办完一场线上讲座后，肖斌暂时清闲下来，多数时间看书、聊天、睡觉，偶尔更新一下公众号，寻找下一次讲座的选题，国家政策、房价变动、金融政策变化是他每天关注的重点。
2016年从某事业单位辞职前，肖斌已经在运营一个针对环京楼市的公众号，一年时间，凭借对重大政策的解读和对房地产行情的判断，收获了数万粉丝，不过，“最近因为总说房价下跌，有人开始对我不满了”。
他没有固定的身份，既是自媒体人，也是几个房地产微信群的群主；他没有固定的收入，但粉丝打赏、文章付费、小密圈问答付费、讲座等收入并不逊于一名普通白领。
其实，从2015年新一波房价上涨以来，在房地产市场中涌现出众多与肖斌类似的人，他们有一个非正式的头衔：楼市导师。
他们来自不同领域，既有董藩、陈宝存这种已经成名的专家，也有像肖斌这种草根出身的后生：前期通过知识付费获得盈利，后期还有部分楼市导师通过组织购房团抽取佣金获益。
这是一群生活在楼市政策缝隙里的“隐形中介”。
崛起之时
肖斌依托公众号粉丝成立多个微信群，其中两个群的人数均超过400人，一个群以普通购房者、销售和中介为主；另一个群的级别和门槛较高，以房地产投资大户为主。肖斌为这些人提供楼市分析，同时也从这些人中及时获取信息，有些调控政策还没出台，私下获得的相关文件内容已经在群中流传。
2016年初，家住燕郊的郝军也注册了自己的微信公众号，同样针对环京楼市，不同于肖斌偏向政策和市场分析，郝军的文章内容更加落地，会分析区域价值和风险，什么价格进入和退出最合适等等。
肖斌介绍，在楼市最火爆的2016年，以燕郊为代表的环京地区诞生了众多地产自媒体，如今几个有号召力的草根楼市导师，大多数脱胎于这批地产公众号。
并不是所有的地产自媒体人都能成为楼市导师，在肖斌看来，成为导师必须具备几个条件：第一，对重大政策解读透彻、及时，并能用群众语言说清楚；第二，准确地预测几次楼市行情，可以获得一批忠实粉丝；第三，需要具备良好的口才和严密的逻辑能力。
从2015年下半年到2017年317政策出台以前，环京地区房价上涨迅猛，燕郊、大厂、香河、永清、固安等地，房价普遍上涨了两倍。在肖斌看来，正是房地产行业上行成就了楼市导师，同时，楼市导师通过影响粉丝一定程度助推了楼市行情，并逐步形成一种商业模式。
盈利模式
肖斌原本设想，通过公众号和微信群积累一定数量的粉丝后，利用密集、便利的楼市信息促成交易，收取佣金，“比如有人想买房，有人想卖房，我们可以给双方进行精准匹配。”
但这种模式存在天然的缺陷，肖斌说，在获取房源和客户的渠道上，他并不比中介更有优势。
这种模式行不通，肖斌开始规划通过知识付费来盈利，首先，重大文章付费阅读，比如政策解读或部分项目的低价信息等，每篇文章定价200元-1000元不等。第二，办讲座盈利，比如就通州副中心对北三县楼市影响等专题，举办线上、线下讲座，每场可以获得1万元左右的收益。此外，还有公众号文章打赏和付费问答等少量收入。
不同于肖斌，2016年刚刚成立自媒体时，郝军计划通过为环京地区开发商做广告维持自媒体运营，但“环京楼市成交太火爆了，根本不需要做广告，北京自媒体生存法则在环京根本行不通。”
在一次与开发商的交流中，对方告诉郝军，可以让他的自媒体为项目做宣传，但广告费通过成交量计算，相当于变相的中介佣金。这也是一些房产网站的主要生存方式，即通过电商和团购方式抵偿广告宣传费用。
因此，郝军把思路转向团购，以自媒体和微信群粉丝为基础组织购房团。通常情况下，每成交一套房，郝军可以获得总成交价3%-5%的中介佣金，“通常卖出一套能拿到五六万元，返给购房者每平方米30元到100元不等，加上下面人的提成，自己能拿到三四万元左右。”
同时，郝军也通过文章付费和办讲座获得一定收益，与团购收入相比，这些都是“小钱”，郝军透露，2016年一年，他组织的团购活动为香河和永清楼市带来了数亿元的成交额，自己也成功把居所从燕郊置换到北京。
肖斌估算，在环京地区屈指可数的几名楼市导师中，郝军促成的成交额起码能排到第二名。在链家、我爱我家这些实体中介大鳄们漏出的市场缝隙里，这些“隐形”中介们赚到了第一桶金。
争议与质疑
然后，好景不长。
2017年北京317限购政策发布以来，包括环京在内的全国多个城市均出台楼市调控政策，随着购房资格严格、交易税费上升、按揭成本提高等因素影响，持续两年快速上涨的环京房价开始掉头。
以燕郊为例，根据链家等各大中介综合数据，二手房价格与高点相比普遍下跌6000-7000元/平方米，大部分楼盘二手房价格跌至3万元以下。
环京地区楼市观望情绪渐浓，一部分高杠杆的房产投资者开始低价抛盘，进一步影响楼市信心。5月17日晚上9点，燕郊汇福悦榕湾开盘，这是燕郊近半年来首个新盘，均价3.9万元，看房人寥寥无几。
在这种情况下，楼市导师们开始受到购房者质疑。
肖斌因为经常发表楼市利空的观点被粉丝们私下攻击，郝军继续鼓吹楼市利好的行为也让死忠粉开始不满。
以郝军组织团购的永清森林新都为例，目前新房均价为2万元/平方米，但二手房报价普遍在1.6万元/平方米左右。“如果他真的看好永清，为什么自己不买，却鼓动粉丝们买呢？”一位熟悉郝军的购房者说，郝军的团购只专注香河和永清两个房地产市场，以永清为主，“即便是房价跌了，他也得说香河和永清利好，他得靠这两个市场赚钱。”
这位人士举例说，环京区域另一位导师的做法就是自己先买一套，然后让粉丝买，只团购低价盘，“打一枪换一个地方，香河房价低于1万时，这位导师在香河做团购，香河涨到2万了，他又到价格低于1万的唐山做，先后操作了通州商住、杭州和西安多个低价盘。”
但郝军不一样，由于只做两个市场，高价和低价团购都做，虽然他承诺购房者买到五证齐全的项目，但在房价不断下跌的情况下，2016年下半年通过郝军团购的购房者已经开始赔钱。
肖斌介绍，2016年底到今年3月，环京房价高点时，一批楼市导师自己也投资了多套房产，“有些人是3.3万元/平方米左右入手的，现在2.7万元/平方米都割不掉，他们也着急。”
即便是楼市导师，也难以预测自己的收益。他们仍在等待，也许是下一波楼市热潮，也许是永远等不来的未知。