资有支撑，同时也不能低估新开工对投资的支撑作用。1-4月房屋新开工面积增速已经超过竣工面积增速，同时1-4月购地面积和土地成交价款均创下近年来新高。因此地产投资不会失速，维持中期内地产投资增速保持稳健的判断。
在李慧勇看来，新开工面积小幅回落但土地购置面积大幅回升，原因一是国家加大热点城市的土地供给，二是非热点城市去库存速度加快带动开发商拿地和投资。预计全年房地产投资增速有可能大幅度超过市场5％左右的预期。
不过，从限购政策及中央关于房地产的定位来看，也有机构认为全年房地产投资将呈现温和下滑。
中信证券研报认为，4月份房地产开发投资单月同比增长9.6%，回升0.2个百分点。房地产开发投资增速开始走稳，但是由于4月份以来全国各个城市限购政策的逐渐升级，未来房地产投资增速料将趋势性回落。
中信证券上述研报指出，中国房地产自2006年之后具有一个3年左右的周期现象，分三个阶段。第一阶段：房地产销售回升，房地产价格回升，房地产投资回升；第二阶段：由于房地产市场过热，各个城市出台限购政策，市场处于观望状态中；第三阶段：房地产销售回落，房地产价格回落，房地产投资回落。目前中国房地产市场正处于第二阶段，接下来将经历房地产的向下周期。