五月的天津，骄阳炙烤着大地，海河上的邮轮载着游客轰鸣着驶向远方。这个初夏，除了燥热的空气，还有楼市。
近来，天津楼市突然升温，碧桂园、龙湖等一线房企频繁抢地，本土大鳄如融创也斥资逾百亿元拿下号称“天津最大烂尾楼”的星耀五洲项目。
与一线房企天津疯狂拿地储粮或捡漏不同的是，近日从北京市产权交易所获悉，金融街（000402，SZ）却在对外出售子公司金融街津门（天津）置业（以下简称津门置业）100%股权，后者旗下核心资产为天津瑞吉金融街酒店（以下简称瑞吉酒店）及部分商业用房、地下车位和远洋广场办公用房等。金融街持有津门置业99.96%股权，金融街子公司金融街（天津）置业有限公司持有0.04%股权。
实际上，上述大型商业项目被金融街控股拿下的时间要回溯到大约12年前，彼时单位楼面地价不及1800元/平方米。更为关键的是，该项目位于天津市中心城区黄金地段，尤其是瑞吉酒店，还被金融街控股官网至今列为优质自持资产。此时，金融街控股为何要出售？
金融街对外号称是国内领先的商务地产开发企业，但深入调查发现，去年其在天津营收下滑近70%，子公司津门置业去年在上述黄金地段净利亏损4337万元及今年年初以来继续亏损，作为核心自持资产的瑞吉酒店陷入多年亏损怪圈。 每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 曾健辉
高端酒店口岸绝佳却亏损
据悉，“津门”和“津塔”是金融街打造的天津市地标性建筑。其中，“津门”是在两栋对称型的津门公寓这一建筑群，背后又树了一个高达71米的类似“门”形的建筑，该建筑就是天津知名的瑞吉酒店。“津塔”则由近337米的环球金融中心和津塔公寓组成。
从天津区域格局看，金融街大手笔打造的上述建筑群地处和平区，是天津市的金融商贸、教育、医疗与卫生中心，被当地人视为天津繁荣繁华的标志区。其中，和平路与滨江道号称全国十大商业街区之一，节假日客流量达20万人。
据和平区政府官网透露，当地共有商务楼宇116座、418万平方米，46座为市重点扶持楼宇。站在天津海河边上，远远望去，作为天津城市地标性建筑的“津塔”，显得格外抢眼。查阅金融街官网发现，在公司的概要介绍中，除强调提升商务地产开发力度之外，还加大了自持经营优质物业，比如北京丽思卡尔顿酒店，还有瑞吉酒店等，号称当前总自持体量68.2万平方米。
尽管如此，连带着高端业态瑞吉酒店的津门置业100%股权也挡不住即将被金融街集中出售的命运，不禁让外界疑惑丛生。
5月7日（周日）一大早，从北京一路赶往天津，出天津站一路往南跨过解放桥，沿着海河向西不到一公里，就来到了瑞吉酒店，全程10分钟左右。该酒店背靠海河，位于和平区金融中心，紧邻环球金融中心和天津劝业场，距和平路商业街不到5分钟，距离五大道景区仅10分钟，酒店对面是总长380米的恒隆广场。
在这样一个黄金地段之上，瑞吉酒店却连续多年亏损。《从一份权威数据获悉，津门置业2016年实现营业收入8074.28万元，营业利润却亏损高达4326.22万元，净利润亏损4337.91万元，负债总计3.72亿元，今年一季度实现营业收入1671.11万元，净利润亏损715.29万元。
翻阅金融街历年年报发现，其披露瑞吉酒店从2011年底开业以来，2012年利润为负，到2013年详细披露了该酒店当年实现销售金额7644万元，增长率6.67%，利润为负。但颇为蹊跷的是，金融街2014年、2015年、2016年却不再披露该酒店的盈利状况。
华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱表示，酒店亏损一般有两种：一种是经营亏损，即营业收入不能抵扣员工工资、能耗、物耗等经营成本，由于客户队伍、市场定位需要确立；另一种是财务亏损，即酒店营业收入抵扣经营成本后的毛利润，依然无法抵扣还本付息、折旧摊销。财务亏损在酒店开业七年，甚至是更长时间都有可能存在。
他指出，天津酒店市场严重供大于求，加上跨国公司品牌在客源方面的优势减退，客源明显下降，2016年四季度天津市五星级酒店统计共有15家，平均房价526.79元、平均出租率仅58.22%。
当天上午10点左右，来到瑞吉酒店前台，一位预订部工作人员表示，瑞吉酒店共274间客房，目前高级大床房和豪华房均有空房，其中最基础的高级房只有大床房一种类型，价格在1068元，需另加15%的服务费（含早餐和上网费），豪华房双床套房1218元，同样需另加15%的服务费。该工作人员还说，目前客房比较宽松，大床空余比较多，高级房大床剩余30间，豪华双床房剩余14间。
一位前台工作人员表示，津门置业是瑞吉酒店业主方，由喜达屋集团负责具体管理。金融街公告显示，天津瑞吉酒店由喜来登海外集团托管，托管年限从2008年6月至2026年12月。
赵焕焱提到，酒店作为商业地产有40年的经营时间，黄金收获期是酒店开业后第6年至20年。蹊跷的是，瑞吉酒店2011年至今刚好进入第6个年头，却要迎来被卖掉的命运。赵焕焱表示，这要看最后的成交价是否合理。
除了亏损之外，瑞吉酒店同样面临着信用风险。从天津市市场主体信用信息公示系统获悉，目前，瑞吉酒店信用显示为“失信”，主要原因是未持有《许可证》的单位设置卫星地面接收设施接收卫星传送的电视节目，被处以2000元罚款。
从金融街2016年报发现了一处不易被觉察的表述内容，该房企称今年将调整自持结构，继续增持重点城市核心区域的优质物业，减持收益偏低资产。
公寓一层商铺全部闲置
除了酒店项目之外，津门置业旗下资产还包括地下车位。经酒店工作人员的指引，记者来到位于酒店B4层的地下停车场，整个停车位分为酒店车位、公寓车位、月租车位和私家车位。
在停车场，一位正在指挥停车的酒店工作人员操着一口浓重的天津话说：“哎哟，这面积大了去了，有多少车位还真不清楚。”随后，记者辗转找到B2层中控室，一位工作人员表示他所负责的两个区域共900多个车位，整个停车场车位不超过2500个。
一位不愿具名的商业地产资深人士表示，五星级酒店的一个重要意义是带动周边房地产溢价，一般拿地上都不会太贵。公开信息显示，金融街2005年8月摘得天津土地交易中心挂牌的津和兴（挂）2005-047号宗地，总面积5.5万平方米，拿地成本7.34亿元，当时地面均价仅1350元/平方米，楼面地价仅1790元/平方米。
从天津土地交易中心查询到，和平区最近一次招拍挂交易，土地性质为商服用地，成交日期2016年8月25日，成交价格6.8亿元，出让面积5980平方米，楼面价约14000元/平方米，地面均价11.4万元/平方米。
地处相同的位置，瑞吉酒店连年亏损，津门公寓经营又如何？经记者深入调查，目前津门公寓一层商铺均处于闲置状态。
在津门公寓C座客服中心，一张蓝色海报首先映入记者视线。一位工作人员表示，该海报上说的还是前两年的价格，房型从二室到四室均属于南北通透型高端公寓，面积在188平方米到355平方米之间，出租价格区间为10000元~25000元/月，售价480万元~1100万元。但该工作人员说，现在的价格比海报上高很多。
津门公寓负责销售的杨海鹏表示，“津门公寓两室两厅两卫出租均价为14000元/月，出售均价在5.5万元/平方米”。除了津门公寓，他还负责津塔公寓、融御项目的房屋租赁服务和二手房买卖服务。
在津塔写字楼二楼，记者偶遇中原地产两名中介人员，他们均称目前和平区主要以写字楼为主，市内已没有新房可售了，二手房住宅均价基本上在6~7万元/平方米，商住两用居多。
当询问是否能去看房时，杨海鹏表示，看房必须提前一至两天预约，目前可以看得房源并不多，188平方米只剩下一套，280平方米的房型售价1400万元，租空房16000元/月，配齐家具等设施租价18000~20000元，依旧是房源紧张，仅剩下2套，218平方米的有2套。
杨海鹏解释道，“主要是去年环境好，基本上就卖完了，现在顶多可以看的就五六套，但是也得提前预约。”
显然，瑞吉酒店的价值外溢已体现出来，而经营亏损的瑞吉酒店难道成了累赘？
津门置业办公地成谜
按图索骥，寻找津门置业注册地“天津市和平区四平东道79号”，但来到该地时却发现，这里是当地居民口中的“科委”所在地，也是和平区知识产权局。
附近一位居民说，“原来这里好像有一个房产公司，但好些年前就不干了。”顺着他手指的地方望去，那是科委东侧的一座副楼，大门紧锁，锁链已明显锈迹斑斑，门前一辆布满灰土的黑色轿车，不知停放了多久。
津门公寓销售李会文表示，目前销售的工作地点在津塔公寓2楼。不过，记者来到此地却发现一张红色A4纸上打印着“资产管理部”五个大字，房门上贴着一副春联，春联底部显示“2016年”，里面摆了三台电脑，一排沙发，约30平方米的办公室内陈设非常简单，仅一位办公人员在整理杂物。
上述工作人员表示，这里是金融街的资产管理部。对于津门置业，他表示“没听说过”。当记者一筹莫展之时，天眼查公布的法律诉讼一栏显示，2016年8月10日，金融街津门（天津）置业与北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司、张秉熙物业服务合同纠纷再审民事裁定书称津门置业经营所在地位于津塔写字楼67层。
不过，记者按此地址辗转进入该楼，发现该地方的前台后侧标志为“金融街（天津）置业有限公司”，并非津门置业有限公司。记者查阅发现，金融街（天津）置业有限公司目前拥有津门置业有限公司0.04%的股权。
一位前台行政人员表示，这里是金融街天津总公司“金融街（天津）置业有限公司”的办公地，津门置业有限公司是总公司下面的一个项目，并没有专门的办公场所。
谈及瑞吉酒店，该工作人员表示酒店确实有意向收购者，对于转让原因，她表示不清楚，但透露此次转让的主要是酒店项目，不会转让津门公寓项目。
北京产权交易中心所披露的津门置业旗下资产中还包括远洋广场部分办公用房。金融街控股旗下，为何会有远洋广场办公用房？远洋大厦相关负责人表示，“应该是原来汇丰银行的办公地点，大概有1000平方米左右，前两年汇丰与金融街做了土地置换，目前已空了挺久。”
随后，记者来到位于远洋大厦西侧副楼的汇丰银行，看到该地方处于空置状态，天花板已有明显脱落迹象，室内左侧电梯以及办公桌上已布满灰尘。
高管变动频繁
金融街津门置业原法定代理人为祝艳辉，于2017年1月23日辞任金融街副总经理职务以及在公司担任的一切职务。人事变动公告显示，祝艳辉辞任原因是工作调动。
祝艳辉之后，津门置业法定代理人则变为李亮，但旗下瑞吉酒店的法定代理人依然为祝艳辉。记者从所披露的人事变动公告中可以看出，祝艳辉的辞任与李亮的上任几乎一前一后，具体为2017年1月23日祝艳辉辞任，一个月后的2月24日，李亮担任金融街副总经理、金融街（天津）置业总经理。
2017年1月20日，金融街宣布公司董事长刘世春因调任北京金融街投资（集团）有限公司总经理而提出书面辞职报告，紧接着公司副总经理祝艳辉、副总经理栗谦因工作原因主动辞去职务。
2月27日，金融街控股发布最新人事公告，称聘任盛华平为公司常务副总经理，张晓鹏、傅英杰、李亮为公司副总经理。当天，还分别确定了9名新一届董事成员和3名新一届监事成员。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次金融街控股大规模地调整高层，应该是想努力搭建新的管理架构，为企业后续需要扩大销售业绩和盈利规模。
近期，金融街的股权结构也发生重大变化。5月12日，由北京市西城区国资委100%控股的金融街资本运营中心成为北京金融街集团的控股股东，这意味着该资本运营中心也顺势成为金融街的间接控股股东。
金融街表示，此举能进一步理顺企业管理关系，提升专业化运营能力，有利于做强做大。中国工商银行投资银行部房地产首席分析师柳阳表示，此举有利于放松企业的行政管制，企业运营更加市场化。有意思的是，北京产权交易中心所披露的转让津门置业的信息恰巧为4月24日。
2016年，金融街获得营业收入198.5亿元，同比增长27.5%，实现净利润28亿元，同比增加24.46%，实现经营活动产生的现金流净额170.86亿元。在前述总营业收入中，房地产开发收入占175.21亿元。截至去年底，该房企资产负债率72.41%。
早在2008年，金融街控股变更过一次会计准则，对投资性房地产实行公允价值计量。记者注意到，截至2016年末投资性房地产余额254亿元，较年初增加77.6亿元，其中67.3亿元为新增投资性房地产，存量投资性房地产资产增值收益10.3亿元。