截至6月7日，已有内地、香港多家上市房企发布5月销售数据，龙头房企5月销售增速普遍放缓，万科、碧桂园等5月销售金额更是环比出现下滑。业内人士认为，3月开始的新一轮调控政策逐渐影响市场，对于房地产企业而言，压力开始体现到销售数据上，预计房企销售数据在二季度会有明显的回落。
去年以来，多个城市先后发布了多项楼市调控政策。在限购、限贷甚至限售的政策“组合拳”下，房地产市场持续降温，传统“红五月”风光不再。同时，2017年房地产周期走弱，前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的流动性压力。
销售速度明显放缓
中原地产研究中心统计数据显示，5月份，包括万科等在内的房企销售速度均有所放缓。16家已经公布销售业绩的房企，5月份合计销售1900亿元，环比下调7.8%，这也是今年以来销售业绩最差的月份。整体数据显示，在一二线城市调控加码的影响下，特别是从2017年初开始，一二线城市发布信贷调控政策后，房企销售速度明显放缓。
从单个公司来看，碧桂园、万科和恒大的三甲格局并未发生变化。碧桂园5月实现销售金额400.6亿元，相较于4月535亿元的销售金额明显下滑。碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，今年前5个月实现合同销售金额约2442.2亿元，合同销售面积约2727万平方米。其中，碧桂园权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积，分别约为1765亿元及2031万平方米。
万科5月份实现销售金额358.9亿元，同比、环比分别下滑1.35%和14.32%，销售面积242万平方米；2017年前5个月累计实现销售金额2280.5亿元，销售面积1520.1万平方米，同比分别增长54.43%及40.41%。
中国恒大也公告了其销售数据，5月份的合约销售金额为381.9亿元，略高于4月销售金额，合约销售面积为371.9万平方米，合约销售均价为10269元/平方米。此外，数据显示，新城控股、绿城中国等5月销售金额环比均有所下降。尽管融创中国、世茂地产、首创置业等公司5月销售金额环比上涨，但涨幅不大且销售规模与第一梯队差距较大，这也难改5月行业销售疲弱的大势。
中原地产首席分析师张大伟认为，预计年内房企较高的业绩目标可能很难完成。从目前来看，2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转，当前市场二季度继续冲高可能性越来越小。
此前，有多家龙头房企表示，上半年将采取加紧出货的态势，同时预计下半年销售势头将弱于上半年。碧桂园总裁莫斌在近期召开的股东大会上表示，去年公司管理层已预见到政策加码会对市场产生影响，因此一季度开始加大销售力度。而万科董秘朱旭在最近的一次投资者电话会议中表示，调控政策越来越紧，上半年销售涨幅翻倍是非常态，下半年应该弱于上半年。
热点城市成交萎缩
在“因城施策”的调控背景下，城市间楼市表现也出现分化。从全国主要城市销售数据看，5月大部分热点城市销售数据均出现环比与同比调整，其中包括东莞、济南、广州等城市环比下调明显，整体市场分化趋势加快。
与此同时，房企分化也在加剧。一线和核心二线城市销售面积在深度收缩，二线限购与非限购城市呈现两极分化。从目前记者采访了解到的情况来看，受新房限价、商住受限等政策影响，主要项目集中于一二线核心城市的房企营收和净利润受影响较大。统计数据显示，5月一线城市新房成交套数同比下调幅度达到37%，二线城市下调幅度接近30%，三线城市则上升28%。
某大型房地产公司人士对记者表示，除了限购和限售政策外，自去年“930”调控以来，多个一二线核心城市对新盘项目定价、预售证的发放加强了监管，包括项目二期均价不得明显高于前期销售项目售价，否则不予发放预售证等。该人士表示，在限制定价的政策下，北京、上海一些新楼盘价格甚至低于附近区域二手房，产生了10%至20%的折价，因此出现摇号买房、一房难求的局面。尽管销售顺利，但由于均价受到限制，房地产公司利润水平也受到影响。
记者了解到，今年以来，位于北京城六区的数个开盘项目价格，较此前计划的价格有10%至20%的下调。尽管没有明确的政策，但从目前市场上的项目来看，8万元/平方米成为一个重要门槛。
另一方面，北京、上海严格实施的商住限售政策对开发商也造成不小的影响。北京商住新政出台后，成交直接降至冰点。云房资讯的数据显示，5月北京签约商住房仅为44套，而一些已经或正在销售的商住项目还面临着解约退款风险。
受益于一二线城市调控后的溢出需求，三四线城市今年以来销售情况火爆，这也使得主要布局三四线城市的地产商上半年销售情况表现不错。中原地产统计数据显示，2017年前5月网签住宅排名居前的项目，就包括位于徐州、惠州等多个未限购的三线城市项目。深圳某大型房企的负责人对记者表示，未来仍然看好京津冀、长三角以及珠三角地区环一线城市的发展前景，不过随着更严格限购政策的实施，环一线城市间楼市预计也将出现分化。
融资压力逐渐增加
张大伟认为，在调控政策下，2017年楼市降温明显，由此带来了一定的经营风险。一部分房企在2016年拿了一些高价地，在这种情况下，对未来房价上涨预期很高，而调控又导致房价上涨难度非常大。2017年资金成本逐渐上升，各种融资渠道压力逐渐增加，对很多房企而言，资金链风险正逐渐积累。
云房数据分析师指出，在房企融资难、融资贵的背景下，销售回款成为部分房企资金来源的主要方式。2017年4月，销售回款占房地产资金来源的51.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升4.2个百分点。随着市场成交下滑，房企销售回款压力上升，同时由于境内外发债受限且成本大幅上升、房企信托贷款融资受到更严格监管，预计房企将面临更大的资金压力和更高的财务成本。
不过，张大伟认为，大型房企凭借规模、品牌和低融资成本等优势，仍然有较大的腾挪空间。2016年，不少大型房企抓住低成本发债优势，已经置换了前期大部分的高成本负债。而标杆企业则可以通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。
中国恒大6月5日发布公告称，公司继5月赎回永续债561.8亿元人民币后，再次赎回永续债243.8亿元人民币，已累计赎回永续债805.6亿元人民币，并计划2017年6月30日前赎回剩余的全部永续债。
碧桂园总裁莫斌表示，上半年尽量提前推盘是为了获得更多的现金流，应对可能到来的房地产下行周期，抓住更多机会。而保利方面则在投资者电话会议中表示，因预计下半年流动性收紧之后可能会对销售造成影响，主观上会在上半年加快推货进度。
而中小房企预计面临更加艰难的局面。尽管销售结转至营业收入还有一定的时间差，但在调控背景下，部分项目储备少、资金成本高的中小房企业绩已经显露疲态。Wind数据显示，目前已经公布中期业绩的房企中，不少中小房企业绩下滑甚至出现亏损。
国泰君安固定收益分析师指出，2017年房地产周期走弱，内外部流动性堪忧，外部融资收缩动向更需要密切关注，尤其是前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的项目出售和流动性压力。
部分房企销售情况
企业名称 5月销售 4月销售 5月销售 前5月销售 前5月销售
金额（亿元） 金额（亿元） 金额环比涨幅 金额（亿元） 金额同比涨幅
碧桂园 400.6 535.0 -25.1% 2442.2 155.7%
中国恒大 381.9 378.5 0.9% 1829.7 63.0%
万科 358.9 418.9 -14.3% 2280.5 54.4%
保利地产 248.9 262.0 -5.0% 1085.1 29.7%
融创中国 203.3 191.7 6.1% 833.3 81.0%
新城控股 89.3 91.1 -2.0% 411.8 96.5%
绿城中国 76.0 94.0 -19.1% 458.0 24.1%
旭辉集团 74.7 74.0 0.9% 381.3 65.0%
富力地产 72.6 73.2 -0.8% 305.4 26.8%
世茂房地产 70.3 62.2 13.0% 338.1 38.6%
部分房企近期新增部分项目及土地储备
企业名称 项目、土地明细 计容积率建筑面积（万平方米） 价款（亿元）
万科A 广州鱼苗场项目 8.1 23.9
广州 长岭居项目 6.2 12.2
东莞 厚街园新二路项目 2.9 1.3
北京 青龙湖项目 25 23.4
重庆 磁建村39亩项目 18.2 7.5
保利地产 益阳市区龙洲路商住项目地块 20.2 1.0
西安市 灞桥区战备路南侧地块 11.6 1.5
芜湖市鸩江区 仁和天地东侧地块 26.4 12.6
中山市南朗镇 翠亨村地块（商住） 29.5 8.7
融创中国 大连润德乾城项目 120.3 32.3
天津 星耀五洲项目 235（未售面积） 102.5
华城富丽 54.4 21.0
数据来源：中原地产，上市公司公告
（原标题：广州部分银行首套房贷利率再涨 浦发银行上浮20%）
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