三个月不到，香港的地王纪录又被刷新。近期，香港房地产市场过热的风险持续上升，业内预计今年一手楼会持续热卖
最近，居住在上海的王洋（化名）有了很大的中产焦虑感。
作为上海本地人，他的“原始积累”比起很多外地人都要来得早，在他大学时期，家里人已经为他添置了房子，而他自己也在同一小区买了一套房，眼看着两套原价才100万元（人民币，下同）的房子都涨到了800万元，他心里有些忐忑。
不过，最近他对香港房地产市场产生了浓厚的兴趣，在联系好香港的地产经纪人后，他开始了看房之旅。
在香港走了一圈以后，王洋直呼“太便宜了”！例如，近日李嘉诚旗下的长实地产（01113.HK）推出新楼“海之恋”第三期，打完折后，每平方英尺价格为12474港元~18256港元（约为每平方米12万~17.7万元人民币）。
在王洋看来，香港的新盘价格才每平方米12万元，而自己已经有十年楼龄的房子也能卖到8万元，中间的差别已经不远。加上香港的楼盘租金几乎可以完全支付贷款，无论怎么计算，他都觉得相当划算。这一次，他决定出手试一试运气，哪怕要多支付30%的税率。
像王洋一样，对于香港房地产市场感兴趣的人不在少数，还有不少人已经拿出“真金白银”来支持香港房地产市场。根据香港特区政府税务局数据，2016年至2017财年，共有2709宗需要非香港居民缴纳买家印花税的情况，同比上升了23.6%，而金额也同比增加了48.4%，至71.4亿港元。
地王频现的香港市场
2017年注定是香港地产界的“大时代”。在今年2月，龙光地产及合景泰富联合拍得了香港鸭脷洲利南道一块住宅地皮，作价168亿港元，折合每平方英尺楼面地价2.33万港元，已是香港“地王”；而在5月16日，经历一轮激烈竞价，香港本地地产开发商恒基地产（00012.HK）以232.8亿港元的价格投下位于中环的美利道商业用地，这块香港特区史上最贵地皮，将鸭脷洲“地王”远远甩在身后。
该地皮原本是多层公众停车场，在1973年落成启用，今年5月1日终止运营，面积大约3.1万平方英尺，最低及最高可建楼面面积分别为27.9万及46.5万平方英尺，折合每平方英尺地价约5万港元，是香港最高的成交楼面价，预计可建40多层高的甲级商厦。
根据卖地条款，中标发展商需要负责兴建公众停车场，相关面积会纳入项目总楼面内，还需要负责兴建行人过路设施、拆卸现有建筑物以及进行环境评估等，所以建筑成本会比较高，而且项目落成后，禁止拆售。
恒基地产副主席李家诚称，会把这一项目打造成继香港中环国际金融中心后，又一标志性的商厦，预计项目约2022年建成，总投资额超过260亿港元。
地皮价值232.8亿港元，加上260亿港元的投资额——这意味着这一项目的总投资额已经达到492.8亿港元。而早前盛传的李嘉诚欲出售旗下同样位于中环的甲级写字楼“中环中心”，当时传说中的销售价格是357亿港元，与新的地王相比，显得非常“白菜价”。
不过，中环中心目前尚未出售，长实地产执行董事赵国雄称，一直都有收到查询及买家出价，如果到了心理价位，就会考虑卖出，不过暂时收到的价格还没有反映出“地王”的因素。
香港金管局出招“限贷”
在新“地王”诞生后，香港特区的监管机构也没有闲着。5月19日，香港金融管理局（下称“金管局”）突然宣布了新的收紧按揭的措施抑制香港楼市，总共三招，引起市场一片哗然。
根据金管局的文件，首先，银行新批出的按揭贷款风险权重下限，从15%提高至25%，意味着收紧银行批出新的按揭贷款的额度。第二，涉及多过一个按揭贷款的借款人，月供与收入比率的上限下调一成、按揭成数上限下调一成。如果已有一套房但尚未还清贷款的人，购入第二套物业的总价大于或等于1000万港元时，首付必须六成。最后，则是限制主要收入来自香港以外地区的借款人，月供与收入比率上限下调一成。
金管局规定，以上三项逆周期措施即时生效。
而这已经是从2010年以来，金管局第8次收紧按揭政策。金管局总裁陈德霖明确表示，新措施主要是针对已经贷款又申请新贷款的人，以及不是香港本地人的贷款人。
与此同时，香港房地产市场过热的风险近期持续上升。特区政府差饷物业估价署的最新数据显示，2017年3月私人住宅价格指数已经超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超过一倍至4月的大约7000宗。
美联物业住宅部行政总裁布少明告诉第一财经记者，此次金管局颁布的新措施以针对风险较高的按揭贷款为主，将令个别实力稍逊的买家未能入市。但由于市场对物业需求殷切，加上本港充斥资金，新措施料对楼市影响较轻微。
莱坊董事兼中华研究部主管林浩文认为，金管局推出的新招只苦了中产，令房子转手更少。目前香港的境外住宅买家以内地买家为主，针对涉及多项按揭以及主要收入来自外地的借款人的措施，对实力雄厚的投资者而言问题不大，只增加投资成本及减少回报率。
此外，多名香港业内人士认为，新措施推出将令二手住宅成交量下跌。香港置业（地产代理）有限公司行政总裁李志成认为，二手市场的买家需要担保人协助，短期内成交量有机会跌近一成。
莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管纪言迅称，二手市场的停滞，使得买家全部涌入一手市场，估计短期内楼价下调的压力不大；另一方面，即便海外买家暂时却步，但香港经济的发展和股市的昌旺造就了一定的财富积累，所以购买力是很可观的，香港特区政府也只能通过“加辣”来抑制楼价。
林浩文则预计，今年一手楼会持续热卖，以现时楼市情况，估计今年楼市会上升5%至8%。
“限贷”无法解决根本问题
实际上，在5月19日新规之前，金管局自2010年开始已有7次大动作，但收效却并不是特别明显。
以2013年为例，金管局引入银行新批按揭贷款的风险权重下限。当时很多银行的按揭风险权重普遍只有6%至7%，主要因为按揭贷款极少出现拖欠情况，是较为安全的业务。但在金管局出招后，确实让香港的几家大银行因此加息0.25厘，但由于后来不少小型银行都不愿意加息，于是几个月以后，按揭贷款利息又回到未加之前的水平。
2010年至今，香港的楼价更是只涨不跌。根据中原地产数据，中原城市领先指数在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已经飙升到了156.44。短短7年时间，很多房子几近翻倍。
“在香港，不买房子就是傻子。”一名不愿意透露姓名的业内人士告诉记者。
上述业内人士分析称，香港特区政府希望可以控制楼价上涨，但却不能在供应上有所作为，现在香港房地产市场最大的问题是，未来会面临严重的供应短缺，所以楼价不会跌。另一方面，随着北上广深楼价步步逼近香港房价，很多内地“金主”发现，其实香港的房子比想象中便宜，即便有重税的情况下，还是一个很有吸引力的市场。
像王洋这样，只需要卖掉内地的一套房子，就可以全款在香港买一套不错的公寓，每月租金绝对不低于2万港元。
王洋这样的普通中产还算后知后觉。根据莱坊2017年推出的城市财富指数，富豪们喜爱的城市除了伦敦和纽约之外，香港排在第三。除了房价以外，香港还有各方面的便利和环境的吸引力，长远来说，境外买家还是希望在香港投资置业的。
纪言迅认为，市场供应短缺如果长期不能解决，就无法让行业走向健康，光靠香港特区政府的干预，对市场来说，是一个不健康的举动，因为如果依赖政策调控，很多市场因素不可预测，让市场变得更加混乱。