过高的房价让普通百姓叫苦连天,房地产从个经济问题甚至演变成政治问题。既然是房价髙了,政府出台的楼市政策就奔着房价而去, 希望能够控制房价,让房地产不再引发百姓的非议,满足人们的民生要求。
决定房价的因索很多,但主要的还是以下三条:第一,成本,买地 缴税建造以及出售的各种费用,甚至还有一些灰色的支出,此外,作为 购房者来说,则要考慮购房的成本,正常倩况下,开发商的成本影响供给,购房者的成本影响需求。第二,供求状况,供求超过需求,价格自然下降;供给不能满足需求,价格自然上升。供求关系决定价格涨鉄。 第三,商品房投资和居住功能的双重性导致的投机需求。住宅在一定程度上成为投资品,超越了居住的功能,变成了用来规避通胀风隆和资产 増值保值的工具。
以上三条,说到底,都是供求关系。当然,供求关系与价格之间,也会有一个相互影响的情况,但是最终,还是供求关系决定价格。在考虑房价的时候,如果只盯着房价,盼望着通过打压房价来满足需求,就 很难达到效果。因为供给有限,房价的下降会抑制供给,而需求却比房 价髙企的时候更强烈,供求关系出现巨大的缺口,在价格放开的情况下 会通过价格的上涨来平衡供给与需求,在价格被控制的情况下,因为需 求不能通过正常的渠道得到满足,则可能出现各种寻租现象,有能力的 人通过其他途径获得本不应该满足的需求,导致腐败等问题丛生,经适 房的问题就是这一情况的典型反映。
也有很多人列出开发商的成本,希望以此证明开发商的暴利,说明 房价有很大的降价空间。这种做法对于降低房价其实是毫无关系的。市 场经济条件下,商品的价格并不单纯由制造成本来决定,而是由供求关 系决定。按照什么价格销售商品,是生产者根据市场的情况决定的,他 可以任意定价,但是,不管如何定价,他都要受到市场规律的限制,这 个限制就是,企业是不是能够承受,股东是不是接受,市场是不是认可。 很多外资刚开始进人中国市场的时候,就采取战略性低价以获得市场份 额,打击竞争对手,谋求长期的盈利。也就是说,成本对生产商定价的 时候有影响,但是并不能决定生产商的售价。售价可以髙于成本价,也 可以低于成本价。生产商的价格只要市场接受,那他就没有任何改变的 必要,指责生产者谋取暴利的说法最多只是一种道徳的谴责。这种指责如果只是发泄一下心中的怨气尤町爆非,但是期望通过这样的指责来实 现价格的下降则青定是錄木求负,其至这种指贵本身与市场经济就是格 格不入的。在中闻的房地产市场上,这样的指责从来就没有发挥过作用。
中国现阶段房地产的强劲需求是历史阶段的必然现象,这个时候人 为地压低房价,只能是增加有效需求,在中国这种供需严重失衡的背景 T,压低价格不是治本之策,也很难真正压低房价,2010年前每次楼市政策出台后房价报复性上涨就是明证。不增加供给只压抑房价反而制造出更多的有效需求,僧多粥少局面根本就没有改变。而且,压低房价 对那些有更多权力和更多财富的人更为有利,他们总是更有可能在一个 价格被人为压低的市场中获得更大的收益。因为价格人为压低,说明市 场愿意对其支付更髙的价格,只要能够购买到房屋,转手就可以获得更 大收益。但是因为供给有限,因此只有那些掌握更多资源的人才有可能获得,导致寻租和各种权钱交易频现。
供给短快市场,房价上涨是市场特点决定的;供需平衡或者僵持阶段,房价温和上廉是供W多样化决^的;今后随着调结构的进程,房价 做的关健就要看雜变化。结构性供给引发馳性需求的变化进而引 发房价“下铁”不可怕,最让人恐慌的是中低端房屋供给短缺,引发的房价暴涨行情。
总而言之,不能就房价而论房价,必须从供求关系出发来考虑房价。 考虑到中国人多地少的国情,考虑到中国人长期以来形成的居者须郁 屋的文化,对于房地产的供求关系,要做一个不同于其他商品的更深人 的了解,充分认识房地产的本质(这在第三部分“重识房地产”中有深 人探讨),才能提出真正有效的楼市政策,解决百姓的住房问题。