近日，在港上市的第一上海投资有限公司（简称“第一上海”，港股代码“00227”）对外公布的2016年年报显示，在营业收入同比下降的同时，净利润则从2015年的1亿多港元转为亏损5000万港元。《经济参考报》记者进一步综合研读第一上海历年财报发现，该公司子公司在江苏无锡开发的科研地产——无锡星洲科技商务园项目（简称“星洲商务园”）涉嫌存在建筑面积突增、租售限制不严等违规问题。
去年业绩由盈转亏
凸显主业受挫
资料显示，第一上海是一家以金融服务、直接投资和物业及酒店发展等三大板块为核心业务的综合企业。
第一上海2016年年报显示，公司当年实现营业额39079万港元，比2015年营业额49192万港元下降20.6%，归属上市公司大股东的净利润为-4991万港元，从2015年获利1.35亿港元突转亏损。综观第一上海最近几年财报，2014年度营业额达到历年最高值50163万港元后，近两年营业额和归属净利润均一路下滑。此外，第一上海2014年至2016年的资本负债比率呈现逐步攀升态势，分别为11.8%、12.0%和20.1%。
《经济参考报》记者注意到，第一上海在2016年财报中谈及亏损原因时称，确认出售上市联营公司中国资本（控股）有限公司的非现金会计亏损约1.18亿元。不过，这一解释遭到了投资者的质疑。业内人士分析指出，在房地产复苏的大势下，第一上海较为低迷的业绩凸显了其主业受挫。
值得一提的是，第一上海在财报中坦言，2016年是集团极具挑战性的一年，香港股市动荡不安，投资者对证券投资亦持审慎态度，倾向于持有债券等避险资产。随着香港股市的业务活动减少，集团的金融服务业务的表现受到显著影响。2016年内，第一上海专注于香港股票、期货及商品市场的经纪业务的佣金收入大幅减少54%。
年报泄露面积突增
公司未阐释原因
公开资料显示，星洲商务园是由第一上海和无锡星洲工业园区开发股份有限公司合资设立的无锡江山置业发展有限公司（简称“江山公司”）负责开发，第一上海持股70%。该项目位于无锡新区锡新一路北侧、锡士路西侧，项目规划总用地约为61506平方米（合92.3亩），容积率低于1.5，建筑密度为22.12%。业内人士指出，按照容积率1.5计算，星洲商务园总建筑面积应该在9万多平方米。但《经济参考报》记者研读第一上海历年财报发现，几年间星洲商务园的建筑面积悄然“增长”了6000平方米。
第一上海2010年年报显示，星洲商务园分两期开发，一期3.8万平方米当年已开发完毕，二期5.9万平方米尚未竣工，两期合计总建筑面积为9.7万平方米。而第一上海2013年年报显示，从2013年开始，星洲商务园被调整成三期开发，分别为一期3.8万平方米、二期3.1万平方米、三期3.4万平方米。三期合计开发的总建筑面积高达10.30万平方米。而在2010年、2011年、2012年连续三年的年报中，第一上海披露的都是星洲商务园总建筑面积为9.7万平方米。对突然“增长”出来的6000平方米面积，第一上海未公告面积变化的原因。
江苏一位土地规划部门人士告诉记者，一般来说，政府在出让土地前会将所出让宗地的最高容积率等规划条件纳入出让方案和出让文件。土地出让时，这些条件会写入出让合同并明确违约责任。出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件，房地产开发商随便改变建筑容积率的行为属于违约行为。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行；因土地受让人自身原因提出调整容积率的，土地出让人应重新公开出让或根据土地性质让受让人补缴土地出让金。不过无论如何，提高容积率行为都必须向社会公开详细信息并接受社会的监督，否则难以杜绝权力寻租行为。记者登录无锡市规划局网站，以“江山置业”、“第一上海”等多个检索词进行检索，未发现关于星洲商务园地块提高容积率或增加建筑面积的任何批前公示信息。
业内人士坦言，若以每平方米7500元计算，第一上海通过提高容积率将获取近5000万元的巨额利益。
实为“科教用地”
租售被疑限制不严
日前，记者以投资者身份对该项目进行了实地调查，售楼处一位女士在接待记者时称，他们开发的物业是科研性质的物业，当时拿的地价也比较便宜，每亩大约100万元，物业可售可租，每平方米大约七八千元不等。随后，这位女士向记者提供了购买该物业的一家企业办理的不动产权证书影像件。该不动产权证书显示，其土地用途一栏注明为“科教用地：教育、医疗、卫生、科研”。
而记者从无锡市规划局网站查询到的信息也证实了这一地块的性质。该网站明确指出：“星洲商务园项目位于无锡新区锡新一路北侧、锡士路西侧，建设单位为无锡江山置业发展有限公司，该项目用地性质为科研设计用地”。
来自e房网无锡站的网页内容显示，星洲商务园开盘日期为2010年7月7日，目前仍有房子在对外出售、出租。网上资料显示：“星洲科技商务园现有写字楼现房房源，面积为255平方米至14000平方米，可租可售。写字楼租金为1.5元/平/天，出售均价7500元/平起。”当记者向星洲商务园售楼员表示，自己的企业并不是科研企业，不知道星洲商务园对入园购买办公楼的企业是否有限制，该女士明确表示没有限制。
在星洲商务园采访时，记者遇到一位正在现场的投资人童某。童某向记者反映，他因星洲商务园的科研用地性质损失惨重。童某说，2015年1月26日，他与江山公司签署了一份租赁意向协议书，租用一幢楼准备经营宾馆。协议约定，江山公司协助他办理相关证件及宾馆营业手续。但2015年底童某在陆续投入500多万元将宾馆基本装修完毕后，却发现因科研用地性质无法办理消防手续，进而宾馆无法开业。截至目前，该宾馆已闲置一年多时间，这给童某带来了不小的经济损失。据悉，只有将土地性质变更为经营性用地才能办到消防许可证，而这涉及补交巨额土地出让金。
《经济参考报》记者就上述问题致电第一上海香港办公室，向一位接电话的女士阐明了采访诉求，并将书面采访提纲发至其公开邮箱，但截至记者发稿时未有回应。记者又拨打了星洲商务园的开发商无锡江山置业发展有限公司的电话，一位接电话的女士以“我们公司不需要”为由直接挂断了记者的电话。记者再次拨打该公司电话，电话始终无人接听。记者又将有关书面采访提纲发送至江山公司对外公开的公司邮箱，截至记者发稿时未有回应。