每经记者 黄博文
在整合印力集团成为万科商业唯一运作平台之后，万科商业正式公布引入投资基金的资本运作方案。
5月23日，万科A（000002，SZ）公告拟通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司（下称梦想家）与其他两家公司共同设立两支专业商业地产投资基金，分别为招银成长壹号及招银成长玖号。两支基金总规模达129亿元，将投资万科所持有的42项商业地产项目。
万科通过下属公司为两支基金注资约50亿元，出资比例39%，进而撬动129亿元规模的商业地产投资基金。明源地产研究院首席研究员刘策认为，此举体现了万科商业一贯的轻资产运营路径，为未来进一步的资产证券化预留通道。
“金主”现身
早在3月17日，万科公告商业地产发展战略，决定把印力集团定位为集团商业开发和管理的平台，借助外部资本的力量，对集团存量商业地产进行整合，具体的做法是联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金。其中万科在两支投资基金预计总出资50.9亿元，对应的出资比例为39.4%。
方案中透露，万科拥有的商业地产项目（含在建和已完工项目）中的42个项目的部分或全部权益转让给投资基金。投资基金各参与方同意委托印力集团或其下属公司运营管理标的资产包。
两个多月后，万科终于披露充当金主的“其他合作方”分别是招银国际资本管理（深圳）有限公司（以下简称招银资本）和湖北长江招银产业基金管理有限公司（以下简称长江招银）。其中招银资本是招商银行的下属公司。
万科于5月23日披露的详式方案中显示，此次共设立招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）和招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）两支专业商业地产投资基金。
成长壹号基金规模为68.9亿元。其中，招银资本作为普通合伙人出资6890万元，出资比例1%；长江招银作为有限合伙人出资41.34亿元，出资比例60%；梦想家作为有限合伙人出资26.87亿元，出资比例39%。
成长玖号基金规模为60.01亿元。其中，招银资本作为普通合伙人出资6010万元，出资比例1%；长江招银作为有限合伙人出资36.06亿元，出资比例60%；梦想家作为有限合伙人出资23.44亿元，出资比例39%。
对于今次成立投资基金，万科方面表示下属子公司参与组建两支专业商业地产投资基金，用于投资收购公司所拥有的成熟商业物业项目，有助于公司借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作。
资产证券化通道
商业地产运营中引入基金已经是业内的普遍做法，国内运营商业地产比较成熟的地产商早有尝试。
2016年9月，大悦城地产宣布以14亿美元转让下属三家子公司49%股权，并建立国内首家房地产基金平台。在此次交易中，大悦城地产引入两家大型房地产投资机构作为战略合作伙伴，分别是中国人寿和新加坡政府投资公司（GIC）。同时，其运营模式开始朝基金合作和管理输出模式迈进。
华润置地也在去年2月份与华润信托、吴骥年、吴霏兰、新丰乐及新丰宏就成立基金签订了合作协议。其中SPV出资1亿元，LP份额计划募集资金47.98亿元，募集资金将用于华润置地在珠海横琴自贸区的国际化商贸综合体“万象世界”。
值得关注的是，万科商业今次引入基金运作规模达到百亿量级，且与一般投资基金合伙年限在10年之内相比，万科设立的两支基金的合作期限长达20年，在业内均属罕见，这显示出万科做大商业盘子的野心。
这次基金运作得以实施的前提是，万科整合印力集团尘埃落定，印力集团董事长丁力业正式执掌万科商业。在印力的职业生涯中，与凯德、西蒙和黑石等外资企业的合作使丁力业成为商业地产界具国际视野的人之一，印力集团也成为全国第三大商业管理集团。
明源地产研究院首席研究员刘策认为，万科商业的基金运作模式对标铁狮门、黑石等国际资产管理平台的通行做法，通过建立基金平台，减少自有资金沉淀，可以凭借资产管理能力收取资产管理费和物业管理费，又在项目和基金两个层面享有资产增值收益。
在万科长达30余年的发展当中，商业地产从来不是主角。2014年万科正式提出“城市配套服务商”的转型后，商业地产才成为受到关注的版块。尽管商业体量有了增长，但万科倾向于认为商业地产还在摸索阶段，尚未形成有效的、可复制的思路。
近期的整合动作显露出万科对于分散的商业分布逐步集中管控的趋势，将借助印力打造一个脱离于地产业务、独立运营的商业发展平台。上海相山资本CEO王怀涛认为，在导入投资基金运作后，有助于商业地产更顺畅的资本化。
根据万科方面的数据，截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。此次拟打包进投资基金的是万科旗下的42个商业地产项目，资产包中具体会有哪些标的，以及他们的资质如何，将是基金投资者关注的重点。