导语：当前的楼市市场环境随着“限售潮”的来临，正式进入了“五限时代”，在全国限售的城市已超过50城上榜，紧随其后的是银行，又有多家银行跟进上浮房贷利率，无下限的再次上浮房贷利率，银行额度收紧之后劝退购房者，之前热闹异常的楼市迎来了又一记“寒冰掌”，现在的购房者要么主动提出房贷利率上浮，要么就是漫长的等待放款期，究竟现在的楼市是真的开始调控？亦或是疯狂之前的沉默？
银行首套房贷利率跟风上浮 放贷周期延长
虽然目前大多数银行尚未上调首套房贷利率，但同样会令购房者感到煎熬的是银行放贷周期普遍延长。“要么贵，要么等”是不少银行给购房者提供的惟二选择。
据了解，从今年一季度末期开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，接近年中这样的情况并没有得到缓解。目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行甚至放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。
银行延长放贷周期背后的一个主因，与上调房贷利率相同，就是没额度。今年春节后，就曾有多位购房者向北京商报记者反映，银行将放贷时间拉长，从过去的一个多月变为3个月或更久，时间成本明显增加。银行方面同样无奈，多家银行的信贷人员介绍，“我们也在等”。此外，在抵押登记环节，建委审批放缓，也压制住银行放贷的速度。
房地产市场调整或许真正开始
首套住房按揭贷款利率也全面上升，尽管对购买住房者没有多少作用，因为在高房价的市场，真正的住房消费者根本就没有能力进入这个市场，所要进入者多以是住房投资炒作者(因为购买一套住房也可是投资炒作)，但这将进一步强化房地产市场价格上涨的预期的逆转。
一线城市的住房按揭贷款利率上升，它将成为全国房地产市场按揭贷款利率的风向标，其趋势很快就会蔓延到全国。因为，在全国性的统一的金融市场，其价格水平没有多少差异性，否则金融资源一定会流向价格高的城市。如果再加上占信贷资源主体性都是全国性大银行，这更容易通过行政性的方式让按揭贷款利率趋向一致性。当金融市场的利率水平趋向一致性，上半年那种房地产市场“因城施策”调控政策所起的作用将全面弱化。这些城市的住房投机炒作者同样会不敢及无能力再进入没有出台调控政策城市的房地产市场。如果这种情况出现，这些城市的房地产市场的价格上涨预期也将全面逆转，这些城市的房价向下调整也可能从这开始。这些都将对全国房地产市场产生巨大的影响。
总之，住房按揭贷款利率全面上升，尽管对楼市的影响和冲击不会是突然，但它是遏制这轮房价上涨真正杀手，中国的房地产市场调整或许真正从这开始。
李宇嘉：谨防房贷利率上升扩大金融周期和楼市波动
目前，金融去杠杆效果彰显，同业利率飙升正在倒逼银行减少资金空转、降低杠杆率。由此，未来去杠杆仍将继续。6月底，半年MPA考核在即，银行综合资产和广义信贷扩张将受资本充足率约束、广义负债将受存款准备金率和同业负债率约束，流动性需求将继续攀升。另外，无风险利率快速攀升，按揭贷款对银行的吸引力下降，加上管理层和银行对房贷额度的控制，预计平均房贷利率将继续上升。
楼市调控的滞后影响显现，4月全国商品房销售面积同比增速大幅度回落近7个百分点，热点城市下滑30%~40%，三四线楼市继续上攻的动力也开始减弱。如果房贷突然紧缩，或将与调控形成共振，加速楼市下滑，房贷“顺周期”加大楼市波动。
因此，革新金融制度，多渠道增加房贷供应，如政策性住房金融、贷款证券化等，需要提上议事日程，否则金融周期和楼市波动还将继续上演。
房贷利率上浮真正影响的是购房者还是开发商？
从今年5月份的成交均价来看，北京的商品住宅成交均价已经突破4万元，但是受到新政的影响，成交量同比明显下降。2016年5月北京市商品住宅的成交量为8505套，2017年5月的北京市商品住宅成交量仅为4082套，大幅下滑。
据房王数据中心统计，5月份广州11区网签一手住宅6409套，环比微跌1.76%，同比大幅缩水，下跌超50%；5月录得成交均价16251元/平方米，环比微跌2.94%，同比则上涨5.63%。
据房天下数据中心统计，2017年5月福州五区住宅成交量823套，住宅成交面积213124.32㎡，套均面积258.96㎡，成交套数环比上涨4.44%，成交面积环比上涨188.60%。
李明(化名)是某股份制银行个贷客户经理，从事房贷业务4年多，历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。“去年敞开了做，房贷市场井喷；今年小心翼翼地做，目前几乎没有额度了。”
一位购买首套房做婚房的购房者称，“房贷利率上涨10%，25年期限来看，300万的贷款每月较8.5折时多还1000元，还是可以接受的。但银行迟迟不放贷，让我非常焦虑。”
李明(化名)是某股份制银行个贷客户经理，李明表示，面对这样的客户，他选择“劝退”。因为额度几乎没有了，放贷时间难以预估，排队三五个月都是正常的，不如建议客户选择其他有额度的银行。
买不了房子可以去租房子 建立“购租并举”制度正当其时
我国第一部规范住房租赁的法规，《住房租赁和销售管理条例》(简称《条例》)公开征求意见，这标志着我国住房进入租赁时代。据统计，目前我国约1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，未来还将新增2亿人进入租房市场。《条例》发布既是形势倒逼，也恰逢其时。《条例》近一半篇幅放在保障承租人权利上，当然也维护出租人权益，激励供应端，确保租赁责权利平衡。同时，也规定政府将监管重点从新房转向存量房，如信息披露、秩序规范、租金管理等。立法只是第一步，基础秩序的构建亟待展开。发达国家(地区)长期租赁人口占比50%左右、租赁关系稳定，租赁秩序规范，值得我们借鉴。
随着楼市进入全面的调控期，苦的不仅仅是开放商还有无房可住的刚需购房者，后市是“购租并举”还是继续扎紧口子毫不放松，我们能做的只是慢慢等待。
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全国各地房贷利率上浮额度
广州首套房贷的利率水平相比5月份进一步上升，折扣优惠已经基本消失，部分银行执行的利率较基准利率上浮5%-20%。其中，浦发银行广州分行的首套房贷利率较基准上浮20%，民生银行则在基准水平上上浮10%，中信银行广州分行执行的利率为在基准水平上上浮5%。
福州地区银行房贷利率调整步伐加快，部分银行上调了首套房贷利率，其中高的上浮比例达到了10%，二套房贷利率也首次调升至基准利率的1.2倍。
在北京地区个别银行的首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍后，又有银行跟进上调首套房贷款利率，二套房贷款利率也全面调升至基准利率的1.2倍。民生银行首套房贷款利率上浮10%外，广发银行通知首套房贷款利率上浮5%，并且额度有限；平安银行也通知首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍，但是具体开始时间另行通知。
深圳部分银行：
平安银行：从分行到总行现在都没有额度，暂时不做房贷业务。
中国银行：五月底从9折调到9.5折，额度紧，放款周期不确定，一个月到两个月都有可能。
工商银行：这一两个月调到基准利率，额度非常紧张，可以批贷，但放款时间不确定，不知道要多长时间。
建设银行：五月底从9折调到9.5折，额度有点紧张，批贷3-4天可以下来，但得排队等额度，需要一、两周时间。
农业银行：9.5折，额度稍微紧张。
交通银行：首套9.5折，二套上浮10%。月初额度比较充足，月末额度紧张。调高利率可以优先。
民生银行：这一周利率上调到基准利率，现在收到消息，有可能在基准利率上上浮10%。现在额度稍微紧张，可以先批贷，五六天能放款。现在还能做，但七月份不一定做得了，没有额度。
兴业银行：没有额度，暂时不做房贷业务。
招商银行：上个月房贷利率上调为首套基准利率，二套上浮10%。额度紧张，谁的利率高就给谁。
广发银行：首套在基准利率上上浮5%，二套上浮10%，额度稍微紧张，放款时间一至两周。
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