今年以来，在上海面临租房或者换房的小伙伴应该能发现，上海二手房租金的价格下跌了，而且下跌的幅度还不小，近期路演过程中，大家也都会谈到上海租金的变化，经历了长达多年的上涨之后，上海房租是真的下跌了吗？
从官方统计数据来看，2016
年12 月份，上海房屋租赁指数环比下降0.13%，此次环比下跌是在上海房租连续增长90 个月以后首次出现下跌，上一次出现下跌还是在2008 年10 月至2009
年5 月，原因是大家众所周知的全球金融危机。
在这近8 年周期中，上海房屋租赁指数从1200 点左右增长至1939
点，涨幅超过60%。而从去年底以来的租金环比下跌不是季节性因素，今年1
月继续下跌，春节过后，由于常住外来人口返城、求职变化等需求叠加，租金出现了小幅上行，但上行趋势很弱。今年4 月份，上海房屋租赁指数为1935 点，再次下跌，比3
月份下降4%，环比下跌0.23%。从中原数据来看，4 月中原（上海）租金指数为238.2
点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7
元/平方米/月，上海二手房租金下调的态势十分明显。上海的租金涨幅在一线城市中一枝独秀，我们用中原二手住宅租金指数横向对比来看，2010
年初至今，上海房租增长92%，而北深广仅为51%、54%和55%。不过有趣的是，虽然房租涨幅迅猛，但是租金回报率近年来却持续下降，2017 年4
月租金回报率仅为1.56%，略高于北京深圳，低于广州。
供给端：政策调整下的供给结构变化
上海二手房挂牌数量在2016 年底左右开始大幅逆转，挂牌数量从15 万套左右的低点迅速回升至17 年的20
万套以上，截至4 月份，挂牌数量已经接近30 万套，较低点接近翻倍。供给数量的大幅增加背后的原因我们认为主要在于：
1、上海房地产市场高压政策环境下，“转售为租”现象凸显。房价和房租有着紧密的联系，2015 年以来，由于房地产市场火热，导致相当比例房东将原本出租的房源出售，导致出租房源减少，这也是2015
年以来上海房租迅速上涨的主要原因。但是这点在2016 年开始逆转，由于16 年3
月份以及四季度的连续政策，导致上海二手房市场交易明显降温，交易周期延长，使得卖家要么选择适度降价销售，要么选择延长挂牌时间，而其中相当比例卖家选择在周期中由售转租，根据中原统计，“由售转租”占到去年政策调控以来挂牌增量的一成左右。另一方面，2015
年至2016 年二手房交易创下新高，考虑交易环节的滞后性，这些房源中投资属性的房源也逐步在2016 年下半年开始进入市场，进一步强化了供给。
2、上海本地租赁房屋供给结构也发生变化，机构推动的长租公寓使得租赁市场竞争格局加剧。包括魔方公寓、青年汇、YOU+、链家自如等都在上海推出长租公寓产品，各家公司还在扩大规模的阶段，因此在增加供给的同时，也必然会在价格端带来压力。
需求端：上海人口控制下的需求减缓
需求层面，上海产业结构调整带来的新增就业下降，以及持续针对外来人口控制的政策也都使得人口流入速度趋缓：
人口控制下的外来人口导入变缓。2016
年8 月，上海公布的《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》中规划到，至2020 年，将常住人口控制在2500 万人以内，至2040
年控制在2500 万人左右。2016 年末上海市常住人口为2419.7 万人，这意味着未来3-4 年内上海市常住人口的增长空间差不多只有80
万人。想完成此目标，上海首先要做的是控制外来人口的导入节奏，例如，上海持续在进行的“五违四必”整治工作，2017 年明确22个市级地块，其中20
个地块与城乡中小河道综合整治相关，各区还确定了292 个区级地块和一批街镇级地块，预计全年拆除违法建筑将超5000
万平方米，使得过去多数低收入人群依赖的群租房面临彻底退出市场。
新增就业岗位数开始呈现下降趋势，且岗位结构以第三产业为主。据上海市统计局每年发布的统计公报，2011 年，上海新增岗位为64.16 万个，而2016
年已降至59.93 万个。2017 年一季度，上海新增岗位为16.73 万个，比去年同期下降0.88
万个。而且从新增就业岗位的结构来看，随着经济结构的转型升级，第三产业就业岗位不断增加。上海统计局的统计年鉴数据显示，上海各行业总计从业人员从2013
年的1368.91 万人降至2015年的1361.51 万人。其中，第二产业从业人员为479.22 万人，到2015 年降至459.74
万人。第三产业则从839.04万人攀升至855.76 万人，两年间增加了16.62
万人。这意味着以前低端第二产业从业人员如果不能适应岗位要求的变化，可能就面临失业的困境，被迫流出上海。